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新乡市牧野区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）牧民一初字第767号 原告周海云，男，1932年3月出生。 委托代理人周跃新，男，1961年8月出生。系周海云儿子。特别授权。 委托代理人刘中伟，河南黄池律师事务所律师，一般代理。 被告唐秋生，男，1968年10月出生。 第三人新乡市房产管理局，住所地：新乡市健康路28号。 法定代表人聂玉国，局长。 委托代理人宋树根，男，1958年8月出生，新华房管所科长。 原告周海云诉被告唐秋生确认合同无效纠纷一案，本院于2014年7月24日立案受理后，依法由审判员与人民陪审员组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。庭审过程中，本院依法追加新乡市房产管理局（以下简称新乡市房管局）作为本案第三人参加诉讼。原告周海云及其委托代理人周跃新、刘中伟，被告唐秋生，第三人新乡市房管局的委托代理人宋树根到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，原告系新乡市卫河航运站职工，1966年航运站将位于新乡市滨河北路XX号院作为职工福利分给原告居住，使用面积21.83平方米。航运站注销后，上述房产归新乡市房管局所有，原告与房管局存在租赁关系。原告因给儿子看病请被告唐秋生看房，将房子交给被告看管，但被告却长期居住拒不搬离，并称原告已将房屋转让，但转让证明并不是原告本人签字，更何况该房屋的所有权人是新乡市房管局，原告无权转让。故原告起诉要求确认2006年7月30日的转让证明无效，要求被告搬离位于新乡市滨河北路XX号院的房屋。 被告辩称，原告诉称不是事实。原告称因给儿子看病请被告看房，被告长期拒不搬离不属实，事实是原告在2006年7月30日将涉案房屋的租住权转让给被告，并不是交给被告临时看管。原告转让房屋不是无偿的，被告支付了10000元的现金，还替原告支付了自1987年元月至2006年7月的房屋租金。转让协议上因原告本人不会写字而由其爱人代签。被告承租房屋后，从未拖欠过房管所的租金，并补齐了原告以前拖欠的房租，房管所也默认被告为房屋承租人，故房管所对房屋转让是知情的，转让协议是有效的。如协议被确认无效，要求原告返还转让费、补交的租金及房屋改造费，及被告翻盖房屋的经济损失 原告向本院提交的证据材料有：1、房产证复印件一份，证明新乡市房管局对XX号院（包括本案所涉房屋）具有所有权。2、房屋租金总账复印件一份、证明周海云是房屋的租赁户。3、新乡市中级人民法院调查笔录一份，证明原被告之间的转让行为无效，房管局不认可。4、周某某身份证、残疾证、住院申请及出院证、新乡市卫滨区南桥办事处2011年5月证明一份，证明周某某有精神病，周海云为给其子看病，将本案所涉房屋交由被告暂住，代为看管房屋。 被告向本院提交的证据材料有：1、信访意见书一份，证明原告因长期未交房租，房屋已被房管所收回；2、新乡市房管所证明一份，证明被告是房屋的实际承租人；3、协议书及收据各一份，证明被告建房是经房管局同意的。 被告对原告提供的证据1、2、3的真实性没有异议，认为转让房屋是双方自愿的，房管所默认被告交房租就是默认了转让协议。对证据4有异议，认为与本案无关。 原告对被告提供的证据1无异议，但认为房管局并没有书面或口头作出与原告解除租赁关系的决定。对证据2证明的真实性没有异议，但认为证明不了被告的主张，证明上显示承租人仍是原告周海云。对证据3有异议，认为房屋属于新乡市房管局，不属于新华房管所，房屋重大变动应由房管局决定，被告在诉讼期间恶意翻建房屋没有审批手续。 本院对原被告提供的证据，双方不持异议的予以确认。对原告提出异议的协议书，因新乡市房管局是房屋所有权人，房管局对该协议予以认可，故原告异议不成立，本院对协议书的证明效力予以确认。对被告提出异议的周某某的残疾证、住院申请等相关证据，因与本案无关联性，本院对该组证据的证明效力不予确认。 依据原被告陈述及有效证据，本院可以确认以下案件事实： 原告周海云系新乡市卫河航院站职工，1966年卫河航院站成立航院站家属院，位于新乡市滨河北路XX号院。原告承租面积为25.7平方米（三方认可的面积）的一套福利房，该房为公房。八十年代卫河航院站注销后，滨河北路XX号院归新乡市房产管理局所有，由新华房管所代管。2006年7月30日，周海云与被告唐秋生协商，将该套房屋转让给唐秋生，转让费10000元。由邻居王建国起草协议，唐秋生及证明人王建国在证明上签字，周海云的名字系其妻子代签。转让证明内容是：“今有周海云将东兴里108号平房一间半，大约20平方米，另有厨房合作计价人民币壹万元整（10000元）转让给唐秋生，今后如有其他手续等问题，周海云有义务协助办理。”协议签订后，唐秋生的妻子王莉玲开始向新华房管所缴纳房租，并补交了该房屋自1987年元月至2006年11月欠缴的租赁费，但房屋租金总帐及收据上显示的承租人仍为周海云。 另查明，2013年7月，周海云以侵权为由将唐秋生诉至本院，本院（2013）牧民一初字第587号民事判决书认为双方存在转让协议，唐秋生构不成侵权，驳回了周海云的诉讼请求。周海云不服，上诉至新乡市中级人民法院。后周海云撤回上诉，重新以确认合同无效为由起诉。在此期间，因原被告所争议的房屋年久失修，新华房管所与唐秋生在2014年5月18日签订了协议，由唐秋生对房屋进行修缮重建，翻建后产权不变。现唐秋生已于2014年6月18日将原房屋翻建成两层新房，原房屋已不复存在。新乡市房管局对翻建协议予以认可，称因房屋已成危房，缺乏维修基金，故允许实际居住人将房屋翻建，但并未同意加建二层。 另查明，根据新乡市中级人民法院在2014年5月27日的调查笔录，新乡市房管局资产管理部科长宋树根陈述，自新华房管所代管房屋后，周海云未交过租金，周海云与唐秋生的转让行为没有通知房管局。2006年王莉玲缴租金时要求变更承租人为唐秋生，但因周海云未到场且变更未经房管所的程序，故未同意，所以承租人的名字还是周海云。庭审中，新乡市房管局代理人表示，保留其作为所有权人的诉讼权利。 本院认为，原告系本案所争议房屋的原承租人，对房屋没有所有权，其在2006年7月以10000元的价格将房屋转让给被告，被告只是取得了房屋的使用权，仍需向所有权人缴纳房租，故原被告转让的是房屋的租赁权，本案属于租赁权转让协议效力纠纷。本案争议的焦点在于原告转让租赁权是否经权利人追认。本院认为，虽然新乡市房管局在庭审中表示不认可转让行为，但根据有效证据，新乡市房管局早在2006年对转让行为已知情，却未采取任何措施，放任转让行为的发生和持续，且被告自2006年11月起，一直向新华房管所缴纳房租，并补交了2006年以前的房租，新乡市房管局明知是被告交的房租，却未提出异议，实际上已经默认了原被告间的转让行为。新乡市房管局委托新华房管所在2013年5月与被告签订协议，同意被告翻建房屋，是对被告承租人身份的进一步追认，故原被告2006年7月签订的转让协议应为有效。新乡市房管局作为房屋所有权人，如认为原被告之间的转让行为侵害了其利益，有权另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下： 驳回原告周海云的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告周海云承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。 审 判 长 ：尚志毅 审 判 员 ：侯丽芳 人民陪审员 ： 杨 华 二〇一四年十二月十八日 书 记 员 ：周静琦 |
