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河南省许昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）许民初字第204号 原告连红群，男，汉族，住禹州市。 委托代理人肖正英，河南名人律师事务所律师。 被告孙志伟，男，汉族，住禹州市。 被告孙志军，男，汉族，住禹州市。 两被告共同委托代理人杨保安，河南金鹏律师事务所律师。 原告连红群诉被告孙志伟、孙志军买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审了本案。原告连红群及其委托代理人肖正英、被告孙志伟、孙志军的共同委托代理人杨保安到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告连红群诉称，2012年4月12日，被告孙志军与原告签订承诺书一份，双方就位于禹州市画圣路原金星宾馆所占土地达成转让意向，协议约定：被告孙志军负责该地块按1560万的价格转让给原告，协议签订后，原告分别通过李雪平及自身账户给被告孙志军转款200万元购地款。之后，被告孙志伟将河南省许昌市中级人民法院（2012）许民二初字第27号民事判决书拿给原告，称该判决已生效，已取得该地块产权，然后就陆续收取原告购地款，截止到2012年7月5日（原告与被告孙志伟签订转让协议日），原告已通过李雪平账户、原告账户向被告支付购地款900万元（包括孙志军收取的200万元），支付现金50万元，共计支付购地款950万元。随后，原告就催促被告孙志伟办理土地使用权过户手续，被告却以种种理由不予办理，原告在催促中等待一年多之久，被告孙志伟看过户无望，从2013年7月2日就陆续退还原告购地款共计595万元，截止到诉讼日，被告尚欠原告购地款355万元。原告认为，被告迟迟不能给原告办理土地使用权过户手续，是双方解除合同的原因，故根据双方协议约定，被告应当返还原告所付购地款并支付违约金，鉴于原告支付购地款时间长达一年多时间，给原告造成了不可弥补的经济损失，因此，原告诉请：1、二被告退还原告剩余购地款355万元；2、二被告支付违约金166万元及赔偿原告经济损失。 被告辩称，原告请求166万元的违约金没有道理。第一，从被告收到购地款之日起，就依约履行。第二，按照合同约定第三条，如果说违约也是原告违约。合同签订生效时间是7月5日，至此，原告仅付给被告950万，因此原告违约在先。解除协议后，被告不再追究原告的违约行为。第三，按照协议约定，被告孙志伟不存在合同违约行为。请求驳回原告对被告孙志伟追究违约责任的诉讼请求。 原告出示以下证据： 1、承诺书一份，证明被告孙志军与原告达成转让土地使用权的意向，被告收取原告200万元保证金并承诺负责将土地使用权过户给原告的事实。 2、十一份银行转款凭证，证明自2012年4月12日起至2012年7月12日止，原告通过自身账户及妻子李雪平账户给两被告转款900万元的事实，另外原告向被告支付现金50万元，付款总额为950万元。 3、（2012）许民二初字第27号民事判决书，证明被告孙志伟通过许昌中院判决依法从周东林名下取得（2009）第12-0118土地使用权的事实。 4、转让协议一份，证明被告孙志伟与原告达成禹国用（2009）第12-0118号土地使用权转让合意，总价款1660万元，合同签订前原告已支付850万元，被告承担总价款10%的违约责任。 5、（2011）许民一初字第74-1号民事裁定书一份，证明被告拟转让给原告的土地使用权在陈根生诉王高峰、周东林一案中已于2011年11月3日被许昌中院依法查封的事实，也就是被告迟迟不能将土地使用权过户给原告的原因。 6、利息计算表一份，说明被告占用原告资金给原告造成的利息损失情况，按银行利率6%的四倍计算，共计3653333.33元。 被告质证称，证据1，这个承诺书从内容上是意向书，从时间上，2012年7月5日签订正式转让协议之日起，协议书已完成历史使命，达到了原告与孙志军签订协议的目的，孙志军无过错，况且200万元已由孙志军转至孙志伟帐下。此案是土地合同转让纠纷，这个承诺书和本案无实质意义上的关系。证据2、协议书不能证明已经支付50万元现金，从转账凭证上看，原告仅支付了900万元。对证据3、4无异议。对证据5，裁定书和孙志伟无关，对判决书无异议，表明孙志伟得到土地有合法依据。对证据6利息的计算不予认可，不予质证。 被告无证据出示。 本院对证据的分析认定意见： 对原告出示的证据：证据1、2、3、4、5均与本案有关联，互相印证，能够证明本案事实，予以认定。证据6、因双方未约定利息，单方计算损失数额无依据，不予认定。 根据有效证据，本院确认以下事实： 2011年11月3日，本院就陈根生诉被告王高峰、周东林借款担保合同纠纷一案作出民事裁定书，查封被告周东林价值1300万元的财产，或冻结、扣押其相应价值的其他财产。 2012年4月12日，孙志军作为甲方，连红群作为乙方，签订承诺书：就禹州市画圣路原金星宾馆地块（8亩左右）原由海大安转让给孙志伟。2011年孙志伟在转让中产生经济纠纷，后诉至许昌中院。要求收回产权。经双方协商，乙方有受让该地块意向，双方达成意向协议，待判决生效后甲方负责将该地块转让给乙方，为确保交易成功，双方商定意见如下：一、甲方负责该地块按照壹仟伍佰陆拾万元价格转让给乙方。同时过户交易费甲方承担拾万元，其他有关费用由乙方承担。二、自即日起三日内乙方向甲方支付保证金贰佰万元，作为转让价格的一部分。三、双方应互相遵守信用。否则向对方支付违约金伍拾万元。 自2012年4月12日起至2012年7月5日止，连红群通过自身账户及妻子李雪平账户给孙志伟、孙志军转款800万元。连红群称还支付现金50万元。2012年7月12日，通过李雪平账户给孙志伟转款100万元。 2012年4月10日，本院就孙志伟诉周东林合同纠纷一案作出一审判决，判决：一、原告孙志伟与被告周东林于2011年7月11日所签订的《股权转让协议》自本判决生效之日起依法解除。二、被告周东林于本判决生效之日起十日内将通过该协议取得的位于禹州画圣路中段原金星宾馆后改名豫声宾馆的土地使用权及所有房产还给原告孙志伟；同时原告孙志伟返还被告周东林600万元转让款。 2012年7月5日，孙志伟作为甲方（转让人）、连红群作为乙方（受让人）签订转让协议，内容为：甲方拟将拥有位于河南省禹州市画圣路的土地使用权及其地上建筑物（原金星宾馆，现豫声宾馆转让给乙方），双方经友好协商，结合本协议所指土地使用权及地上建筑物的实际情况，自愿达成如下协议，供双方共同遵照执行。第一条拟转让土地使用权及地上建筑物的基本情况1、土地坐落位置：河南省禹州市画圣路与劳动路交叉口西侧，土地使用权证号禹国有（2009）第12-0118号，土地使用权面积4887.386平方米，用途为商业用地，使用权人为甲方，以判决书为准。2、建筑物名称：原为金星宾馆，现豫声宾馆，登记的所有权为李太岳，甲方取得所有权后未办理过户手续。第二条拟转让土地使用权和建筑物的权利状况甲方转让给乙方的土地使用权和地上建筑物所有权，原系甲方从海大安处转让所得。甲方在获得土地使用权和地上建筑物所有权时，土地使用权的使用权人为海大安，地上建筑物所有权登记在李太岳名下（李太岳已经转让给海大安，但未办理过户手续）。2011年7月，甲方将本合同约定的土地使用权和地上建筑物所有权一并转让给周东林，并按照周东林的要求将土地使用权从海大安名下直接过户给周东林，因开发需要，房产仍在李太岳名下，未办理过户手续。现甲方与周东林之间的土地使用权和地上建筑物转让合同，已经被人民法院生效的民事判决解除，判定周东林将本合同约定的土地和房屋返还给甲方。第三条转让价格和支付方式本合同约定的土地使用权和地上建筑物转让价款为人民币壹仟陆佰陆拾万元整。合同签订日乙方已经支付给甲方转让款捌佰伍拾万元整；合同签订后五日内，乙方再支付壹佰伍拾万元给甲方，剩余陆佰陆拾万元待土地证过户给乙方后支付。第四条文件的提供合同签订后甲方应向乙方提供下列文件1、许昌市中级人民法院（2012）许民二初字第22号民事判决书；2、甲方与海大安、周东林所签订的合同书；3、土地证使用权复印件；4、其他。第五条甲乙双方的权利义务1、甲方确认本合同所转让的土地使用权及地上建筑物系合法取得，转让后，该土地使用权及地上建筑物登记文件中载明的权利义务随之转移给乙方。2、在合同签订后，甲方应当将合同约定的文件以及甲方现有的与转让标的有关其他文件，转交给乙方。3、合同签订后，甲方应当协助乙方办理土地过户手续。4、土地使用权过户给乙方前，因合同转让标的所产生的债权债务由甲方负责处理，与乙方无关；土地证过户手续办理给乙方后，因转让标的所产生的债权债务，由乙方处理，与甲方无关。5、本合同转让款不包含任何契税、营业税及过户费，已办理过户所产生的税费由乙方承担。第六条违约责任1、在协议生效后，甲方单方面结束本协议或非因乙方原因不能办理土地过户手续，甲方返还已收乙方的土地转让款，甲方应按本协议总价款的10%赔偿违约金给乙方。2、在本协议生效后，乙方单方面解除本协议，应按本协议总价款的10%赔偿甲方的违约金。3、乙方迟延支付转让价款给甲方，应按迟延额每日万分之五支付违约金，逾期三十个工作日，甲方有权解除本协议，乙方应按本协议总价款的10%赔偿甲方违约金。第七条特别约定鉴于本合同约定的土地使用权和地上建筑物之现状，乙方承诺自行办理土地及地上建筑物过户手续，但甲方必须尽力配合，并及时出具相关的法律手续，但相应的费用由乙方承担。第八条争议的处理1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成，任何乙方均可诉至人民法院。第九条其他1、甲乙双方应当切实履行合同约定，未尽事宜，双方可另行签订补充合同，补充合同作为本合同不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。2、本协议一式二份，甲乙双方各执壹份，合同自双方签字盖章之日起成立，由乙方第一笔款项支付后生效。 双方一致认可陆续退还连红群购地款共计595万元，截止到诉讼日，尚欠连红群购地款355万元。 本院认为，原告连红群与被告孙志伟签订的转让协议系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照协议约定履行义务。后因故协议不能履行，被告退还部分购地款，原告已予以接受，表明双方均同意解除该协议。协议解除后，被告孙志伟应当承担返还购地款的民事责任，因双方均认可尚欠355万元，故被告孙志伟应当返还原告355万元。被告孙志伟转让财产，应当保证其对财产享有合法的权利，因所转让的土地使用权及地上建筑物涉及诉讼，导致不能履行协议，被告孙志伟应当承担违约责任。但结合本案情况，合同总标的1660万元，但原告连红群仅支付950万元，且约定协议签订之日五日内原告支付150万元，原告仅支付了100万元。因双方签订协议时，被告孙志伟仅持有判决书，未办理权利证件，原告对此明知，且被告已返还595万元。综上，虽双方约定违约支付总价款10%的违约金，但原告主张166万元违约金过高，本院酌定被告孙志伟支付违约金85万元。因孙志军并非权利人，在其与连红群所签协议中明确载明孙志伟是权利人，转给孙志军款项，孙志伟亦予以认可，孙志军与孙志伟之间系代理关系，故孙志军不应承担本案的民事责任。原告在诉状中主张经济损失，但未提出具体数额，虽在庭审时提出具体数额，但本案系返还款项纠纷，被告已承担支付违约金的责任，已充分弥补损失，故对原告主张损失的请求不予支持，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告孙志伟于本判决生效之日起十日内返还原告连红群355万元，并支付原告连红群违约金85万元； 二、驳回原告连红群的其他诉讼请求。 一审案件受理费48270元，财产保全费5000元，由被告孙志伟承担45000元，原告连红群承担8270元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。 审 判 长 崔 君 审 判 员 李 兵 代理审判员 李艳伟 二〇一四年十二月十七日 书 记 员 王 皓 |
