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河南省原阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2013）原民初字第1362号 原告：原阳县向阳机动车驾驶员培训学校。 法定代表人：段予平，任校长。 住所地：原阳县靳堂乡职业教育中心院内。 委托代理人：李玉国，河南师大方正律师事务所律师。（特别授权） 被告：葛瑞琴。 被告：郭国胜。 委托代理人：万家，河南未来律师事务所律师。 第三人：刘营波。 委托代理人：于杰，河南兴原律师事务所律师。 原告原阳县向阳机动车驾驶员培训学校诉被告葛瑞琴、郭国胜，租赁合同纠纷一案，原告于2013年12月5日向本院起诉，本院受理后，原告申请追加刘营波为第三人参加诉讼，由赵志远、刘春玲、毛东亮组成合议庭，书记员王金字出庭担任记录，于2014年5月16日在本院公开开庭进行了审理，原被告及其委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告原阳县向阳机动车驾驶员培训学校诉称：2010年7月1日，原告与被告葛瑞琴、郭国胜经过协商签订租赁合同，原告将位于郑滑线以东，原齐路以北的一处房屋及土地租赁给被告使用，房屋14间，土地面积13998.6平方米，租赁期限10年，自2010年7月1日起到2020年7月1日止。其中双方签订的租赁合同约定，被告在租赁期间不得擅自改变房屋结构，不得将房屋及土地转让他人。现被告违反合同约定，将租赁房屋转租给被告刘营波，原告不能按时收取租金，原告请求解除合同，被告葛瑞琴、郭国胜请求原告支付10000元补偿金才能解除合同，原告于2013年10月17日向被告葛瑞琴、郭国胜支付了10000元补偿金。现原告仍然无法得到房屋，房屋由被告刘营波占用，被告的行为已经违约，请求被告承担违约责任。1、依法判决解除2010年7月1日原告和被告葛瑞琴、郭国胜签订的租赁合同；2、依法判令被告返还租赁土地及房屋；3、请求被告葛瑞琴、郭国胜返还补偿金10000元。 被告葛瑞琴、郭国胜辩称：1、原告是租用东街村第五小组的土地，原告应提供第五村民小组同意其转租的证据，否则原告也是非法转租。2、如原告有出租权的情况下，被告并没有构成违约，根据原被告所签订的合同第6条规定，被告违约必须具备两个条件，同时将房屋和土地转让他人，被告并没有把土地转让它人，只是将房屋在原告知道的情况下转给了刘迎波，被告不构成违约。3、根据最高人民法院关于审理城镇房案件的司法解释第16条规定。原告在6个月内未提出异议，原告又以此提出诉讼请求，法院不应支持。4、返还现金1万元没有事实和法律依据，因2013年10月17日原告要求被告退还土地，解除合同，双方解除了土地的合同，已经履行完毕。5、原告增加的诉讼请求，28100元包括土地和房。土地已经退还给原告，根据原被告鉴定的合同第2条，合同租金只有5000元，原告增加诉请不应得到支持。 第三人刘营波述称：被告刘迎波是与郭国胜签订的承包合同，当时刘不知道郭租赁驾校的房屋，并实际支付了租金，投入大量租金经营饭店，刘营波不同意解除合同。如解除合同，应赔偿刘营波的损失。 原告向本院提供了如下证据：1、2009年7月1日《土地租赁协议》一份：2、2010年7月23日《租地补充协议》一份：3、2013年7月1日《收据》一份，证明原告具有合法的土地使用权。证明原告对该土地及房屋具有合法的所有权。4、2010年7月.1日原告和被告葛瑞琴签订租赁合同，该合同包含所有土地和房屋。 被告葛瑞琴、郭国胜对原告的证据有如下异议：对证据1异议是，1、该协议的甲方出租方和承租方所列的当事人无法显示系原告向阳驾校有承租权，2、根据该租赁协议第2条，作为承租方没有权利私自转租，当事人与本案没有关系。对证据2异议是，甲方是第五村民小组，已方是三方当事人包括向阳驾校，根据协议的时间，7月1日租给被告，它还没有发包权时就租给被告有明显的欺诈行为。对证据3异议是，2013年7月-2014年7与1日的收据，不能证实在2013年以前原告有合法租赁权，驾校在没有承租权的情况下，与被告签订合同，对葛瑞琴有欺诈。对证据4的异议是，对合同真实性无异议。楼房租赁的费用是5000元，土地的费用是23000元。2013年7月13日土地协议已经解除了，被告补偿了原告1万元，现在只剩房屋。 第三人刘迎波对原告提供的第1、2、3组异议同被告葛瑞琴、郭国胜；对第4组证据不发表意见。 被告葛瑞琴、郭国胜提供了如下证据：二被告签订的2011年7月1日-2020年6月30日的房屋租赁合同。证明该房屋已经转租给被告刘迎波。 原告对被告葛瑞琴、郭国胜提供的证据有异议：1、两被告签订的协议，原告不知情，在房屋使用中原告更不知情。刘迎波在当庭也说不知道是原告的地。向阳驾校也不知道房屋谁用。2、租金交纳是郭国胜交纳，说驾校明知转租没有证据支持。 第三人刘迎波对二被告签订的合同无异议。 经庭审质证后认为：原告提供的四组证据虽然客观真实，形式合法，被告对真实性并无异议，但能够证明原告主张的部分事实，原告以租赁的方式获得土地的使用权，本院对该事实予以认定；但原告在租赁的土地上建筑房屋，没有经过有关部门的规划，本院对原告主张的房屋权属的合法性不予认定。被告葛瑞琴、郭国胜提供的证据客观真实，形式合法，被告对真实性并无异议，能够证明被告主张的事实，本院对上述证据予以认定。 根据上述已经认定的证据和原被告的庭审陈述，本院可以认定如下案件事实：2009年7月1日，原告通过租赁的方式获得了原阳县城关镇东街村21亩土地的使用权，位于郑滑线以东，原齐路以北，期限30年，每亩每年租金1100元。原告在租赁的土地上建设驾校，建筑楼房一座共计14间。2010年7月1日，原告与被告葛瑞琴、郭国胜经过协商签订租赁合同，原告将该楼房及土地租赁给被告使用，房屋14间，土地面积13998.6平方米，租赁期限10年，自2010年7月1日起到2020年7月1日止，土地租金23100元，房屋租金5000元。其中双方签订的租赁合同约定，被告在租赁期间不得擅自改变房屋结构，不得将房屋及土地转让他人。2011年7月1日，刘营波和葛瑞琴、郭国胜签订房屋租赁合同，合同约定的租赁期限为9年，租赁费每年2万元，转让费4万元。现争议房屋由刘营波实际占用。原告请求解除合同，返还房屋及土地。被告葛瑞琴、郭国胜请求原告支付10000元租金才能解除合同，原告于2013年10月17日向被告葛瑞琴、郭国胜支付了10000元补偿金。刘营波对房屋进行了装修，又建设了厨房，现因原告原阳县向阳机动车驾驶员培训学校请求收回房屋，刘营波无法继续经营饭店，如果判决解除合同，请求原告原阳县向阳机动车驾驶员培训学校和葛瑞琴、郭国胜共同赔偿100000元经济损失。 另查明，原告至本案庭审结束前，未能向本院提供对出租的土地和房屋有效的登记凭证、建设工程规划许可证。 本院认为：依法成立的合同具有法律效力。违反法律、行政法规强制性规定的合同为无效合同。对于出租城镇房屋的租赁合同，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原告向本院提供了对出租房屋及土地的相关证据，证明原告对已经出租的房屋及土地享有使用权。但对于土地及房屋的使用权，应当以行政部门登记的建设工程规划许可证或者相关权属凭证为准，原告的证据能够证明对租赁的土地享有使用权，不能证明原告享有合法的房屋所有权，应当认定原告出租的房屋未取得建设工程规划许可证。原告和被告签订的租赁合同为部分无效合同，也就是关于租赁的土地部分有效，关于租赁的房屋部分无效。该合同无效部分自始无效，被告应当返还原告租赁的房屋。被告和第三人之间签订的租赁合同亦为无效合同，现第三人占有的房屋，应当返还原告。原告请求被告返还已经支付的补偿金10000元，因原被告对被告返还租赁土地达成的口头补偿协议，该协议已经履行，原告请求返还，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十六条第二款之规定，判决如下： 一解除原告原阳县向阳机动车驾驶员培训学校与被告葛瑞琴、郭国胜于2010年7月1日签订的关于租赁土地的租赁协议。 二被告葛瑞琴、郭国胜于本判决生效后十日内返还位于郑滑线以东，原齐路以北的土地面积13998.6平方米给原告原阳县向阳机动车驾驶员培训学校。 三被告葛瑞琴、郭国胜和第三人刘营波于本判决生效后十日内返还位于郑滑线以东，原齐路以北的一处房屋14间给原告原阳县向阳机动车驾驶员培训学校。 四驳回原告原阳县向阳机动车驾驶员培训学校的其他诉讼请求。 本案受理费100元，由原告负担50元，被告葛瑞琴、郭国胜负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。 审判长 赵志远 审判员 毛东亮 审判员 刘春玲 二〇一四年八月二十二日 书记员 王金字 |
