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河南省安阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）安中民三终字第2208号 上诉人（原审被告）杨明杰。 被上诉人（原审原告）王小兵。 委托代理人刘竹林，林州市148法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）河南浩鹏置业有限公司。 委托代理人呼旺东，河南新天河律师事务所律师。 原审被告河南浩鹏置业有限公司东段项目部。 上诉人杨明杰因与被上诉人王小兵、河南浩鹏置业有限公司（以下简称浩鹏公司）、原审被告河南浩鹏置业有限公司东段项目部（以下简称浩鹏公司项目部）租赁合同纠纷一案，不服河南省林州市人民法院（以下简称原审法院）于2014年7月19日作出的（2014）林民二初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明：2013年1月19日，被告浩鹏公司项目部（甲方）与被告杨明杰（乙方）签订房屋租赁合同，合同主要约定：一、甲方将其拥有的浩鹏花园南一区5﹟楼地下室出租给乙方使用。二、本合同租赁期为六年，自2012年11月1日起至2018年10月31日止。三、租金及支付方式1、第一年租金为壹拾贰万元整，合同签订时一次付清第一年的。第二年起房租每半年付一次，提前壹个月预付半年租金（付款日为10月1日、4月1日），双方应在付款日前10天相互提醒。2、在乙方租赁期内，如甲方房屋产权发生变化，甲方必须要求新的产权人保证在租赁期三年内不提高房租，第四、五年房租在前一年基础上递增2%，第六年房租在前一年基础上递增10%。四、双方权利和义务1、如果乙方经营调整，需要提前解除合同，必须提前三个月告知甲方，甲方参照乙方实际占用天数凑足整月与乙方结算后，可终止合同。2、在租赁期限内，未事先征得甲方的同意，乙方不得擅自改变房屋的原有结构和用途……5、在租赁期内甲方必须确保乙方所占房屋的正常使用，如甲方或新的产权人出让给第三人，应当告知乙方，在同等条件下乙方有优先购买权……租赁合同签订后，双方依约履行。 2013年1月20日，浩鹏公司项目部（甲方）与被告杨明杰（乙方）签订确认函，甲方所属浩鹏花园南一区5﹟楼地下室准备出售，已告知承租人，承租人放弃购买，放弃价格为150万元，如果价格变动承租人有优先购买权。 2013年1月28日，浩鹏公司项目部（甲方）与原告王小兵（乙方）签订商品房内部认购协议书，协议约定：一、认购房屋基本情况1、乙方预定甲方建设开发的位于向阳街东段浩鹏花园南区5号楼的地下室……3、房屋整层价格为150万元。二、认购有效期甲方承诺为乙方所预定房屋的保留期限自该认购书签订日起七日止。三、付款方式乙方同意选择一次性付款。四、甲方承诺4、甲方协调乙方与杨明杰在原条款不变的前提下，直接签订房屋租赁合同。五、乙方承诺4、乙方承认并继续履行甲方与杨明杰签订的《房屋租赁合同》，承担该租赁合同中甲方的全部权利和义务。……本协议自双方签字之日起生效。2013年2月1日和2013年2月25日王小兵分两次向河南浩鹏置业有限公司林州分公司交纳购房款现金合计150万元。2014年1月12日，浩鹏公司项目部向被告杨明杰发出履行合同及逾期解除合同通知书，2014年1月17日，被告杨明杰就浩鹏公司项目部发出的履行合同及逾期解除合同通知书进行了抗辩。 庭审中浩鹏公司认可浩鹏公司项目部是自己所属的内部机构、内部组织，认可其与原告和被告杨明杰所签订的合同。 原审法院认为：本案是商品房买卖、租赁合同纠纷，浩鹏公司项目部与被告杨明杰签订的房屋租赁合同以及浩鹏公司项目部与原告王小兵签订的商品房内部认购协议书，均系双方当事人的自愿意思表示，客观真实，合法有效，也符合买卖合同和租赁合同的构成要件，予以确认。原被告均应按照合同约定行使自己的权利履行自己的义务。 关于原告要求浩鹏公司及项目部、被告杨明杰，继续履行《协议书》中规定的条款，将原告所认购的商品房租赁权变更为原告名下和要求被告按照租房协议规定，给付租房期间的租赁费用6万元，并承担违约金3000元的诉讼请求问题。在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。即通常所说的“买卖不破租赁”。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”；《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。上述一系列的法律均规定了租赁期内，发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。而且浩鹏公司项目部（甲方）与原告王小兵（乙方）签订商品房内部认购协议书中也明确约定，原告王小兵承诺承认并继续履行甲方与杨明杰签订的《房屋租赁合同》，承担该租赁合同中甲方的全部权利和义务。因此，原租赁合同有效，双方则均应按照原租赁合同约定履行义务，原告有权要求承租人支付租金，被告应该按照租赁合同约定，给付原告2013年11月1日至2014年5月1日租房期间的租赁费用6万元，并承担逾期付款违约金，按中国人民银行同期贷款利率计算。 关于杨明杰辩称自己应享有租赁房屋优先购买权的问题。“优先购买权”是指出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先购买的权利。《合同法》第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院《关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题的意见》第118条也同样规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”等等，结合到本案，浩鹏公司项目部将所属浩鹏花园南一区5﹟楼地下室准备出售时，已告知承租人杨明杰，并与之签订确认函，承租人已明确表示放弃购买，放弃价格为150万元，如果价格变动承租人有优先购买权。由此看出，出租人浩鹏公司项目部将准备出售的租赁房屋对承租人履行了告知义务，承租人明确表示放弃，由此其辩称应享有优先购买权的理由，不予支持。 关于杨明杰辩称浩鹏公司与王小兵签订的买卖合同无效的问题。浩鹏公司项目部与王小兵签订的商品房内部认购协议书，双方自愿，真实有效，原告已按协议约定履行了交付房款义务，且按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。因此，被告杨明杰该辩称理由不予支持。 关于浩鹏公司和浩鹏公司项目部诉讼主体资格问题。项目部是工程施工单位为完成某一具体项目的施工而特定成立，随工程的接收而成立，随工程的完工而完成使命被解散或者撤销，最基本的特点是临时成立，不具备独立法人资格，而是施工单位的分支机构或职能部门。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》的第四十条规定，浩鹏公司项目部未提供其领取了营业执照，故不具备诉讼主体资格。庭审中，浩鹏公司认可浩鹏公司项目部是自己所属的内部机构、内部组织，认可其与王小兵和杨明杰所签订的合同，对此予以采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十条、《城市房屋租赁管理办法》第十二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决：一、被告河南浩鹏置业有限公司与被告杨明杰签订的租赁合同有效，原告王小兵和被告杨明杰继续履行该合同；二、被告杨明杰于判决生效后十日内给付原告王小兵2013年11月1日至2014年5月1日的租赁费6万元及利息（利息自2014年1月18日起至本判决限定履行期届满之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告王小兵的其他诉讼请求。案件受理费1375元，由被告杨明杰负担。 杨明杰上诉称：1、原审判决认定事实错误。杨明杰与浩鹏公司签订过一份租赁合同，后浩鹏公司称合同有问题，需进一步协商再签订租赁合同，经杨明杰同意收回租赁合同及确认函。后双方未就租赁事项达成一致意见，双方不存在履行合同的义务，原审判决认定双方原先签订的租赁合同合法有效是错误的。2、原审判决适用法律错误。根据相关法律规定，商品房出售应当取得国有五证，涉案房产未办理相关证件，浩鹏公司不具备出售的法定条件，无权向市场出售。浩鹏公司在未明确通知杨明杰是否放弃优先购买权的情况下，私自将不符合出售条件的房产出售给王小兵违法法律规定，原审判决认定浩鹏公司与王小兵的房屋买卖合同合法有效是错误的，浩鹏公司应当赔偿杨明杰因此造成的损失。综上，请求撤销原判第一、二项，所有诉讼费由被上诉人负担。 浩鹏公司答辩称：浩鹏公司与杨明杰签订租赁合同，双方均按合同履行，不存在租赁合同在法律意义上的收回，双方的租赁合同在未解除、未签订新合同前是有效的。相关证件浩鹏公司已经部分办理，部分正在办理中。浩鹏公司在出卖给王小兵涉案房产之前，已以确认函的形式告知杨明杰，杨明杰明确放弃优先购买权。浩鹏公司与王小兵签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 王小兵答辩称：浩鹏公司与杨明杰签订的租赁合同及浩鹏公司与王小兵签订的认购协议均是双方真实意思表示，合法有效，双方均受合同约束。王小兵已经购买涉案房产，杨明杰应当按照租赁合同继续履行，向王小兵交付租赁费。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 浩鹏公司项目部经本院合法传唤未到庭答辩。 二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：浩鹏公司项目部与杨明杰签订的房屋租赁合同以及浩鹏公司项目部与王小兵签订的商品房内部认购协议书，均系双方当事人的真实意思表示，浩鹏公司对其项目部签订的上述合同均予认可，双方均应按合同约定履行。浩鹏公司项目部与杨明杰签订的房屋租赁合同，双方未进行变更或解除，杨明杰也实际占用涉案房屋，杨明杰以租赁合同被收回、双方未重新就租赁达成一致意见为由，主张租赁义务不存在无事实和法律依据，本院不予采信。浩鹏公司在出售涉案房屋前，以确认函的形式向杨明杰告知准备出售，杨明杰明确表示150万元价格放弃购买，如果价格变动承租人有优先购买权。浩鹏公司项目部与王小兵签订商品房内部认购协议书，以150万元价格出售给王小兵，浩鹏公司及王小兵均按约定予以履行，故杨明杰主张浩鹏公司出卖前未告知其行使优先购买权不能成立，不予采信。浩鹏公司与王小兵签订的商品房内部认购协议书双方均予以认可并履行，法律规定的相关证件，部分已经办理，部分正在办理中，杨明杰以涉案房产不具备相关证件主张买卖协议无效于法无据。综上，杨明杰的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审判决合法有据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1375元，由杨明杰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 付文华 审 判 员 段合林 代理审判员 闫海英 二〇一四年十一月七日 书 记 员 刘 悦 |
