|
河南省新乡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）新中民五终字第269号 上诉人（原审原告、反诉被告）朱平，女。 委托代理人任广宇，河南日诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）新乡市工人文化宫。 住所地河南省新乡市宏力大道。 法定代表人陈新莉，主任。 委托代理人张波，副主任。 委托代理人李红新，北京大成（郑州）律师事务所律师 上诉人朱平与被上诉人新乡市工人文化宫（以下简称市文化宫）租赁合同纠纷一案，朱平于2010年7月26日向新乡市牧野区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判决其不支付租金；市文化宫提起反诉，要求终止双方所签租赁协议，判令朱平返还房屋并支付自2010年7月至协议终止时的租赁费。原审法院于2014年3月27日作出（2010）新牧民二初字第274号民事判决，朱平不服，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明：2008年12月31日，市文化宫与朱平签订一份《协议书》，该协议约定：市文化宫提供文化宫东端一、二楼大厅和一楼东南厅三处的经营场地，朱平投入资金装修，购置经营所需设施，经营餐饮；协议期为6年，市文化宫从2009年1月1日起将协议场地交付朱平使用，至2014年12月31日收回；朱平拖欠租金累计达10天，市文化宫可以终止协议，收回经营场地；朱平的年租金与市文化宫10名员工工资为整年支付，朱平每年11月前将次年的年租金和市文化宫10名员工工资上交市文化宫财务科；2009年与2010年年租金52000元，市文化宫员工年工资总额108000元，2011年与2012年年租金为60000元，市文化宫员工年工资总额108000元，2013年与2014年年租金为68000元，市文化宫员工年工资总额108000元；因朱平原因提前终止协议或因朱平违约造成双方终止协议，朱平所缴纳的租金与市文化宫职工工资不予退还；协议场地如因不可抗力的原因导致毁损和造成朱平损失的，双方互不承担责任；协议履行期间，如因政府拆迁造成协议无法履行，市文化宫应维护朱平正当合法权益不受侵害，配合朱平对拆迁方进行财产与经营损失的索赔。上述协议签订后，双方履行至2010年上半年，2010年下半年租金26000元朱平未交。 另查明，2010年5月25日，新乡市住房和城乡建设局新建拆（2010）27号拆迁公告载明，拆迁范围：东至胜利街，南至王村斜沟，西至116厂家属院东墙，北至宏力大道；拆迁人：新乡市万汇房地产开发有限公司，受委托拆迁人：新乡市牧野区房屋拆迁安置处；被拆迁人：被拆除房屋及其建（构）筑物、附属物的所有人；拆迁期限：自2010年5月27日起至2010年8月27日止。此后，市文化宫与新乡市万汇房地产开发有限公司一直未签订拆迁安置协议，朱平租赁市文化宫的经营场地至今仍未拆迁，朱平也未搬出所租赁的房屋。自2010年下半年开始，朱平一直未向市文化宫缴纳租金。 原审法院认为：双方签订的协议书，是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。2010年5月25日，新乡市住房和城乡建设局虽然下发新建拆（2010）27号拆迁公告，对市文化宫所在地实施拆迁，在法律后果上可能导致双方的合同目的不能实现，但客观事实上一直未实施拆迁，朱平所租市文化宫经营场地并未毁损或灭失，并不影响本案双方租赁合同的履行，因此，朱平未按期支付租金，违反了合同约定，应当承担相应的责任。依照双方合同约定，朱平不支付租金累计达10天以上，市文化宫可以终止协议。关于市文化宫主张的租金数额问题，因双方在租赁合同中对市文化宫所派员工工资部分做了明确约定，故该部分员工工资不能计为租金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除朱平与市文化宫2008年12月31日签订的租赁协议。二、驳回朱平要求不支付租金的诉讼请求。三、朱平于判决生效后十日内将所租市文化宫一、二楼大厅和一楼东南厅三处房屋交还给市文化宫。四、朱平于判决生效后十日内支付市文化宫2010年7月至12月租金26000元。五、朱平于判决生效后十日内支付市文化宫2011年至判决生效之日止的租金（其中2011年-2012年租金120000元，2013年租金68000元，2014年1月1日至判决生效之日止的租金按每年68000元计算。）案件受理费450元、反诉费4750元，共计5200元，由朱平承担。 朱平上诉称：朱平租赁的房屋用于经营餐饮业，新乡市住房和城乡建设局新建拆（2010）27号拆迁公告下发后，文化宫所在地的场地、房屋已经开始拆迁，朱平租赁房屋的周围已成废墟，无法停车，无法过人，无法经营，且拆迁办要求朱平停业，合同目的无法实现。请求撤销原审判决第二、四、五项，并依法改判。 市文化宫辩称：一、至今为止案涉房屋仍处正常状态，周边环境良好，因此，不存在朱平所说的无法停车，无法过人，无法经营的事实。二、不存在拆迁办要求朱平停业这一事实，朱平停业是因其与另一合伙人发生矛盾所致。三、朱平一审起诉要求不支付租金，属滥用诉权。四、对一审判决的租金数额有异议，但基于尽快解决纠纷的考虑，不提起上诉。综上，请求维持原判。 本院经审理查明：新乡市住房和城乡建设局发布的新建拆（2010）27号拆迁公告载明：根据城市规划，新乡市万汇房地产开发有限公司申请对宏力大道与胜利街交叉口西南角规划范围进行拆迁改造。按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）和《新乡市城市房屋拆迁管理实施办法》（新乡市政府第25号令）的有关规定，经审查，准许该单位实施拆迁，颁发《房屋拆迁许可证》，公告如下：……望各被拆迁人与拆迁人相互配合，做好拆迁工作。拆迁人应对被拆迁人给予补偿，并做好拆迁政策的宣传、解释工作；被拆迁人应当服从建设项目的需要，在公告规定的拆迁期限内完成搬迁。 本院查明的其他事实与原审查明事实一致。 本院认为：关于朱平应否支付租金的问题。涉案租赁合同履行期间，新乡市住房和城乡建设局发布新建拆（2010）27号拆迁公告，该公告明确涉案租赁房屋在拆迁范围内，拆迁期限自2010年5月27日起至2010年8月27日止，要求被拆迁人应当服从建设项目的需要，在公告规定的拆迁期限内完成搬迁。国务院《城市房屋拆迁管理条例》第九条第一款规定：“拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。”政府房屋拆迁管理部门因城市拆迁改造之需要，依法发布拆迁公告，要求被拆迁人在拆迁期限内完成搬迁，朱平作为拆迁范围内涉案租赁房屋的承租人，响应拆迁公告的要求，在规定的拆迁期限内，及时停止营业，是服从政府行政命令，配合城市拆迁改造的表现。朱平在政府房屋拆迁管理部门拆迁公告发布后，基于对现行法律法规及政府行政命令的一般理解，认为拆迁公告发布后，在规定的拆迁期限内拆迁工作必将展开，市文化宫作为被拆迁人之一也会按照拆迁公告要求在拆迁期限内完成搬迁，因此，其与市文化宫签订的租赁合同已无法继续履行。基于以上原因，朱平在拆迁公告明确的拆迁期限内停业后，诉请不再支付市文化宫租金，理由充分，应予支持。市文化宫称拆迁公告发布后，拆迁工作并未实施，朱平占有使用其房屋，应当支付租金。首先，朱平租赁涉案房屋是为了经营餐馆营利，其停止经营是为配合政府拆迁，执行政府行政命令的行为，在朱平已停止营业的情况下，仍要求其支付租金，对朱平不够公平；其次，在朱平停业后虽未将涉案房屋交还市文化宫，但根据双方所签协议，在因政府拆迁改造致协议不能履行的情况下，市文化宫有义务配合朱平进行拆迁补偿，在市文化宫未履行该义务前，朱平未将房屋返还市文化宫，也符合情理。综上，原审判决欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、维持河南省新乡市牧野区人民法院（2010）新牧民二初字第274号民事判决第一项、第三项； 二、撤销河南省新乡市牧野区人民法院（2010）新牧民二初字第274号民事判决第二项、第四项、第五项； 三、自2010年7月起朱平不再向新乡市工人文化宫支付租金； 四、驳回新乡市工人文化宫的其他诉讼请求。 一审案件受理费450元、反诉费4750元，共计5200元，由新乡市工人文化宫负担5150元，由朱平负担50元；二审案件受理费5530元，由新乡市工人文化宫负担5480元，由朱平负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈兴祥 代理审判员 赵 斌 代理审判员 曾维锋 二〇一四年十二月三日 代理书记员 刘 冬 |
