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河南省平顶山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）平民再终字第37号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）汝州市百货公司。住所地：汝州市。 法定代表人王书建，男，该公司经理。 委托代理人武龙宇，河南科序律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）汝州市怡馨物业管理有限公司，住所地汝州市。 法定代表人陈耀全，该公司经理。 委托代理人张进营，河南博裕润律师事务所律师。 一审被告汝州市商业集团总公司。住所地汝州市。 法定代表人孟红伟，男，该公司经理。 委托代理人刘小飞，河南科序律师事务所律师。 一审第三人申金贵，男，汉族，居民，住汝州市。 委托代理人樊建政，河南神鹰律师事务所律师。 一审第三人樊延波，男，汉族，居民，住汝州市 委托代理人樊建政，河南神鹰律师事务所律师。 再审申请人汝州市百货公司与被申请人汝州市怡馨物业管理有限公司（以下简称怡馨公司）、一审被告汝州市商业集团总公司（以下简称汝州市商业总公司）、一审第三人申金贵和樊延波房屋租赁合同纠纷一案，汝州市人民法院于2012年12月12日作出（2011）汝民初字第364号民事判决。宣判后，汝州市百货公司不服，向本院提起上诉。本院于2013年6月6日作出（2013）平民三终字第204号民事判决，已经发生法律效力。汝州市百货公司不服向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2014年5月23日作出（2013）豫法立二民申字第02589号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭于2014年8月29日公开开庭审理了本案。再审申请人汝州市百货公司的委托代理人武龙宇，被申请人汝州市怡馨物业管理有限公司的委托代理人张进营，一审被告汝州市商业集团总公司的委托代理人刘小飞，一审第三人申金贵、樊延波的委托代理人樊建政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汝州市人民法院一审查明，2005年12月11日，经汝州市商业总公司同意，怡馨公司与汝州市百货公司签订了一份房屋租赁协议，约定将汝州市百货公司位于汝州市区丹阳西路62号的商业大厦一至五层整体出租给怡馨公司使用，租期20年，年租金21万元，每年的12月1日前支付下一年度的租金（该租赁标的物房屋产权属汝州市百货公司，土地使用权属汝州市商业总公司，汝州市商业总公司为汝州市百货公司的主管单位，租赁标的物属双方共有产权）。租赁期间，怡馨公司不得以任何形式整体转租给第三方使用等。合同签订后，双方按合同履行，怡馨公司投资对该标的物进行装修、改造及绿化，并将部分商铺租赁给十余户商户经营，年获可得利益8万余元（含管理费用）。2009年11月30日，怡馨公司支付了2010年度的租金21万元，同年12月26日，汝州市商业总公司与汝州市百货公司以企业改制为由，委托平顶山市金霖拍卖公司整体拍卖该标的物。2010年1月18日，申金贵、樊延波以820万元竞买成交，拍卖时，拍卖公司在拍卖须知中告知竞买人该标的物中的租赁瑕疵。2010年8月8日至18日，申金贵、樊延波在该标的物处张贴公告，要求标的物占有人支付租金，否则限期搬迁撤离该标的物。在无人交付或协商的情况下，于同月21日向怡馨公司寄发了解除合同通知书，怡馨公司未能在合理期限内对通知书提出异议。2011年6月，申金贵、樊延波将该标的物予以拆除。 一审审理期间，在标的物灭失前，一审法院依据怡馨公司的申请，委托平顶山鹰城资产评估事务所对该标的物进行了评估，该评估报告显示，该标的物一（部分）、四、五楼改造装修工程评估值为506968.33元。其中人行道彩砖花池工程93261.87元。一（部分）、二、三楼为家宴城改造装修工程，评估值为162712.45元。经庭审查明人行道彩砖花池工程为汝州市住房和城乡建设局铺设，怡馨公司未按要求将铺设款支付给汝州市住房和城乡建设局，故怡馨公司对此不享有财产权。对家宴城改造装修工程，因该部分房屋场地为怡馨公司转租给杨蓝生经营家宴城所用，投资经营部分在该标的物拆除后杨蓝生与怡馨公司发生的诉讼没有结案，权利数额无法确定，怡馨公司自愿对此保留诉权，本案不做处理。 汝州市人民法院一审认为，怡馨公司与汝州市百货公司之间所签订的房屋租赁协议为有效协议。汝州市商业总公司与汝州市百货公司在明知企业将进行改制的情况下，不是积极的与怡馨公司协商解决办法从而减少怡馨公司损失，而是隐瞒事实，收取租金，扩大怡馨公司的经济损失，对此有重大过错，应承担返还租金，赔偿损失及可得利益的民事责任。损失部分应以评估报告中第一层（部分）、第四层、第五层装修改造费用减去人行道彩砖花池工程铺设费用共计413706.43元为宜。可得利益部分怡馨公司依据其与案外人所签订的租赁合同而收取的年租金中的部分收入81万元主张，因其对租赁标的物有修缮、安保、管理等义务并支出相应费用，酌定为421330元为宜。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百一十三条的规定，判决：一、解除怡馨公司与汝州市百货公司于2005年1月1日签订的房屋租赁合同；二、汝州市百货公司、汝州市商业总公司在判决生效后十日内连带返还怡馨公司租金210000元，连带赔偿怡馨公司装修、改造等损失413706.43元，连带支付怡馨公司可得利益损失421330元；三、驳回怡馨公司的其他诉讼请求。案件受理费22880元怡馨公司负担11440元，汝州市百货公司、汝州市商业总公司负担11440元。 汝州市百货公司上诉请求：撤销（2011）汝民初字第364号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由是：一、被上诉人起诉我公司属于起诉对象错误，我公司并不是本案的适格被告，一审法院判决我公司承担赔偿责任属于适用法律错误。根据《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，我公司持有的和被上诉人签订的《房屋租赁协议》至今仍然为有效协议，我公司也没有向其送达解除合同通知书。另外，我公司在国资委统一组织下为企业改制需要对相关产权进行拍卖为政府行为，也合法有效，只不过拍卖后该租赁合同的相对人转化为被上诉人和原审第三人，由该租赁合同产生的相关权利义务应当由他们承担，与我公司无关。依据合同的相对性原则，被上诉人在依据租赁合同无法行使承租权时，对于由此产生的损失，应当起诉侵权人，即新的产权所有人，我公司不是本案的适格被告。二、我公司在本案中没有过错，不应当承担赔偿责任。正是一审第三人解除了其与被上诉人之间的租赁合同，由此产生了本案的相关纠纷。对此纠纷而言，如果一审第三人没有合法依据解除了租赁合同，其应当赔偿被上诉人的经济损失，反之，如果其依法合理解除了租赁合同，错在被上诉人，由此产生的经济损失应当由其自己承担。也正是因为被上诉人存在重大过错，其应当承担相应的责任。关于租金问题。我公司收取被上诉人的租金是在房地产拍卖之前，这是我公司依据租赁合同应有的权利，不存在过错。三、一审判决所认定的被上诉人的各种损失没有事实和法律依据。作为判决依据的评估报告已经超过了有效期限，该评估报告中的相关评估数据己经没有参考价值。但是一审法院仍然以该评估报告中的相关数据来认定各种损失并且判决由上诉人来赔偿显然是错误。 怡馨公司答辩称，汝州市百货公司是房屋租赁协议的当事人，汝州市商业总公司是汝州市百货公司的主管单位，又是商业大厦的土地使用权人，本案纠纷因租赁协议而发生，汝州市百货公司、汝州市商业总公司均是本案的适格被告。本案涉及的商业大厦拍卖成交后，汝州市百货公司、汝州市商业总公司未将应当转交给一审第三人的租金转交给一审第三人，致使一审第三人要求解除合同，并将被上诉人转租给各商户的房门上张贴公告限期搬迁。汝州市百货公司、汝州市商业总公司对此推诿扯皮、漠不关心，存在明显过错。2011年6月，一审第三人将涉案标的物拆除，造成我公司巨大经济损失，汝州市百货公司、汝州市商业总公司应当予以赔偿，即返还租金、赔偿损失和赔偿可得利益损失。关于一审评估报告的问题，本案在一审中，被上诉人申请进行有关评估，法院技术室通知双方到场配合，但汝州市百货公司、汝州市商业总公司接通知后没有到场，视为放弃其权利。2011年6月30日，评估机构作出评估报告，2011年11月10日，汝州市百货公司提出异议和申请重新鉴定，可见其已经进行了质证，虽然重新鉴定的理由不足，但对于其提出的评估报告中载明的人行道彩砖、家宴城装修改造等项目的异议，一审判决已经考虑到实际情况并采纳了其中合理的意见。而且，由于本案案情复杂，曾数次开庭，但由于没有审结，此案一直处于持续状态，因此，汝州市百货公司称评估报告失效的理由也不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 汝州市商业总公司所称同意汝州市百货公司的上诉主张和理由，并指出一审判决其与汝州市百货公司承担连带责任没有法律依据。 申金贵、樊延波称，我们竞买取得商业大厦地产的时间是2010年元月18日，一直到2010年8月8日，无任何单位和个人缴纳租金，也无任何单位和个人说明情况。我们出于审慎原则，于2010年8月8日、8月18日两次在显眼位置张贴公告催缴租金，并告知逾期不缴纳，一切后果自负。两次催告后，仍然无任何单位和个人缴纳租金或说明情况。2010年8月21日，我们以邮政快递信件向怡馨公司寄发《解除合同通知书》，怡馨公司于2010年8月23日接收，没有提出任何异议。依照法律规定，《租赁合同》已解除，自2010年8月23日发生法定解除的后果。之后，被上诉人怡馨公司在三个月内未向法院提起诉讼，其已放弃了要求继续履行合同的权利，在法律意义上，怡馨公司已认可我方合同解除权合法有据，当然，其也就无权要求我方承担赔偿责任。汝州市百货公司、汝州市商业总公司明知企业改制，商业大厦要对外公开拍卖，仍收取怡馨公司的租金，也未将有关情况告知第三人，对怡馨公司的损失应承担赔偿责任。我们认为一审判决正确适当。 二审查明的事实与一审判决认定的事实相一致。 二审开庭审理时，汝州市商业总公司向本院递交了撤回上诉申请，并且也未缴纳上诉案件受理费。 本院二审认为，汝州市商业总公司向本院撤回上诉的主要原因是其未缴纳上诉案件受理费，其诉讼地位应当视为一审被告。本案就汝州市百货公司的上诉而言，2009年11月30日，怡馨公司支付了2010年度的租金21万元，同年12月26日，汝州市商业总公司与汝州市百货公司委托平顶山市金霖拍卖公司整体拍卖本案标的物商业大厦楼房及其土地使用权。2010年1月18日，申金贵、樊延波以820万元竞买成交，汝州市百货公司应当善意履行转让商业大厦及其土地使用权的附属义务，即将收取的怡馨公司21万元租金转交给原审第三人申金贵、樊延波，但未履行。之后，对买受人申金贵、樊延波实施的催缴租金和说明情况的公告置之不理，导致申金贵、樊延波依法解除了怡馨公司与汝州市百货公司签订的涉案房屋租赁协议，并拆除商业大厦，给怡馨公司造成相关损失。对此，汝州市百货公司应当承担相应的过错赔偿责任，因此，其上诉称自己作为被告不适格，不应当承担责任，本案应驳回怡馨公司诉讼请求的理由不能成立，本院二审不予支持。关于怡馨公司的损失如何计算的问题，一审判决以评估报告作为依据并采信了汝州市百货公司的部分质证意见，同时，怡馨公司举证证明其可得利益损失后，一审法院依法酌定予以减少，并无不当，所以，汝州市百货公司称一审判决所认定的怡馨公司的各种损失没有事实和法律依据的理由也不能成立，本院二审不予支持。关于怡馨公司自身是否承担责任的问题，因怡馨公司对申金贵、樊延波实施的公告催缴租金和说明情况也未积极作为，以及收到申金贵、樊延波邮寄的《解除合同通知书》后亦未依法行使权利，显然对因解除合同给自身造成的损失也应承担相应责任，所以，汝州市百货公司上诉称怡馨公司应承担相应责任的主张成立，本院二审予以支持。对此，本院酌定为承担原审判决的装修、改造等损失413706.43元和可得利益损失421330元的10%，即83503.64元。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理结果略有不当，应予纠正。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持汝州市人民法院（2011）汝民初字第364号民事判决第一项、第三项，即“一、解除怡馨公司与汝州市百货公司于2005年1月1日签订的房屋租赁合同”、“三、驳回怡馨公司的其他诉讼请求”；二、变更汝州市人民法院（2011）汝民初字第364号民事判决第二项，即“汝州市百货公司、汝州市商业总公司在判决生效后十日内连带返还怡馨公司租金210000元，连带赔偿怡馨公司装修、改造等损失413706.43元，连带支付怡馨公司可得利益损失421330元”为：汝州市百货公司、汝州市商业总公司在判决生效后十日内连带返还怡馨公司租金210000元，连带赔偿怡馨公司装修、改造和可得利益损失751532.79元；一审案件受理费22880元，怡馨公司负担11440元，汝州市百货公司、汝州市商业总公司负担11440元；二审案件受理费14205元，由汝州市百货公司负担13069元，由怡馨公司负担1136元。 汝州市百货公司申请再审的主要理由：一、本案的审理在程序上存在多种重大的违法之处，严重影响了案件的正确审理，应当予以再审。二、二审判决适用法律确有错误。三、二审判决认定事实确实存在错误，汝州市百货公司没有过错。四、二审判决显示公平，没有达到化解矛盾，定纷止争的效果。请求撤销二审判决，发回重审或依法改判驳回被申请人汝州市怡馨物业管理有限公司的诉讼请求；一、二审诉讼费由被申请人汝州市怡馨物业管理有限公司负担。 本院再审查明的事实与二审查明认定的事实一致。 本院再审认为，怡馨公司与汝州市百货公司之间所签订的房屋租赁协议为有效协议。怡馨公司与汝州市百货公司租赁合同约定，每年12月1日前怡馨公司支付下一年度租金，怡馨公司依约于2009年11月30日向汝州市百货公司支付2010年度的租金21万元。2010年1月18日，申金贵、樊延波以820万元竞买涉案房屋后，因房屋的产权人发生了变化，汝州市百货公司和汝州市商业总公司理应将收取租金返还给房屋租赁人怡馨公司（该租赁标的房屋产权属汝州市百货公司，土地使用权属汝州市商业总公司，标的物属上述两公司产权共有），但汝州市百货公司和汝州市商业总公司没有返还其收取怡馨公司的租金，故怡馨公司通过本案诉讼要求汝州市百货公司和汝州市商业总公司返还21万元租金的理由成立，本院予以支持。申金贵、樊延波通过拍卖竞买了涉案房屋后，向怡馨公司发出解除合同通知书，怡馨公司未提出异议，该租赁合同应视为解除。申金贵、樊延波在拆除房屋前对该房屋的装修、改造费用没有与怡馨公司协商并达成一致意见，就直接拆除了房屋，其应按照房屋拆除时的评估值连带赔偿该房屋的装修、改造费用，对怡馨公司的该项请求，本院予以支持。怡馨公司依照合同约定的日期向汝州市百货公司缴纳了2010年年度的房屋租金，在申金贵、樊延波通过拍卖竞买房屋催要该年度房屋租金时，怡馨公司作为本案出租房屋的承租人，应该告知申金贵、樊延波其已按合同约定缴纳了房屋租金，让申金贵、樊延波与汝州市百货公司和汝州市商业总公司交涉处理即可。但没有证据证明怡馨公司进行了告知，尤其是在申金贵、樊延波发出解除租赁合同通知后，怡馨公司不解释、不申辩、不起诉，在法定期限内怡馨公司不作回应、不提异议，导致房屋租赁合同被解除。怡馨公司应完全承担租赁合同被解除的法律后果，故怡馨公司主张赔偿其租赁经营可得利益损失的该项诉讼请求本院不予支持。一、二审民事判决认定事实清楚，审理程序合法，但适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款、第二百零七条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2013）平民三终字第204号民事判决和汝州市人民法院（2011）汝民初字第364号民事判决； 二、解除汝州市怡馨物业管理有限公司与汝州市百货公司于2005年1月1日签订的房屋租赁合同； 三、申金贵、樊延波于本判决生效后十日内连带赔偿汝州市怡馨物业管理有限公司装修、改造费用413706.43元； 四、汝州市百货公司、汝州市商业集团总公司于本判决生效后十日内连带返还汝州市怡馨物业管理有限公司租金210000元； 五、驳回汝州市怡馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费22880元，汝州市怡馨物业管理有限公司负担11440元，汝州市百货公司、汝州市商业集团总公司负担5720元，申金贵、樊延波负担5720元；二审案件受理费14205元，申金贵、樊延波负担7102.5元，汝州市怡馨物业管理有限公司负担7102.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张文平 审 判 员 武炳耀 代理审判员 宋 娟 二〇一四年十月二十一日 书 记 员 杨谱说 |
