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新乡市卫滨区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）卫滨民二初字第223号 原告：上海永绿置业有限公司新乡分公司。住所地：河南省新乡市卫滨区。 负责人：王磊，经理。 委托代理人：靳文涛，该公司员工。 委托代理人：李艳玲，河南悦言律师事务所律师。 被告：李绍辉，男，汉族，1981年4月15日出生。 原告上海永绿置业有限公司新乡分公司诉被告李绍辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人靳文涛到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，拒不到庭。本案现已审理终结。 原告诉称：新乡隆基新上海置业有限公司作为涉案房产的建设单元与我公司签订物业管理委托合同，委托我公司对该小区实行物业管理。同时我公司与被告在2010年4月21日签订了前期物业服务协议，双方约定：我公司为被告的位于迪亚上郡的21号楼1单元201户提供物业服务，住宅的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.05元收取，每季度第一个人月10日前缴纳，逾期由被告补齐并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2011年10月20日，被告交纳了2011年10月至2011年12月的物业费479.1元，后被告自2012年1月1日以来拒交物业费，我公司多次催要，被告拒不支付。为维护我公司的权益，诉至法院，请求判令：1、被告支付物业管理费5270.1元，违约滞纳金7588.9元，共计12859元。2、被告承担本案诉讼费用。 被告未向本院提交答辩状。 原告向本院提交以下证据材料：1、物业管理委托合同，证明开发商委托我公司对小区进行管理。2、我公司与业主签订的前期物业服务协议，证明双方存在物业服务合同关系。3、业主联络信息表，证明被告为业主，应履行缴费义务。4、物业费收据一份，证明被告曾缴纳物业费，后欠费。5、催费通知，证明我公司曾催被告缴费。6、入住通知，证明被告为小区业主，且已入住。 被告未向本院提交证据材料。 本院认为，原告提交的证据材料客观、合法，且与本案具有关联性，本院予以确认。 依据上述有效证据及庭审查明，可以确定以下案件事实：1、2010年4月21日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，合同约定原告对涉案房屋（面积为152平方米）进行物业管理，并按季度以每月每平方米1.05元的标准收取物业费，业主不按协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补齐所欠费用并从逾期之日起按每天3‰收取滞纳金。2、2011年10月20日，被告向原告交纳了2011年10月至2011年12月的物业费479.1元。 本院认为：2010年4月21日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》为有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定，被告应当在每季度第一个月10日前履行交纳义务，被告截止2012年1月11日未交纳相应物业费的行为构成违约，故，原告要求被告支付2012年1月1日至2014年9月30日的物业费5270.1元（共计33个月，11个季度）的主张，本院予以支持。本院同时认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。涉案《前期物业管理服务协议》约定，业主不按协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补齐所欠费用并从逾期之日起按每天3‰收取滞纳金，系对违约金的约定。虽然被告经本院合法传唤，据不到庭，其亦未向本院提出减少违约金的请求，但本院认为日千分之三的违约金标准远远超过原告的实际损失，本院依法予以调整。本院认为，原告的实际损失主要为未及时收取金钱的利息损失，可以参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算违约金，多出部分，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下： 被告李绍辉于本判决生效后十日内向原告上海永绿置业有限公司新乡分公司支付自2012年1月1日起至2014年9月30日止的物业费5270.1元及违约金（违约金的计算方法：1、以479.1元为基数，自2012年1月11日起至2012年4月11日止；2、以958.2元为基数，自2012年4月12日起至自2012年7月11日止；3、以1437.3元为基数，自2012年7月12日起至2012年10月11日止；4、以1916.4元为基数，自2012年10月12日起至2013年1月11日止；5、以2395.5元为基数，自2013年1月12日起至2013年4月11日止；6、以2874.6元为基数，自2013年4月12日起至2013年7月11日止；7、以3353.7元为基数，自2013年7月12日起至2013年10月11日止；8、以3832.8元为基数，自2013年10月11日起至2014年1月11日止；9、以4311.9元为基数，自2014年1月11日起至2014年4月11日止；10、以4791元为基数，自2014年4月12日起至2014年7月11日止；11、以5270.1元为基数，自2014年7月12日起至该5270.1元实际支付完毕之日止。以上期间利率均按照中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费121元，由被告李绍辉承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。 审 判 长 李 强 审 判 员 王 伟 人民陪审员 徐军明 二〇一五年二月二日书记员张征 |
