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河南省安阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）安中民再终字第42号 申请再审人（一审被告、二审上诉人）安阳市方正房地产开发有限责任公司。 法定代表人王保平，该公司经理。 委托代理人孙志勇，男，1971年11月30日出生。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）张信，男，1933年12月9日出生。 委托代理人张丹，男，1981年1月2日出生。 委托代理人李润良，河南殷商律师事务所律师。 申请再审人安阳市方正房地产开发有限责任公司（以下简称方正公司）因与被申请人张信房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服本院（2011）安民三终字第534号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2013年11月20日作出（2013）豫法立二民申字第53号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人方正公司的委托代理人孙志勇，被申请人张信的委托代理人张丹、李润良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审原告张信起诉称，2005年9月13日，被告方正公司为开发房地产，与原告签订拆迁补偿安置协议，承诺2006年11月30日前将三室二厅两套面积272平方米的房屋无偿交付给原告作为安置房，同时为原告免费提供两套地下室，违约则赔偿原告违约金80万元，协议书还约定了过渡费的数额和给付时间等。后被告单方增加项目变更房屋结构，工期一拖再拖，2007年9月21日，被告通知原告缴纳所谓房款108340.8元，否则不交付房屋。后在案件审理过程中，被告将出卖给原告的一套安置房卖与第三人，且第三人已装修入住，经调解，双方达成一致意见，被告将位于安阳市洹滨公寓南端临苗圃科研楼4号楼中单元1层复式住宅（含地下室）交付给原告居住。因此，请求：一、被告按协议约定为原告办理位于安阳市洹滨公寓南端临苗圃科研楼4号楼中单元一楼房屋一套及配套地下室一间的房产证；二、被告按照市场价双倍赔偿原告（被出卖安置房）的损失620160元；三、被告给付原告超期过渡费28000元；四、被告按照协议约定给原告安装一个专供原告存放轮椅、三轮的封闭门或补偿原告存车费1万元；五、被告给付原告财产保全费5000元。 一审被告方正公司辩称，房产证同意办理，双方所签协议不再有效，原告的请求不恰当，其房屋经过产权调换，只是以旧房换新房，原告的旧房经评估为228137.52元，原告得到的房屋是大房，如赔偿不能按照最高法院的司法解释来处理。 一审法院查明，张信在安阳市北关区洹滨北路二巷原有独占院一个，其中房产的建筑面积为172.96平方米（安阳市房地产产权监理交易处发给张信产监私字016206号和010394号房产证），安阳市土地管理局给张信颁发安阳市国用（31）字第1134号国有土地使用证。方正公司为进行房地产开发，需拆迁张信上述房屋，经安阳市北关区洹滨拆迁事务所与张信协商拆迁未果的情况下，原被告双方于2005年9月13日签订了拆迁补偿安置协议，并经安阳市公证处进行公证。该协议约定：一、张信在得到方正公司承诺后进行搬迁，将自己现在居住占有的全部合法房产（位于安阳市北关区洹滨滨北路二巷8号的四幢房屋，其中砖木结构北屋平房一间，建筑面积25.90平方米，砖木结构南屋平房一问，建筑面积14.70平方米，砖木结构南屋平房四间，建筑面积57.20平方米，砖木结构东屋平房一间，建筑面积6.63平方米，详见产监私字第016206号房屋所有权证。位于安阳市北关区洹滨北路二巷八号的独院一座，砖木结构北屋平房三间，建筑面积68.53平方米，详见产监私字第010394号房屋所有权证）及国有士地［见安阳市国有（31）字第134号国有土地使用证］转让给方正公司，让方正公司开发改造兴建洹滨公寓；二、方正公司承诺于2006年11月30日前定将建成的洹滨公寓南端临苗圃科研楼的4号住宅楼单户层的中单元一楼和二楼上下两套，单层建筑面积为136平方米的三室两厅住宅两套总面积272平方米（不包括地下室）都无偿（即不让张信支付任何费用）交付给张信作为安置房，享有产权，永久占有。张信入住后以房管部门实际测量数据为准确面积，但办证单套面积不小于136平方米。安置房办证房价按成本价每平方米624.18元计算，超出此价部分由方正公司承担。同时方正公司为张信免费提供两套配套地下室（地下室分别为4.2米×3.8米一间，3.3米×4.2米一间，共两间）；三、上述两套安置房标准是以安阳大学（现安阳工学院）建筑设计研究所2003年8月为方正公司绘制的洹滨公寓4号楼设计图为依据。方正公司将洹滨公寓小区规划图及4号楼设计图，地下室设计图复印件附协议后备查；四、方正公司交付张信的安置房，必须符合国家规定的质量安全标准和规范，产权清晰，水、电气生话设施配套完备齐全，管道线路畅通（天然气安装费由张信交付，其他费用由方正公司承担）；五、不管什么原因，若方正公司不能在协议约定的期限内，按约定的地点、数量、标准将安置房交付张信，则赔偿张信违约金80万元；六、方正公司完全履行协议后，张信原住地的房产证及国有土地使用证自行失效，否则张信仍依法拥有其所有权和使用权；七、张信从原住地搬出到得到安置房后回迁入住为过渡期（方正公司自定为从2005年9月至2006年11月共计15个月）。过渡期间，方正公司为张信每月提供临时安置补助费350元并提前一次性将15个月过渡费支付给张信，以张信收据为凭。同时方正公司为张信提供搬出搬回两次搬迁费，每次200元，总共400元，并为张信提供两次有线电视和电话移机费用，约300元；八、为照顾张信病残，方正公司将张信居住的安置房一楼楼梯下安装一个专供张信存放轮椅、三轮的封闭门，若张信在居住期间因其他原因无法使用此处，则由方正公司补偿张信存车费用1万元；九、自协议生效之日起，张信在十日内搬迁完毕。协议签订后，安阳大学建筑设计研究所更名为安阳市嘉信建筑勘察设计有限责任公司，该公司于2006年2月25日下达了设计变更通知：1．将地下室层高2.2米，变更为2.7米，基础加深0.8米；2．1、3、4号楼首层布局改变，首层改为小复式住宅；3．地下室面积相应增加一半；4．变更后地下室、室内楼梯见详图。同时还下达了另一变更设计通知：洹北地区无集中供暖，为客户考虑现洹滨公寓1—4号楼全部增加地暖。方正公司按变更后的设计进行了房屋建设，按协议约定给张信的4号楼首层房屋结构进行了变更，将一层安置房由单层变成复式，建成房屋为地上一层的面积130.36平方米，增加的地下复式一层的面积为66平方米，一层复式的总面积为196.36平方米。2007年9月21日，方正公司再次通知张信交地暖费用23860.8元（两套）和增加面积66平方米的费用（按每平方米1280元）为84480元，两项合计108240.8元。张信认为变更没有征得其同意，双方产生纠纷。方正公司没有按协议约定执行，将承诺给张信的4号楼二层安置房按每平方米1991元擅自卖给他人，此房面积为132.56平方米。2010年1月6日，经过二审法院调解，双方达成一致意见，方正公司将位于安阳市洹滨公寓南端临苗圃科研楼4号楼中单元1层复式住宅（含地下室）交付张信居住。开庭审理时，方正公司同意为张信办理该房的房产证，张信放弃对该房违约金的请求。 原一审审理时，方正公司申请对张信位于安阳市北关区洹滨北路二巷8号原房产进行评估。2008年3月3日，河南同德资产评估有限公司作出同德司鉴字（2008）第003号资产评估报告书，评估结论为：委估资产在评估基准日2005年9月13日的拆迁补偿价值为228137.52元。 一审法院认为，张信、方正公司于2005年9月13日签订的拆迁补偿安置协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法予以保护，当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。该拆迁补偿安置协议系房屋产权调换协议，方正公司在签订协议后又申请评估原房产的价值，以此来主张显失公平，明显不当，且超过了行使撤销权的一年除斥期间，故该理由不能成立，对其主张不予采信。协议约定方正公司应向张信交付洹滨公寓4号楼单户层中单元一楼和二楼上下两套建筑面积各为136平方米的三室两厅安置房，同时免费提供两间配套地下室（面积分别为4.2米×3.8米一间，3.3米×4.2米一间）。但方正公司在建房过程中，未经张信同意，变更此安置房一层和地下室的设计，将一层安置房由单层变成复式，建成房屋为地上一层的面积130.36平方米，增加的地下复式一层面积66平方米，一层复式房的总面积为196.36平方米，扣除应交付房屋面积136平方米和两间地下室面积29.82平方米，多出面积30.54平方米。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定：买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。因此，该复式楼房应当归张信所有（方正公司在二审时已交付张信），但张信应当支付方正公司房款5835.26元［按约定的（136＋4.2×3.8）平方米×3%×1280元］。因方正公司在小区建设中增加了地暖，协议对此没有约定，根据公平原则，张信应当向方正公司支付一层房屋的地暖费用11930.4元。当事人互负债务，可以相互抵销。虽然方正公司未提起反诉，但为了减少当事人的诉累，避免不必要的诉讼，对补交房款和地暖费用一并处理。方正公司同意为张信办理该套房屋的房产证，予以确认。张信放弃对该房违约金的请求，是其对自己民事诉讼权利的处分，符合法律规定，也予以确认。方正公司与张信签订协议后擅自将给张信的二层安置房出卖给第三人，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房另行出卖给第三人，导致合同目的不能实现的，被拆迁人可以请求解除合同，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。方正公司出卖给第三人的房屋的市场价格为每平方米1991元，按该价格计算损失正是张信取得该房后能够得到的利益，拆迁补偿安置协议纠纷不同于一般的合同纠纷，不应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，故方正公司应当赔偿张信541552元（136平方米×1991元×2）。协议约定过渡期间方正公司为张信每月提供临时安置补助费350元并提前一次性将15个月过渡费支付给张信，故张信要求双倍给付28000元的超期过渡费，不符合协议约定，不予支持，方正公司应当给付张信超期过渡费14000元。张信要求方正公司赔偿10000元存车费，系协议约定的内容，方正公司未按约定履行，构成违约，故张信的请求符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条第（二）项、第十四条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十七条、第一百二十八条之规定，判决：一、安阳市方正房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内为张信办理位于安阳市洹滨公寓南端临苗圃科研楼四号楼单户型的中单元一层复式住房的房产证；二、安阳市方正房地产开发有限责任公司赔偿张信因出卖张信安阳市洹滨公寓南端临苗圃科研楼四号楼单户型的中单元二层安置房屋的损失541552元；三、安阳市方正房地产开发有限责任公司给付张信自2006年12月起的超期过渡费14000元、存车费10000元；四、驳回张信的其他诉讼请求；五、张信给付安阳市方正房地产开发有限责任公司房款5835.26元、地暖费用11930.4元；上述二、三、五项相抵后，安阳市方正房地产开发有限责任公司于判决生效后十五日内给付张信547786.34元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付延履行期间的债务利息。案件受理费14505元，由张信负担5227元，安阳市方正房地产开发有限责任公司负担9278元；财产保全费5000元，由安阳市方正房地产开发有限责任公司负担。 方正公司不服一审判决，向本院提起上诉称，1、依照《商品房销售管理办法》规定，双方协议已依法解除，应当另行协商解决协议，故不存在违约责任。张信应当向我公司缴纳地暖费用23860.8元及增加面积款108240.8元。经我公司向其多次催要，张信拒绝履行义务，我方因此已依法解除协议。原审判决第二、三项内容缺乏事实和法律依据，应当撤销。2、我公司是房地产开发企业，不是国家机关房产局，不具有办理房产证的职权，只具有协助办证的义务，原审判令我公司给张信办理房产证错误。3、双方目前实际争议仅为75.64（272－196.36）平方米，原审判决认定相关事实违背客观事实。4、根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，购房款指买受人（张信）绝非第三人已支付给出卖人（我公司）的购房款。即所交房款的一倍并不是指现房的价格的一倍，如按现房价格没有法律依据。本案中张信实际没有支付过一分钱的购房款，但可以将法院为其房屋作的同德司鉴字（2008）第003号资产评估报告中的拆迁补偿价值228137.52元视为购房款，并按此标准计算不超过一倍的价值才是我公司应承担的赔偿责任，即最多120175元（228137.52元÷272×71.64×2＝120174.79）。原审将第三人交付的购房款认定为张信交付的购房款，并以此为标准计算我公司的赔偿责任，显属认定事实不清，应予撤销。5、原审判决第三项过渡费计算错误。2010年1月6日，经二审法院调解，我公司与张信达成一致意见，我公司将位于安阳市洹滨公寓南瑞临苗圃科研楼四号楼中单元1层复式住宅交付张信居住，自2006年12月起至2010年1月6日超期时间为37个月零六天，按每月安置补偿费350元标准计算应为13020元（37×350＋350÷30×6），但一审判决我公司赔偿张信14000元，属认定事实不清，计算赔偿数额错误。综上，请求撤销原判，依法改判。 张信答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。 本院二审审理查明事实与一审查明事实一致。 本院二审认为，张信与方正公司在协商一致的情况下，于2005年9月13日签订的拆迁补偿安置协议合法有效，应予保护。按照该协议方正公司应向张信交付其开发的洹滨公寓4号楼单户层中单元一楼和二楼上下两套建筑面积各为136平方米的三室二厅安置房，同时免费交付两间配套地下室，协议同时约定“不管什么原因，若开发公司不能在协议约定的期限内，按约定的地点、数量、标准将安置房交付张信，则赔偿张信违约金80万元。”此后，方正公司未经张信同意擅自变更房屋和地下室的设计，原审依据方正公司向张信免费提供房产和地下室二套的事实，认定张信已将两套房屋的购房款全额交付，并按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，作出相应处理合法有据，并无不当。方正公司上诉认为不应按现房1991元价格认定双倍赔偿额的理由显失公平，其要求以张信原房屋评估价值按交付面积272平方米折算每平米单价838.7元计算双倍赔偿数额的请求，本院不予支持。方正公司上诉认为其已交付一楼房屋196.36平方米，二楼未交付面积应按二套房屋总面积272平方米扣减已交付的一楼房屋面积计算为75.64平方米的理由，与双方约定交付一、二楼各136平方米的内容相悖，本院不予支持。原审判决第一项内容实为方正房地产开发公司履行办理房产证的相关义务，方正公司对判决内容理解欠当，该上诉理由本院不予支持。关于方正公司上诉认为过渡费多计算980元，要求改判的理由，因方正公司虽交付一楼房屋，仍存在二楼不当交付的问题，故其该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。据此判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14505元，由上诉人安阳市方正房地产开发有限责任公司负担。 方正公司申请再审称，1、最高法院司法解释中的购房款指买受人（张信）而绝非第三人已支付给出卖人（我公司）的购房款，原一、二审均按出售给第三人的房屋市场价格作为赔偿标准没有事实和法律依据。2、双方原约定安置房屋面积272平方米，经调解方正公司已交付张信一套196.36平方米的住房，争议的房产面积应为75.64平方米，原一、二审仍按136平方米计算违约赔偿不当。3、方正公司是房地产开发企业，不具有办理房产证的职权，不应判决方正公司为张信办理房产证；关于过渡费计算赔偿数额有误，应予纠正。 张信答辩要求维持原判。 本院再审审理查明，方正公司将位于安阳市洹滨公寓南端临苗圃科研楼4号楼中单元1层复式住宅交付张信居住，张信已办理了房产证，再审审理中，方正公司对判决其为张信办理房产证及过渡费数额计算有误不再主张权利。其它查明事实与原一、二审认定事实一致。 本院再审认为，张信与方正公司在协商一致的情况下，于2005年9月13日签订的拆迁补偿安置协议，系双方真实意思表示，合法有效，予以确认。按照协议约定，方正公司应向张信交付洹滨公寓4号楼单户层中单元一楼和二楼上下两套建筑面积各为136平方米的三室两厅安置房，同时免费提供两间配套地下室，但方正公司未经张信同意，变更设计，将一层安置房变更为总面积196.36平方米复式一层，后经调解将该复式一层交付给张信，但将二层安置房出卖给第三人，违反了合同约定，应当承担责任。方正公司交付一楼房屋面积超过合同约定，系其擅自变更设计，违反约定不当交付所至，方正公司主张应扣减实际交付一楼房屋196.36平方米后计算违约赔偿的理由不充分，本院不予支持。本案系拆迁安置补偿合同纠纷，根据合同约定方正公司向张信免费提供一、二楼各136平方米房屋和地下室二套，应视为张信已将两套房屋的购房款全额交付，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，以方正公司出卖给第三人的房屋市场价格每平方米1991元计算赔偿数额，合法有据，并无不当，方正公司认为应以对张信原房产的资产拆迁补偿评估价格作为赔偿数额依据的请求与法无据，本院不予支持。方正公司对判决其为张信办理房产证及过渡费数额计算有误不再主张权利，是其对自己民事权利的处分，符合法律规定，本院予以认可。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 维持本院（2011）安民三终字第534号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长 程 亮 审 判 员 高秀清 代理审判员 李慧敏 二〇一四年十一月二十一日 书 记 员 崔江梅 |
