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河南省柘城县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）柘民初字第1103号 原告（反诉被告）刘团如，男，住河南省鹿邑县。 被告（反诉原告）宋效哲，男，住河南省柘城县。 委托代理人齐广亮，河南心诚律师事务所律师。 原告刘团如与被告宋效哲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月14日立案受理后，在诉讼过程中被告宋效哲提起反诉，本院依法组成合议庭，于2014年10月9日公开开庭进行了合并审理。原告刘团如，被告委托代理人齐广亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘团如本诉诉称，原、被告于2010年7月15日签订了房屋租赁合同一份，约定被告将其位于柘城县某某大街路南两间门面（附四楼）出租给原告使用，年租金7万元，租期为6年，即2010年7月15日至2016年7月15日。合同签订后，该协议履行至今。但被告在出租上述房屋期间，采用停水、堵楼梯、往楼梯上扔垃圾等种种方式阻碍原告使用，致使原告不得不外出租房居住，租赁费每年支付5500元。为此，原告请求判令将上述合同条款第一条变更为“甲方将柘城县某某大街路南两间门面房出租给乙方使用，年租金6.45万元，租期为6年，即自2010年7月15日起至2016年7月15日止” 被告宋效哲本诉辩称，原告诉请变更合同没有法律及事实依据。变更合同有三种情形，1、是协商一致，2、是重大误解，3、是显失公平，本案不存在以上情况；2、被告从未阻止原告使用四楼，四楼的钥匙至今在原告处；3、原告要求变更合同，不再使用四楼，为什么不要求不再使用门面房，原告无权限要求变更合同。 被告宋效哲反诉诉称，反诉人与被反诉人2010年7月15日签订了房屋租赁合同一份，约定被反诉人先交钱后使用租赁房屋，入住前先付12个月的租金，以后每12个月向反诉人付一次租金，于当月15日前交租，如过期半月未交房租，反诉人有权收回房屋，并按被反诉人违约处理。按合同约定，被反诉人应于2014年7月15日前交纳下一使用年度的租金，方可继续使用租赁房屋，而被反诉人至今超过半个月期限仍没有交付，反诉人向其履行通知义务，被反诉人仍不履行交付义务。反诉人请求判令1、被反诉人交回房屋、解除合同；2、被反诉人支付至判决之日的房租；3、反诉费由被反诉人承担。 原告刘团如反诉辩称，不欠反诉人的钱，合同未到期，不同意解除合同。 原告刘团如向本院提交的证据材料有，录音、录像、照片。证明被告停水、停电、把楼梯堵住、在楼梯填上粪便，造成原告方无法使用。 被告宋效哲向本院提交证据材料有，1、原、被告之间的房屋租赁合同。证明原、被告解除合同的条件，过期半月仍不交房租时被告有权收回房屋；2、2014年8月6日录音一份，证明原告在租金交付期满后没有履行交付租金的义务，被告通知原告，被告履行了通知的义务，原、被告之间的房屋租赁合同应予解除；3、楼梯照片5张。证明涉案楼梯没有放置任何物品，被告没有阻止原告使用四楼房屋。 依据原告申请本院调取的证据有，柘城县某某派出所证明一份，证明原、被告曾因吵架向派出所报案，经派出所现场调解了纠纷，没有做出行政处理。 经庭审质证，被告对原告提供的证据异议为，1、不能证明时间、地点，没有其他证据相印证，更不能证明是何人所为；2、不能证明本案有显失公平和重大误解的事实，不存在合同变更情形；3、能够证明原告所签订的合同应该解除。原告对被告提供的证据异议为，1、合同真实性无异议，是原告给被告钱，被告不要；2、电话录音不是与原告通话，原告也不知道通话内容；3、照片上楼梯是经过清理后拍摄的。 对双方无异议的证据，本院予以确认。对有异议的证据分析认定如下，原告提交的证据能够证明楼梯上堆放有纸箱等杂物，但无法证实是何人所为，不能证明原告要求变更合同的主张成立。被告提供的录音能够证明，被告之妻曾于2014年8月6日向原告之妻打电话催要房租的事实，本院予以采信。 经审理查明：原、被告于2010年7月15日签订了房屋租赁合同一份，约定被告将其位于柘城县某某大街路南两间门面（附四楼）出租给原告使用，年租金7万元，租期为6年，即2010年7月15日至2016年7月15日。租金要按先交钱后入住的方式进行，入住前原告（乙方）先交12个月的租金，每次交租金应于当月15号前交，如过期半个月仍不交租金时，被告（甲方）有权收回房屋，并将原告（乙方）按违约处理。合同签订后，被告将房屋交给原告使用至今。但由于在使用房屋过程中，原告感到种种不便，即去外面租房居住，原告请求变更合同条款，要求将不再使用附四楼房屋租金，按原告在外另租房屋价格5500元从房租总额7万元中减去，只付64500元，双方没有达成协议，原告拒不向被告方缴纳房租，形成纠纷，原告起诉来院。在本院审理过程中，于2014年8月6日被告之妻向原告之妻打电话催要房租，而原告仍未交纳。 本院认为，本案本诉原告的主张是变更合同，将其不再使用的附四楼房屋租金从租金总额中扣除5500元。但从原告所提供的证据看，该合同是不可分割的整体，附四楼租金并没有单独计算。原告陈述其在外租房支付的租金为5500元，被告对此并不认可，原告也无证据证明。根据合同法规定，当事人协商一致，可以变更合同，除此之外，变更合同的条件有以下情形，因重大误解订立的；在订立合同时显失公平的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。而本案原告所提供的证据中均不能证明有上述变更合同的情形，原告请求变更合同的证据不足，对原告主张变更涉案合同的诉讼请求，本院不予支持。 涉案房屋租赁合同为有效合同，双方均应履行合同义务。合同法第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案原、被告在签订合同时约定有解除合同的条件，即原告应于2014年7月15日前交清下一年租金7万元，方可继续使用该租赁的房屋，而原告到期未交。被告于2014年8月6日向其履行通知义务，并限期交付，原告仍未履行合同，解除合同的条件已成就。被告要求解除涉案房屋租赁合同的反诉请求于法有据，本院予以支持。原告继续使用涉案房屋，应向被告交付相应的房租，被告要求原告支付至判决之日房租反诉请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告刘团如的诉讼请求； 二、解除反诉被告刘团如与反诉原告宋效哲于2010年7月15日所签的房屋租赁合同； 三、反诉被告刘团如于本判决生效后十日内支付反诉原告宋效哲房租费23333元（自2014年7月15日至2014年11月15日，以后房租另行计算，由原告支付）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，反诉费25元由原告刘团如负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 审判长 宋 静 审判员 王翠荣 审判员 李 艳 二〇一四年十二月八日 书记员 郭恒诗 |
