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河南省许昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）许民终字第1485号 上诉人（原审被告）许昌县河街乡柿张村四组。 负责人张景军，系该组组长。 委托代理人王志，许昌市魏都区丁庄法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）乔小杰，男。 委托代理人王懿，河南天时达律师事务所律师。 上诉人许昌县河街乡柿张村四组因与被上诉人乔小杰租赁合同纠纷一案，不服许昌县人民法院（2013）许县枪民初字第484号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人许昌县河街乡柿张村四组的负责人张景军及委托代理人王志、被上诉人乔小杰及委托代理人王懿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2009年8月15日，原告乔小杰与张景军分别代表许昌县太阳幼儿园（作为乙方）与许昌县河街乡柿张四组（作为甲方）签订租赁土地合同一份。合同中双方约定，乙方租赁甲方的位于许昌县柿张四组许禹路路南煤厂东的荒地一处（长34米、宽17米）开办一所幼儿园，租赁期为30年（自2009年8月15日至2039年8月14日），租赁期内乙方于每年8月15日前向甲方付清当年度的租赁费240元，乙方在租赁的土地上自筹资金建设所需房屋，房屋的所有权及幼儿园内所有设施属乙方所有等内容。双方并未在该合同中约定有关违约责任以及合同解除情形等内容。2013年9月29日，被告以原告自签订合同之日起到期拒交土地租金为由向原告送达了一份解除合同通知书，决定自该通知书送达原告之日起解除原、被告间所签订的租赁土地合同，并限原告自收到该通知书后八日内把租赁土地的附属物清除完毕，达到耕地条件；如在限期内未清除完毕，被告将对上述附属物进行拆除或变卖，所造成的损失由原告自行承担。另查明，原告乔小杰系许昌县太阳幼儿园的负责人。 原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。承租人应当按照约定的期限、方式支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，因涉案租赁土地合同经双方负责人签字并盖章，且合同中所约定的荒地的使用权已实际交付给原告用于创办幼儿园使用，故该租赁土地合同已依法成立并生效，然而，由于合同中所约定的租赁期间已明显超过20年，故超过20年的部分归于无效。原告于庭审过程中虽主张其已向被告许昌县河街乡柿张村四组的组长张景军交纳过相关的土地租赁费，但因其并未提交相关的证据予以充分证明，故对于其主张，该院不予确认。关于原、被告双方所签租赁土地合同目前是否应当予以解除的问题，该院认为，虽然现有在卷证据材料显示原告一直未向被告交纳相应的土地租赁费，但本案所涉土地租赁费数额并非过高，远远超出了原告的自身承受能力之外，同时，被告也未提交相关证据证明其已给予原告合理的支付土地租赁费的期限之后原告仍逾期未予支付，且该租赁土地合同并未到期仅仅履行了短短五年，原告已按照合同约定的用途向该土地投入了大量的资金，而非发生了违法转租等法定的解除合同的情形，此外，双方在合同中也并未约定关于解除合同的情形。因此，本院认为，在没有给予原告合理的支付土地租赁费期限的情况下，直接以原告没有支付土地租赁费为由解除双方所签租赁土地合同，并要求原告拆除租赁土地上的建筑物，势必会对原告造成直接的、重大的经济损失，此举明显有违公平及诚实信用原则，所以，对于被告向原告送达的解除合同通知书以确认其无效为宜。被告主张原告所创办的幼儿园如今处于荒废状态，已达不到租赁合同中所约定的租赁土地的目的，因亦未提交相关的证据予以证明，故对于被告的主张，该院亦不予采纳。依法判决如下：被告许昌县河街乡柿张村四组于2013年9月29日向原告送达的解除合同通知书无效，原、被告应继续履行2009年8月15日双方所签订的租赁土地合同至2029年8月14日。案件受理费50元，由被告许昌县河街乡柿张村四组承担，暂由原告垫付，待执行时一并返还。 上诉人许昌县河街乡柿张村四组上诉称，因被上诉人在租赁合同签订后，一直未缴纳租赁费，且被上诉人所开办幼儿园一直处于荒废状态，上诉人于2013年9月29日向被上诉人送达解除合同通知书后，被上诉人提起诉讼，一审判决双方继续履行合同错误，被上诉人未缴纳土地租金，且幼儿园一直处于荒废状态，合同目的已经无法实现，依据合同法第九十四条的规定，应解除双方签订的租赁合同。综上，请二审法院撤销许昌县人民法院（2013）许县枪民初字第484号民事判决，并依法改判。 被上诉人乔小杰答辩称，1、上诉状中所称被上诉人开办的幼儿园处于荒废状态不属实，2013年暑假放假之后到2013年9月1日开学由于幼儿园旁边建立了一个商砼站，车辆出入影响了幼儿园的正常通行，2013年9月1日才停止招生，商量幼儿园改门的事情。2、上诉人所称的被上诉人不缴纳租金，且说合理催告后仍不缴纳也不属实。上诉人并没有催告让被上诉人缴纳租金，而被上诉人有意的把较多钱财交给了柿张村组长个人，误以为租金已经缴纳过了，不知道组长是把钱自己拿着了，所以不存在任何不缴纳租金的故意，也没有收到柿张村四组催缴租金的通知，只是收到了解除合同的通知，这些在一审中均已经查明。因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 依据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：原审判决双方继续履行2009年8月15日所签订的土地租赁合同是否具有事实和法律依据。 上诉人许昌县河街乡柿张村四组二审中提交以下证据，1、照片一组。本案涉及的太阳幼儿园的照片，2014年11月16日拍摄，证明幼儿园现在处于荒废状态，根本没有正常经营。2、许昌县教育体育局的许县教体字（2014）14号文一份，该文件为“关于公布2013年幼儿园年审结果的通知”。证明目的为该文件主要公布合格的幼儿园，但在该文件中没有看到本案中涉及到的幼儿园，也没有查询到被上诉人幼儿园的年审手续，本案合同的目的无法实现，应当予以解除。 被上诉人乔小杰质证意见为，1、照片是本案涉及幼儿园。从一审到现在一年多了，上诉人出具了解除合同通知书以后，未经被上诉人同意，擅自带领村民将幼儿园的大门撬开，将幼儿园内的各项财物价值三四万元强行盗走，并且对院子里面进行私自改造，对此事实被上诉人在发现这个状况以后，向河街派出所进行了报警，经过处理已经追回来了部分财物。2、对教体局文件的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该文件并不能证明太阳幼儿园已经处于被取缔状态。正是由于上诉人在9月29日下发解除合同通知书以后，对幼儿园正常经营的干扰和破坏，导致该幼儿园一直无法正常经营，双方一直处于诉讼状态，才导致该幼儿园无法进行年审。 二审中被上诉人乔小杰提交以下证据，1、许昌市太阳幼儿园办学许可证一份。证明太阳幼儿园是依法登记成立的，该证的有效期是到2014年。2、乔小杰与王小慧合作开办幼儿园的合作协议一份。该合作协议证明两名合作人为开办幼儿园投资60万元。3、许昌县河街乡农村集体三资委托代理服务中心代收本案所涉及土地资金的票据一份。该份票据证明，被上诉人已经按照合同约定交纳了2014年度本案所涉及的土地租赁费，并且证明被上诉人并没有故意拖欠交纳租金的故意。4、手机录像一份。证明幼儿园现状是由于河街乡柿张村四组未经被上诉人同意，擅自进行的破坏。 上诉人许昌县河街乡柿张村四组质证意见为，1、对第一份证据，到2014年2月办学许可证就已经失效，而且太阳幼儿园在2013年没有参加年审，足以说明太阳幼儿园早已被取缔，已经不符合办学条件。2、对结算票据，在一审判决中认定的很清楚，从开始被上诉人均没有给上诉人缴纳租赁费。3、对于被上诉人提供的录像，首先该录像的时间不确定，其次录像当中显示的人物和身份不确定，也看不出有人在蓄意破坏幼儿园，通过录像可以明确看出，幼儿园已经处于一个荒废的状态。 经庭审质证及本院审查后认为，被上诉人乔小杰对上诉人许昌县河街乡柿张村四组提供的证据1、2的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，照片及教体局文件能够证明幼儿园未正常经营，故本院对该证据1、2予以采信。被上诉人乔小杰提供的证据1、2、3的真实性本院予以确认，但不能证明其证明目的，故本院不予采信。被上诉人乔小杰提供的证据4系影像资料，无其他证据相印证，本院无法采信。 本院经审理查明，本案涉及土地所建幼儿园自2013年9月份未正常经营。其他事实与原审法院查明的一致。 本院认为，因涉案租赁土地合同经双方负责人签字并盖章，且合同中所约定的荒地的使用权已实际交付给原告用于创办幼儿园使用。虽然现有在卷证据材料显示乔小杰一直未交纳相应的土地租赁费，但本案所涉土地租赁费为每年240元，并未远远超出乔小杰的自身承受能力，许昌县河街乡柿张村四组也未提交相关证据证明其已给予乔小杰合理的支付土地租赁费的期限之后乔小杰仍逾期未予支付，且乔小杰已按照合同约定的用途向该土地投入了大量的资金，在此情况下，许昌县河街乡柿张村四组以没有支付土地租赁费为由解除双方所签租赁土地合同，并要求原告拆除租赁土地上的建筑物，势必会对乔小杰造成直接的、重大的经济损失，此举明显有违公平及诚实信用原则，故原审判决并无不当。本院虽然维持原判，但乔小杰应将以前的租赁费进行补交，并积极交纳以后的租赁费，双方当事人对相关事宜也可继续进行协商。综上，上诉人许昌县河街乡柿张村四组的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人许昌县河街乡柿张村四组承担。 本判决为终审判决。 审判长 张丽萍 审判员 支伟泉 审判员 谢新旗 二〇一四年十二月九日 书记员 权家铄 |
