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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2013）民申字第205号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人、原被申请人）：楼其华。 委托代理人：伍远超，北京腾铭律师事务所律师。 委托代理人：徐巍，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、二审被上诉人、原被申请人）：陈敏。 委托代理人：伍远超，北京腾铭律师事务所律师。 委托代理人：徐巍，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、二审被上诉人、原被申请人）：陈晓英。 委托代理人：伍远超，北京腾铭律师事务所律师。 委托代理人：徐巍，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、二审被上诉人、原被申请人）：陈志明。 委托代理人：伍远超，北京腾铭律师事务所律师。 委托代理人：徐巍，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、二审被上诉人、原被申请人）：朱进。 委托代理人：伍远超，北京腾铭律师事务所律师。 委托代理人：徐巍，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 委托代理人：伍远超，北京腾铭律师事务所律师。 委托代理人：徐巍，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人、原再审申请人）：浙江华成投资开发有限公司。 法定代表人：沈凤飞，该公司董事长。 委托代理人：何健华，系该公司员工。 委托代理人：杨荣，系该公司员工。 再审申请人楼其华、陈敏、陈晓英、陈志明、朱进、陈小林（以下简称楼其华等六人）因与被申请人浙江华成投资开发有限公司（以下简称华成公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省高级人民法院（2010）浙民提字第84号民事判决（以下简称再审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 楼其华等六人申请再审称： （一）再审判决认定楼其华等六人根本违约没有事实依据与法律依据。 商品房买卖合同第六条“付款方式及期限”约定：买受人于2008年6月16日前付清首付款2785520元，余款2785520元办理银行按揭手续，如因买受人原因未能通过银行资格审查，买受人应于十日内与出卖人协商解决，逾期按合同第七条承担违约责任。这一约定包含（且仅包含）了以下几层意思：1.首付款支付时间是2008年6月16日前；2.余款办理银行按揭手续；3.因买受人原因未能通过银行资格审查，买受人应于十日内与出卖人协商解决；4.如因买受人原因未能通过银行资格审查，买受人十日内未与出卖人协商解决，按合同第七条承担违约责任。根本就没有楼其华等六人何时提交按揭贷款所需资料、何时支付购房余款的意思，而且一、二审及再审庭审中也没有证据证明双方就此达成一致，华成公司不能也无权以其单方发过律师函等形式的通知证明其已与楼其华等六人就此达成一致。没有约定，何谈违约？浙江省高级人民法院（以下简称再审法院）以楼其华等六人未按华成公司律师函等（单方意思表示）的要求提供按揭贷款所需资料为由而认定楼其华等六人根本违约，没有合同依据。 再审法院认为：“楼其华等六人从商品房买卖合同签订后至华成公司起诉时止近一年的时间内均未向贷款银行光大银行西湖支行交齐办理按揭贷款所需资料，也未与华成公司协商解决或通过其他方式支付华成公司购房余款，致使华成公司获得房屋剩余价款的合同目的不能实现，已构成根本违约”。这一认定完全错误。 本案为买卖合同纠纷。在买卖合同中，出卖人的主要义务是转移标的物所有权，买受人的主要义务是支付价款，而不仅仅是向贷款银行交齐办理按揭贷款所需资料、支付购房余款。而且，根据《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号，以下简称“359号通知”）有关规定，本案楼其华等六人支付购房余款必须是在涉案房屋竣工验收后，而不是华成公司起诉前。何况，本案楼其华等六人已经支付首付款，且是全部房款的50%，华成公司的合同目的已经实现了一半，在涉案房屋竣工验收后定能收到余款，怎能说其合同目的不能实现？因此，再审判决以楼其华等六人未按华成公司的单方要求而向贷款银行交齐按揭贷款所需资料，认定华成公司“获得房屋剩余价款的合同目的不能实现”，犯了偷换概念的逻辑错误。 （二）再审判决认为本案不适用“359号通知”属强词夺理。 “359号通知”规定：“利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。”这一规定的主要目的是降低购房者和银行的金融风险。作为商品房买卖合同的当事人，楼其华等六人与华成公司都应合法履行合同的义务。因此，楼其华等六人根据华成公司开发涉案楼盘的进度，并根据“359号通知”规定选择合适的时机提交按揭贷款所需资料，是防范自身风险的举动。作为开发商的华成公司也应根据上述通知的规定，在楼盘竣工验收后向银行提交按揭贷款所需资料、申请按揭贷款。上述通知的规定绝对不是规范银行内部纵向管理关系的，而是规范银行向开发商、购房人发放贷款行为的。因此，再审法院认定“中国人民银行、中国银行业监督管理委员会的前述规定仅适用于银行内部纵向管理关系，并不适用于本案审理的平等民事主体间的合同关系”，是大错特错的。 （三）再审判决认定的部分新证据是华成公司通过伪造《主体工程竣工验收报告》、《结构验收记录》等非法手段取得的，属于非法证据。 再审过程中，华成公司提交了4份新证据，其中证据2、3（涉案房屋同一楼盘其他购房人的个人房屋担保借款合同及借款凭证）必须要有华成公司向银行提供了涉案楼盘的《主体工程竣工验收报告》、《结构验收记录》才能取得。而二审查明的事实表明，涉案楼盘竣工验收时间是2009年12月27日。为此，再审申请人之一的陈小林在再审开庭后向中国银行业监督管理委员会浙江银监局（以下简称浙江银监局）举报。浙江银监局于再审判决后的2011年1月28日给陈小林回函：“经查阅相关资料，在有关银行（包括工商银行杭州众安支行）向华成国际发展大厦购房客户发放商业用房贷款时，开发商向银行提供了2008年7月1日取得《主体工程竣工验收报告》、《结构验收记录》等材料。”华成公司在实际竣工验收前近1年半取得的《主体工程竣工验收报告》、《结构验收记录》，只能通过伪造等非法手段取得。华成公司再审提交的新证据2、3是依据华成公司伪造的《主体工程竣工验收报告》、《结构验收记录》取得的，因此，再审法院据以定案的华成公司提交的新证据2、3没有证据效力，且华成公司的伪造行为涉嫌犯罪。 （四）再审法院在华成公司已丧失合同解除权的情形下，支持华成公司解除合同的诉讼请求，违反了民法的基本法理。 |
