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河南省开封市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）汴民终字第1469号 上诉人（原审第三人）白建国，男，住河南省开封市龙亭区。 被上诉人（原审原告）杨秋忠，又名杨秋中，男，住河南省开封市顺河回族区。 被上诉人（原审被告）李伟，男，住河南省开封市顺河回族区。 杨秋忠因与李伟、白建国排除妨害纠纷一案，于2014年2月13日诉至开封市龙亭区人民法院（以下简称一审法院）。一审法院于2014年7月13日作出（2014）龙民初字第113号民事判决书。白建国不服，上诉至本院。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。白建国、李伟、杨秋忠到庭参加诉讼。现已审理终结。 一审法院经审理查明，2003年9月15日，杨秋忠承租开封市德福物业劳动服务站位于龙亭区富辰小区东大门1-2号门面房四间，年租金为8400元，杨秋忠与开封市德福物业劳动服务站每年签订一次合同，自2013年9月至2014年9月房租为每年12000元。后李伟的朋友因开办“玉成家长学校”需使用此房，杨秋忠无偿将此房让给李伟的朋友使用，未约定使用期限。李伟受其朋友委托管理该房屋，2007年11月15日，李伟将其中的二间转包给白建国，由白建国每月向李伟交纳承包费1300元，期限为2007年11月15日至2008年9月15日，到期后，白建国继续使用该房屋至今。2013年10月2日，李伟向白建国下了一份通知，内容为“由于南京巷1号楼营业房（现棋牌室）承租人与我们的使用协议已于2013年9月15日终止，该营业房我们已不能继续使用，所以该棋牌室不能再继续让你承包，请谅解！你若继续使用，请你和承租人杨秋中协商使用方法，或将该房交与杨秋中。特此通知，李伟，2013年10月2日”。李伟于2013年10月3日向杨秋忠了一份通知，内容为“南京巷1号营业房（现棋牌室）由于我们之间使用协议已于2013年9月15日终止，我们已将不再继续承包给承包人的书面通知已送达承包人，该房以后不再和我们有任何关系，该房以后事宜由你自行解决。李伟，2013年10月3日”。2013年10月23日，李伟向白建国再次下了一份通知，内容与2013年10月2日的通知内容一致。现白建国使用的是杨秋忠承包的四间房屋中自西数第1和第2间，第3间和第4间是杨秋忠所用。另查明，龙亭区富辰小区东大门1-2号门面房四间系开封市资产管理经营总公司顺河房管所的自管房，开封市德福物业劳动服务站系该所的下属机构，受其委托管理该房屋。开封市德福物业劳动服务站知道杨秋忠将承租房屋转租的行为，但并未提出异议和解除合同。上述事实有当事人陈述，杨秋忠提交的开封市资产管理经营总总公司顺河房管所的证明、开封市德福物业劳动服务站的证明、杨秋忠与开封市德福物业劳动服务站签订的协议书、李伟向白建国下发的两份通知书及李伟向杨秋忠下发的通知书、李伟与白建国签订的租赁协议、一审法院调查开封市德福物业劳动服务站负责人的笔录等证据在卷佐证，足以认定。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。《中华人民共和国合同法解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。出租人合同解除权受6个月异议期限制：出租人应当在知道或者应当知道承租人转租后6个月内提出异议；出租人超过6个月未提出异议的，合同解除权丧失，违法房屋转租合同转化为合法房屋转租合同，转租合同依法有效。本案中，开封市德福物业劳动服务站知道杨秋忠将承租房屋转租的行为，但并未提出异议和解除合同。杨秋忠的转租行为合法有效。杨秋忠也知道李伟将承租房屋转租给白建国的行为，但未提出异议和解除合同，故李伟的转租行为合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，李伟与白建国签订的租赁协议到期后，白建国继续使用该房屋并按原合同支付租金，李伟对此也未提出异议，故李伟与白建国形成了不定期租赁关系，原租赁合同继续有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，李伟与杨秋忠达成解除租赁合同的协议后，又于2013年10月2日及10月23日两次书面通知白建国解除合同，让其与房屋承租人杨秋忠联系继续租赁事宜，但白建国未与杨秋忠达成租赁房屋协议，故李伟与白建国的不定期租赁关系已解除，李伟未将白建国使用的两间房屋交付给杨秋忠，现杨秋忠请求李伟和白建国腾出租赁房屋并将租赁房屋交付给其使用的请求，符合法律规定，应予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、第三人白建国于本判决生效后十日内将杨秋忠承租的位于开封市龙亭区富辰小区东大门1-2号门面房自西数第1间和第2间的房屋腾出并交付给杨秋忠。二、李伟协助第三人白建国将位于龙亭区富辰小区东大门1-2号门面房自西数第1间和第2间的房屋腾出并交付给杨秋忠。案件受理费100元，由第三人白建国承担。 白建国不服一审判决上诉称：1、本案争议房屋为开封市资产管理经营总公司顺河房管所的自管房，属于国有资产，杨秋忠是承包使用该房屋，并非租赁该房屋，一审法院认定本案争议房屋为杨秋忠租赁开封市德福物业劳动服务站的事实有误；2、该房屋一直是由李伟承租后再租给白建国的，和杨秋忠没有发生任何关联，一审法院仅凭杨秋忠出示的租赁合同就认定该房屋系杨秋忠承租，有失偏颇，杨秋忠没有权利要求白建国腾房；3、2013年10月之后，杨秋忠依然在收取白建国的房屋租金，事实上同意白建国继续承租房屋，那么在其没有再次书面通知白建国的情况下就将白建国诉至法院的做法是不合法的；4、白建国并未收到李伟送达的限期腾出通知，杨秋忠据此要求白建国搬出是没有尽到先通知义务，李伟下达的通知内容为“如果要继续承租，则自行与杨秋忠协商”，并非通知白建国腾房，杨秋忠未经告知就直接将白建国诉至法院，诉讼并非白建国导致，一审法院判决白建国承担诉讼费缺乏事实依据。综上，请求二审法院支持白建国要求继续承租房屋的诉讼请求。 杨秋忠答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判，驳回白建国的上诉请求。 李伟答辩称：案子跟我没有任何关系。 二审经审理查明，本案争议房屋系开封市顺河回族区房管所自管房，由其下属开封市德福物业劳动服务站使用，开封市德福物业劳动服务站将该房屋租赁给杨秋忠，双方每年签订一次合同。其他事实与一审查明的基本事实一致。 本院认为，李伟通知过白建国解除租赁合同之后又继续收取白建国租金，双方形成不定期租赁合同，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，李伟于2013年10月2日及10月23日两次书面通知白建国解除合同，双方之间的租赁关系已经解除，白建国应当将其租赁的房屋腾出，李伟应当将该房屋交付给杨秋忠。白建国上诉并未提交相关的证据证明其上诉主张，故对于白建国的上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由白建国承担。 本判决为终审判决。 审判长 杨雯蒨 审判员 孔德亮 审判员 苏 芳 二〇一四年十月十三日 书记员 马艺洺 |
