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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）南民三终字第00027号 上诉人（原审被告）：陈红宾。 委托代理人：刘清阳，河南三贤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈有新。 委托代理人：陈雷。 被上诉人（原审原告）：陈永。 委托代理人：陈雷。 原审被告：陈有成。 原审被告：陈有功。 委托代理人：陈有成，基本情况同上。 上诉人陈红宾与被上诉人陈有新、陈永，原审被告陈有成、陈有功为确认房屋买卖合同效力和物权保护纠纷一案，狄秀芝、陈有新、陈永于2010年3月24日向邓州市人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：判令确认陈有成、陈有功与陈红宾之间的房屋买卖合同无效，并将房屋恢复原状或折价赔偿。原审法院于2010年6月7日作出了（2010）邓法民初字第358号民事判决，判决驳回狄秀芝、陈有新、陈永的诉讼请求。狄秀芝、陈有新、陈永不服，向本院提起上诉，本院于2010年11月15日作出（2010）南民二终字第719号民事裁定，将本案发回原审法院重审。原审法院重审过程中，狄秀芝去世，原审法院于2011年12月28日作出（2011）邓法民一初字第372号民事判决，判决确认陈有成、陈有功与陈红宾所签订的房屋买卖协议无效，陈红宾赔偿陈有成、陈有新等18000元（已给付完毕）。陈有新、陈永不服，向本院提起上诉，本院于2012年11月30日作出（2012）南民一终字第821号民事裁定，以原审程序违法为由，将本案发回原审法院重审。原审法院重审中，陈有新、陈永将诉讼请求变更为：判令确认陈有成、陈有功与陈红宾之间的房屋买卖合同无效；原房屋宅基上新建楼房归陈有新、陈永所有，二人补偿陈红宾建筑总费用350元／平方米按实际建筑面积计算，或者将原独家院折价由陈红宾赔偿陈有新、陈永298000元，原审法院于2013年12月2日作出（2013）邓法民初字第573号民事判决。陈红宾不服，向本院提起上诉，本院于2014年1月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月25日公开开庭进行了审理。陈红宾的委托代理人刘清阳，陈有新，陈有新、陈永的委托代理人陈雷，陈有成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：陈有新、陈永与陈有成、陈有功系亲兄弟关系，均为陈荣光之子，狄秀芝是四人的继母。1984年陈荣光与狄秀芝夫妇以650元购买了位于花洲街道办事处陈湾居委会原陈湾小学的瓦房三间，村委给其出具了收款收据，并注明“准住不准撵”。陈湾村委会于当日给陈荣光出具一凭据，该凭据载明“陈荣光购村学校房三间，居住期间，允许修补，原房宅基有使用权”。2000年陈荣光去世，狄秀芝在该房居住一段时间后，搬至其女儿陈香莲处居住一直到去世，之后房子有陈有成代为看管、居住。2009年2月6日，陈有成、陈有功两人将该三间瓦房及地面附属物以18000元的价格卖给陈红宾，陈有成随即搬出该房。陈有成、陈有功将房子卖出的18000元留下一部分后，余款分给其他三兄弟陈进才、陈有新、陈永，每人分3400元。因陈进才去世，其女儿陈青梅收下该款，陈永因不同意卖房，该3400元便在陈有功处保存，陈有新亦得3400元，后来其用存折形式将该款退回给陈有功。同时，陈永等人向陈红宾表达了不同意卖房意愿，陈红宾以该房系其合法买来，且该宅基系经申请村委批准其使用为由回拒陈永等人。2010年3月24日陈永等人将陈有成、陈有功、陈红宾诉至法院，在诉讼过程中，陈红宾仍未停止建房，陈永等人多次前去阻拦，2010年11月陈红宾建成共计八间二层楼房。另查明：2009年4月16日，陈红宾向陈湾居委会申请，村委同意其使用该宅基。在诉讼过程中，陈永找到陈湾居委会要求居委会为陈红宾申请宅基批准加盖公章一事作出说明，2010年8月21日陈湾居委会作出声明，该声明内容为“兹声明陈红宾2009年4月16日的宅基地申请批准书上所加盖公章作废，因为宅基地申请批准书未经村委研究同意，公章系2010年5月10日错误加盖”。又查明：陈荣光与狄秀芝共有8个子女，分别为：陈永、陈有新、陈进才、陈有成、陈有功、陈秀荣、陈香莲、陈香梅。陈荣光于2000去世，后陈进才去世，狄秀芝于2011年3月4日去世，在去世前，其立下遗嘱，将所拥有房产份额留给陈永。诉讼中，陈秀荣、陈香莲、陈香梅放弃参加诉讼，将其应当继承的房产份额让与给陈永，陈永、陈有新向原审法院提出评估申请，原审法院技术科依法委托南阳市建宇地产估价咨询有限公司对买卖房屋所占地价值进行评估，2013年8月12日南阳市建宇地产估价咨询有限公司作出南阳市建宇土估（2013）（估）字第21号土地估价报告：评估土地总面积为192平方米，评估土地单价为1152.79元／平方米，评估土地总地价为22.1336万元。 原审法院认为：该案争议房产为陈荣光与狄秀芝婚姻期间购买，陈荣光、狄秀荣先后去世，该房产作为遗产应为陈荣光与狄秀芝的子女，陈永、陈有新、陈有成、陈有功等子女的共有财产。陈有成、陈有功作为共有人之一在事前未经其他共有人同意事后亦未经其他共有人追认的情况下，与陈红宾签订的房屋买卖协议应认定为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依上述规定，陈红宾在陈有新、陈永起诉到法院后，在争议未解决的情况下，仍坚持将房建成，作为受益人，在无法将房屋恢复原状或返还原物的情况下，应当折价补偿陈有新、陈永的损失。依评估报告，该案所争议的房产评估总地价为221336元，扣除陈红宾已支付陈有成、陈有功的18000元及陈有成、陈有功应享有的24592.89元份额（陈有成、陈有功仅占221336元的九分之一）以外，还应折价补偿陈有新、陈永178743.11元。陈红宾辩称其在房屋买卖时对其他共有人并不知情，其购房系善意的。但陈红宾作为与陈有新、陈永原系同一集体经济组织成员，对陈有新、陈永的家庭成员应当知晓，且陈有新、陈永亦提供了大量证据证明陈红宾应当知晓该房产系二人家庭成员共有的，故陈红宾辩称理由不成立。陈红宾辩称其建房的宅基系经申请村委批准获得的，而非从陈有成、陈有功处购得。但2010年8月21日邓州市花洲街道办事处陈湾居委会出具声明陈红宾“宅基地申请批准书”所加盖公章系错误加盖，故陈红宾上述辩称理由不成立。陈有新、陈永要求支付赔偿款的利息与法无据，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条及《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，报原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认被告陈红宾与二被告陈有成、陈有功于2009年2月6日签订的协议无效；二、被告陈红宾于判决书生效之日起二十日内一次性折价补偿二原告陈永、陈有新178743.11元；三、驳回原告陈永、陈有新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，鉴定费6000元，二原告陈永、陈有新负担4480元，被告陈红宾负担6720元。 陈红宾上诉称：1、争议房屋已不存在，本案实为确认房屋所占土地使用权归属纠纷，土地权属不属于法院受案范围，法院不应受理。该房产系陈湾居委会所有，陈湾居委会在出售房子时约定“兴住不兴撵”，其他购房户也证实房屋倒后地皮无条件归还六中组，陈红宾也是在经村组同意后才建房的，原审判决擅自断定房产归陈有新、陈永所有不当。2、陈红宾系善意取得，即使赔偿也应有擅自处分共有财产人承担。陈红宾与陈有新、陈永并不属于同一个集体经济组织，陈永也根本不认识陈红宾，陈红宾只知道陈有成一直在此居住，有理由相信陈有成有处分该房子的权利。 陈有新、陈永辩称：1、争议宅基房产系陈荣光、狄秀芝于1984年12月购买原陈湾村小学瓦房三间后，继而建宅院取得的财产，现该处为“城中村”改造示范点，陈湾居委会无权审批建设用地，本案中陈湾居委会也出示声明，陈红宾所谓宅基地申请批准书上公章系误盖，争议土地没有经居委会同意批准给陈红宾使用。2、陈红宾购买房屋不构成善意取得，陈红宾老住房与陈荣光、狄秀芝购买房屋仅隔3户人家，互为近邻，应当熟知陈荣光家庭成员状况，且买房前中间人李孝安也明确告知陈红宾说，陈有成兄弟姊妹多人，其他共有人不同意出卖房屋；标的物的实际价格与协议价相差巨大，价格极不合理；陈红宾也未依法办理房权登记，物权没有发生转移。该案属于人民法院受案范围。 陈有成、陈有功辩称：陈红宾的上诉理由不能成立，老房不只两间房，是一个大院子。 根据各方当事人的上诉、答辩、陈述情况，并经征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：1、本案是否属于人民法院的受案范围；2、陈红宾是否构成善意取得，原审判决处理是否适当。 二审中，双方均未提交新的证据。 本院经审理，对原审判决查明的事实予以确认。 本院认为：陈有成、陈有功在未经其他共有人同意、事后亦未经其他共有人追认的情况下，将争议原房屋以协议形式出卖给陈红宾，现其他房屋共有人陈有新、陈永主张该房屋买卖协议无效，应当予以支持。陈红宾主张其构成善意取得，但从本案实际情况来看，其在购买房屋时应当知道房屋为陈有成、陈有功与其他兄弟姐妹共有，且陈红宾在买受房屋后，也未依法办理房屋产权转移登记等法律手续，故对陈红宾该主张本院不予支持。陈荣光和狄秀芝在购房时，村委在给其出具的收款收据上明确注明“准住不准撵”，同时村委也出具凭据载明“陈荣光购村学校房三间，居住期间，允许修补，原房宅基有使用权”。本案中陈有新、陈永在得知权利受害到侵害后，即通过他人进行协商解决，后诉至法院，陈红宾在陈有新、陈永已通过诉讼主张权利的情况下，坚持完成新建房屋，致使陈有新、陈永的相关权利不能再得到实现，原审判决陈红宾根据房产评估价值对陈有新、陈永予以补偿并无不当。本案作为合同效力和物权保护纠纷，原审法院予以受理并无不当。陈红宾的上诉理由不能成立。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由陈红宾负担。 本判决为终审判决。 审判长 李晓峰 审判员 孙小刚 审判员 陈德林 二〇一四年三月二十五日 书记员 朱景龙 |
