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河南省开封市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）汴民终字第1831号 上诉人（一审被告）王艳霞，女，汉族，住河南省开封市顺河回族区。 被上诉人（一审原告）张鸿，女，汉族，住河南省开封市金明区。 张鸿因与王艳霞租赁合同纠纷一案，于2014年7月31日起诉至开封市金明区人民法院请求判令王艳霞返还其定金2000元、转让费19000元，金明区人民法院于2014年9月16日作出（2014）金民初字第914号民事判决。王艳霞不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 一审法院经审理查明，2013年9月28日，孙霞与开封市金明区人民政府城西办事处（以下简称城西办事处）签订一份房屋租赁协议，协议约定：城西办事处向孙霞提供营业房一间，每月租金300元，租赁期内水、电、卫生费孙霞自理，孙霞在租赁期间，不得私自转租，租赁期间自2013年9月28日至2014年9月28日。后孙霞将该房屋转租给王艳霞，王艳霞于2014年4月16日收到张鸿定金1000元，于2014年5月4日收到张鸿转让费19000元，并于同日将涉案房屋交付于张鸿。张鸿自2014年5月4日接受房屋之日起至今没有交付过房屋租金，截止到2014年9月15日止共应支付租金1320元。现城西办事处希望收回房屋，因此双方纠纷成讼。 一审法院认为，孙霞与城西办事处签订的租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方应严格遵守。孙霞没有经城西办事处允许，无权将该房屋转租给王艳霞，王艳霞亦无权将该房屋转租给张鸿。本案中张鸿与王艳霞双方虽然没有签订租赁合同，但是形成事实上的租赁合同关系，现王艳霞将涉案房屋转租给张鸿，形成事实上的租赁合同，王艳霞没有经过城西办事处许可，私自将涉案房屋转租，转租后亦没有取得城西办事处同意，合同应属无效合同，故张鸿要求王艳霞返还转让费符合法律规定，予以支持。法律规定，定金是指合同当事人在合同订立时或债务履行前，为保证合同的履行依据法律规定或者当事人双方的约定，由一方当事人按合同标的额的一定比例，预先给付双方当事人的金钱或者其他替代物。本案中双方形成事实上的租赁合同系无效合同，故张鸿要求双倍返还定金的诉求符合法律规定，予以采信。张鸿自2014年5月4日接受涉案房屋截止到2014年9月15日的租金共计1320元，王艳霞应当从应返还给张鸿的转让费、双倍定金共计21000元中予以扣除，扣除后王艳霞还应当返还给张鸿19680元。据此，依照《中华人民共和国合同法》五十一条、第一百一十五条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王艳霞于本判决生效后十日内向张鸿返还转让费、双倍定金共计19680元；二、驳回张鸿的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取163元，由王艳霞负担（此款张鸿已垫付，待执行时一并结清）。 王艳霞上诉称，1、适用定金罚则的前提是合同有效，收受定金一方没有实际履行约定债务。本案双方已经实际履行，定金已经转化为转让费，故本案中定金不应双倍返还。2、一审判决上诉人全额返还2万元转让费显失公平，转让费应双方共担。被上诉人在履行合同时明知未经城西办事处同意不能转租仍坚持租赁，被上诉人本身也有过错，也应当承担责任，虽合同到期后城西办事处不再续租，但是被上诉人已实际使用房屋四个多月，上诉人在接受孙霞转租时房屋是装修好的，并且上诉人支付孙霞15000元转让费。被上诉人支付转让费并不是把房屋转卖给被上诉人，而是转租，即让被上诉人使用已经装修好的房屋。3、上诉人将房屋转租给被上诉人后自己也没有使用，本身也造成了四个月的营业损失，对该营业损失，我方申请赔偿。 张鸿答辩称，我并没有实际使用房屋，装修的时候城西办事处说房屋九月份到期。王艳霞转租时，我并不知道这种情况。如果明知房子九月份到期，我不会出2万元转让费。我从王艳霞手里接房子时，王艳霞承诺去和城西办事处协调，但最终并没有协调成功。 二审经审理查明的事实与一审认定的基本事实一致。另，二审审理过程中，张鸿自愿放弃双倍赔偿定金。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，王艳霞在将涉案房屋转租给张鸿后，并没有取得城西办事处的追认亦未取得房屋的处分权，双方口头约定的房屋租赁合同系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，基于该无效合同取得的财产，应当予以返还。本案中，被上诉人向上诉人交付了20000元转让费（含定金1000元），一审判决上诉人将该笔费用返还被上诉人并无不当，对上诉人主张转让费应当共同负担的上诉理由，本院不予支持。对上诉人主张的营业损失，因其自愿将房屋转租给张鸿，且其并未提供证据证明，本院亦不予支持。另，一审判决双倍返还定金无法律依据，但由于张鸿对定金双倍返还予以放弃，本院予以尊重。双倍返还定金1000元执行时应当予以扣除。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。（张鸿放弃部分不再执行） 二审案件受理费292元，由王艳霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘庆龙 审 判 员 李曼曼 代理审判员 赵 琳 二〇一四年十二月十六日 书 记 员 张 锦 |
