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河南省郑州高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）开民初字第7319号 原告河南省弘石钢材贸易有限公司，住所地河南省郑州市金水区金水路76号1号楼1单元10层149号。 法定代表人王彦华，总经理。 委托代理人陈沼戎，河南大正律师事务所律师。 被告河南振兴房地产（集团）有限公司，住所地河南省郑州市郑州经济开发区航海东路南107辅道振兴工业园5号楼。 法定代表人田清，总经理。 委托代理人李宁，男，1988年6月12日出生，汉族。 委托代理人段振兴，男，1981年11月23日出生，土家族。 原告河南省弘石钢材贸易有限公司（以下简称弘石公司）与被告河南振兴房地产（集团）有限公司（以下简称振兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵宜勇适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告弘石公司委托代理人陈沼戎、被告振兴公司委托代理人李宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年8月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份。由原告全款购买被告开发的位于郑州市经济技术开发区航海东路1349号2幢6层612号商品房一套。被告于2011年9月30日将上述商品房交付原告使用。截止起诉之日，被告仍未能为原告办理该商品房的权属证书。为购买上述商品房，原告一次性支出房款395661元整。因被告未能在法定时限内办理商品房的权属证书，致使原告不能完全行使房屋所有权，充分利用房屋进行营利。现原告为保护自己的合法权益，起诉至法院，请求依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告返还原告购房款395661元；依法判令被告支付原告损失共计284876元整（损失暂计至2014年8月16日，后续损失的计算直至判决给付之日）。 被告辩称，一、原、被告签订的十六套《商品房买卖合同》约定办理房产证的期限还未届满，原告不应要求解除商品房买卖合同及赔偿损失。二、原告在购买房屋时明知房屋无土地证，在其已低价购买房屋后就应承担商业风险。三、原告明知涉案房屋没有土地证，其对损失的发生也有过错。四、原、被告在签订商品房买卖合同之后，被告即将房屋交付原告使用，原告需赔偿被告占用房屋的费用。五、对原告增加的诉讼请求不予认可，已经过了举证期限。 原告为支持诉讼请求，向法庭提交如下证据，证据1、《商品房买卖合同》一份，证明原告购买被告开发的房屋一套。证据2、《收据》一份，证明原告一次性支付了全部的维修基金。证据3、《销售不动产统一发票》一份，证明原告按合同约定一次性支付了全部房款并取得购房发票。证据4、《契税完税证》一份，证明原告购房后支付了相关税费。证据5、《合同信息备案摘要》一份，证明原、被告签订的《商品房买卖合同》是经过合法备案，能够办理房屋所有权登记手续的正规合同。 被告对原告提交的证据发表如下质证意见：因原告要求增加的关于契税及维修基金的诉讼请求已经超过举证期限，因此关于原告提供的十六套房屋的契税及维修基金的发票不予认可。对其他证据无异议。 经本院审查，原告提交的证据客观真实，与本案存在关联性，本院予以采信。 被告未提交证据。 根据当事人的陈述及上述有效证据，本院确认案件事实如下：2011年8月17日，原告与被告签订合同编号J11879115的《商品房买卖合同》一份，载明：出卖人：河南振兴房地产（集团）有限公司；买受人：河南省弘石钢材贸易有限公司；买受人所购买的房屋位于郑州经济技术开发区航海东路1394号2幢6层612号，用途为办公，建筑面积47.68平方米；该商品房总价款为395661元；一次性现金付款。该合同所附的补充协议第12条载明：该商品房的《国有土地使用权证》目前暂未办理，2003年出卖人和郑州经济技术开发区国土分局签订了《国有土地使用权出让合同》，按合同规定交纳了土地出让金和契税，办理了《建设用地规划许可证》，由于相关部门的原因，当时未能及时为出卖人办理《国有土地使用权证》。后因国家政策变化，造成《国有土地使用权证》的申办工作进展受阻，本合同签订后，出卖人将继续和郑州经济技术开发区管委会及经开区国土资源分局和市国土资源局等相关部门协调沟通，积极办理《国有土地使用权证》。对此，出卖人已履行告知义务，在未取得《国有土地使用权证》前，不能为买受人办理《房屋所有权证》。待取得《国有土地使用权证》后，再行办理该商品房产权登记备案并为其办理《房屋所有权证》。该合同落款处加盖有原、被告公司印章，并加盖双方法定代表人印章予以确认。合同签订后，原告于2011年8月17日向被告振兴公司支付维修基金3099元，于2011年8月18日向被告振兴公司支付全部购房款395661元。2011年10月14日，原告弘石公司交纳契税16048.01元。 另查明，原告购买被告开发的包括本案所涉及房产在内共计16套房产，因上述房产迟迟未办理权属登记手续，原告曾于2014年6月23日向本院提起诉讼，请求判令被告协助办理房产权属证书，并赔偿相应的损失。在该案审理过程中，被告表示暂时仍无法办理房产权属证书，经公司领导研究决定，同意按合同原价回购房屋。原告遂撤回原诉请，变更诉讼请求后，提起本案诉讼。 原告称，其主张的损失包括：利息损失、契税、维修基金、律师费；买房时因款项不够向他人借款所产生的高息；因购买的房产无法办理房产证，影响正常使用，空置三年所造成的房租损失；因房价上涨给原告造成的购房差价损失。 本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原、被告之间的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方的真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。在合同签订之后，原告弘石公司向被告支付了合同约定的全部价款、维修基金，并交纳了相应的契税，而因被告振兴公司的原因导致原告购买的房屋三年多来一直不能办理房产权属证书，给原告造成不便及经济损失，被告主动提出按合同原价回购房屋，系其解除《商品房买卖合同》的意思表示，现原告亦起诉要求解除《商品房买卖合同》，应视为双方对解除合同已经达成一致意见，故本院对原告该项请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方合同解除，被告依据合同收取的购房款应予退还，并应按中国人民银行同期贷款利率支付原告自收取房款之日2011年8月18日起至本判决确定的还款之日止的利息损失，故对原告请求被告返还购房款395661元，并支付利息损失，本院予以支持。对于原告根据合同约定支付的维修基金3099元、契税16048.01元，属于原告的经济损失，被告应予赔偿。对于原告主张的律师费，原告未提交相关证据证明，且于法无据，本院不予支持。对原告主张的买房时因款项不足向他人借款所产生的高息，因该项损失系原告自行支出，被告不应对原告的款项来源负责，该项主张亦于法无据，本院不予支持。对原告主张的房租损失，系预期利润损失，房产证的办理与否，并不影响房屋的正常使用，也与房屋能否出租获利不存在因果关系，原告该项请求证据不足，本院不予支持。对原告主张的因房价上涨给原告造成的购房差价损失，原告未提交相关证据证明该项损失的具体数额，也未就该项损失申请司法鉴定，该项请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告河南省弘石钢材贸易有限公司与被告河南振兴房地产（集团）有限公司签订的《商品房买卖合同》。 二、被告河南振兴房地产（集团）有限公司返还原告河南省弘石钢材贸易有限公司购房款三十九万五千六百六十一元，并以三十九万五千六百六十一元为本金按照中国人民银行同期贷款利率支付原告自二○一一年八月十八日起至本判决确定的还款之日止的利息，于本判决生效后十日内付清。 三、被告河南振兴房地产（集团）有限公司赔偿原告河南省弘石钢材贸易有限公司维修基金损失三千零九十九元、契税损失一万六千零四十八元零一分，共计一万九千一百四十七元零一分，于本判决生效后十日内付清。 四、驳回原告河南省弘石钢材贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费五千三百零三元，由被告河南振兴房地产（集团）有限公司负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。 审判员 赵宜勇 二〇一四年十一月二十日 书记员 王 蒙 |
