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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）南民二终字第00085号 上诉人（原审被告）刘强，男。 委托代理人高照祥，河南宛信律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）王琴。 委托代理人杜泽斌，南阳市卧龙区高新法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）郝文才，男。 委托代理人李红菊，河南通义律师事务所律师。 上诉人刘强、王琴与被上诉人郝文才为房屋买卖合同纠纷一案，不服南阳市卧龙区人民法院（2013）宛龙梅初字第196号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘强的委托代理人高照祥，上诉人王琴的委托代理人杜泽斌，被上诉人郝文才的委托代理人李红菊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明，位于南阳市卧龙区梅溪办事处八一路220号1号楼2单元201室的房产系被告刘强原单位邮电局2000年的房改房。房改后，被告刘强与其前妻（本案第三人）向房管部门申请房屋产权登记，房管部门在对该房审查登记期间，被告刘强与其前妻王琴（本案第三人）于2001年2月12日经南阳市宛城区人民法院2001宛民初调字第478号民事调解书调解离婚。该调解书第二条“共有财产除三洋洗衣机一台，三组合沙发一套归王琴所有，其它财产全部归刘强所有”。2001年8月31日，房管部门向被告刘强颁发了房屋所有权登记证书，共有人为第三人王琴。2003年原告通过被告刘强的朋友杜某某的介绍搬入此房屋居住至今。在入住时，原告交给被告现金10000元，诉讼中，原告陈述系定金，被告陈述系预付租金。2008年2月13日，原、被告签订房屋买卖合同一份，被告将该房屋以40000元的价格出售给原告。原、被告均在该协议上签字，被告并向原告出具了40000元的收据一份。因过户事宜，双方引起纠纷。 诉讼中，根据当事人的申请，追加王琴为本案的第三人参加诉讼。 以上事实，有当事人的陈述、房屋买卖合同、证人证言等相关书证材料，已当庭出示、宣读、质证，并记录在卷。 原审法院认为，位于南阳市卧龙区梅溪办事处八一路220号1号楼2单元201室的房产虽然在被告与第三人离婚后取得房管部门颁发的产权证书，登记注明第三人应属共有人。被告与第三人离婚时，宛城区人民法院的调解书并没有对主要共同财产即不动产予以明确，第三人仍系该房产的共有人。关于原、被告之间签署房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该房屋买卖合同有效。虽然该房屋产权登记证书有共有人为第三人，但被告已将该房产处理给原告并已交付。原告占有使用十年之久，而且原告支付的价款符合当时的市场价格，原告系善意取得，应当维护原告的合法权益。共有人的权益如受到损害，所造成的损失可以由擅自处分人承担责任，故第三人如认为受到损失，可另行向擅自处分人主张权利。被告辩称其出卖时没有取得共有人第三人王琴的同意及王琴有优先购买权、擅自处分共有财产、房屋买卖合同无效及第三人的抗辩理由、主张不能成立。 关于2003年原告付给被告刘强10000元，双方陈述均不一致，根据谁主张谁举证的原则，原告提供了杜某某的证言，虽然被告对该证言有异议，但没有提供其它证据相印证，但根据原、被告签订的房屋买卖合同，该款系原告预付的购房款。被告陈述系租赁关系，因没有租赁合同，也没有约定租金和租期，原告也对租赁关系予以否认，故被告陈述的租赁关系不能成立。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》的若干问题意见（试行）第八十九条之规定，判决如下：被告刘强在本判决生效后三十日内协助原告郝文才办理卧龙区梅溪办事处八一路220号1号楼2单元201室（房屋所有权证号为宛市房权证字第0110290号）房屋过户手续。诉讼费100元，由被告刘强负担。 上诉人刘强上诉称：本案中上诉人刘强与被上诉人郝文才所签的房屋买卖合同系效力待定合同，被上诉人不存在善意取得，一审判决适用法律错误。 上诉人王琴上诉称：一审判决认定事实错误，被上诉人郝文才不存在善意取得，一审判决适用法律错误，只有书记员一人自审自记，程序违法。 被上诉人郝文才辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，建议维持原判。 本院根据当事人各方的诉辩意见，确认本案的争议焦点为：一审判决认定被上诉人买卖房屋行为系善意取得是否适当？一审程序是否违法？ 二审庭审中，上诉人王琴当庭提交南阳市卧龙区人民法院（2013）宛龙梅民初字第249号民事裁定书一份，证实王琴起诉刘强夫妻财产纠纷一案，因该案涉及房屋买卖合同纠纷，故驳回王琴的起诉。被上诉人郝文才申请证人杜某某出庭作证，证实自己是该房屋买卖合同的介绍人，该房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，关于本案的争议焦点，关于该房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该房屋买卖合同有效。虽然该房屋产权登记证书有共有人为第三人，但上诉人刘强已将该房产处理给被上诉人郝文才并已交付。被上诉人占有使用十年之久，而且被上诉人支付的价款符合当时的市场价格，被上诉人系善意取得，应当维护其合法权益。共有人的权益如受到损害，所造成的损失可以由擅自处分人承担责任，故第三人如认为受到损失，可另行向擅自处分人主张权利。关于上诉人王琴称本案一审程序违法的理由，因没有事实依据，本院不予采纳。由于上诉人王琴系争议房屋的共有权人，故王琴在该案中仍然负有协助义务。原审对此处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 变更南阳市卧龙区人民法院（2013）宛龙梅初字第196号民事判决为：上诉人刘强、王琴在本判决生效后三十日内协助被上诉人郝文才办理卧龙区梅溪办事处八一路220号1号楼2单元201室（房屋所有权证号为宛市房权证字第0110290号）房屋过户手续。 一审案件受理费100元，由上诉人刘强负担；二审案件受理费由上诉人刘强负担100元、上诉人王琴负担100元。 本判决为终审判决。 审判长 王干祥 审判员 王 生 审判员 高 璐 二〇一四年四月一日 书记员 宋璐璐 |
