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河南省郑州高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）开民初字第3080号 原告河南万厦物业管理有限公司，住所地河南省郑州市金水区。 法定代表人万林海，该公司董事长。 委托代理人张献勇，该公司员工。 委托代理人毛相军，该公司员工。 被告李霞，女，1962年12月30日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。 委托代理人陈民生，男，1960年7月6日出生，汉族，住河南省郑州市金水区，系夫妻关系。 原告河南万厦物业管理有限公司（以下简称万厦物业公司）诉被告李霞物业服务合同纠纷，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张献勇、被告委托代理人陈民生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2008年4月7日，原告与被告签订了前期物业服务协议，约定原告向被告所在小区提供物业服务，合同期限至该物业业主委员会与其选定的物业管理企业签订物业管理委托合同生效时止；该物业服务的受益人是该物业的业主和使用人，受益人按房屋建筑面积向原告支付物业费用，缴费时间为每年双月的5日至25日，逾期缴费应按每天应缴纳费用的日千分之五缴纳滞纳金。被告系上述物业16号楼3单元27号业主，物业面积为128.1平方米，按约定应当向原告缴纳从2011年1月1日至2012年9月30日的物业服务费1614.5元，但原告至今未缴纳，产生滞纳金5813.6元。故原告诉至法院，请求判令被告支付原告物业管理费1614.5元，滞纳金5813.6元，共计7428.1元。 被告辩称，原告严重违约，未履行原告与被告签订的前期物业服务协议，被告的房子位于郑东新区天赋路36号16号楼3单元2楼东户，而本小区16号楼3单元1楼东户业主在门前公共绿地上搭建一个数米高的亭子，紧靠被告的窗户并遮挡，给被告造成安全隐患及心理影响，导致被告至今未能出租和入住，造成很大损失；被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用；被告曾多次找原告协商此问题，原告负责管理本小区16号的张雯，也承认他们负有责任，并口头承诺在违章建筑未拆除前不缴纳物业费，故从2011年1月1日起至今未缴纳，原告在撤离该小区几年后又突然起诉被告，并主张高额滞纳金，其行为违反了民法通则的诚实信用原则，故请求法院驳回原告的起诉。 原告为支持其诉请，提交如下证据：证据1、前期物业服务协议（复印件），证明被告缴费的依据、金额、标准；证据2、业主曹清松与河南顺驰金顺房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同的补充协议（复印件），证明搭建亭子的区域不是公共绿地；证据3、原告与龙湖花园物业临时托管办公室、龙湖花园业主代表协调委员会、龙湖花园小区首次业主大会筹备组的业务来往函6份（复印件），证明原告撤离的具体原因；证据4、致业主的一封信及召开首次业主大会会议的公告（复印件），证明原告催收了物业费。 被告对上述证据发表如下质证意见：对证据1、真实性无异议，证明目的没有异议，但原告计算费用有问题；证据2系复印件，业主曹清松与本案没有关系，不能证明原告所欲证明的目的，不予认可；证据3真实性无异议，可以证明原告管理混乱；证据4、被告没见过该证据，真实性无法核实。 经审查本院认为，原告所提交的证据1、3客观真实，与本案具有关联性，被告予以认可，本院予以采信。证据2与本案不具有关联性，本院不予采信，证据4系复印件，被告不予认可，本院不予采信。 被告为支持其诉请，提交如下证据：证据1、照片三张，证明一楼业主在公共绿地上搭建的是违章建筑；证据2、前期物业服务协议，证明原告万厦物业服务公司与被告李霞签订的物业服务是真实有效的；证据3、户口本复印件，证明被告与陈民生为夫妻关系。 原告对上述证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议，该照片中所显示的实物不属于公共区域，是一楼业主的私人小花园；对证据2、3均无异议。 经审查本院认为被告所提交的证据均客观真实，与本案具有关联性，本院均予以采信。 本院依据采信的证据及庭审笔录，确认事实如下： 2008年4月7日，原、被告签订龙湖花园前期物业服务协议一份，其主要内容为：甲方为万厦物业公司，乙方为业主李霞，物业名称龙湖花园；房屋坐落为4号楼东3单元2层东户，建筑面积建筑面积128.1㎡；甲方应当对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生等进行维护、修缮与管理，对公共秩序、交通等项目进行服务与管理；物业服务内容有房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备包括绿化；预防、制止本物业区域内的违章行为；服务质量包括无乱搭乱建现象；物业管理服务费用标准为：0.6元／㎡，首次缴费时间为物业产权人依据建设单位开具的入住通知单约定之日，以后缴费时间为双月的5日至25日；违约责任为甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之五的滞纳金，或采取服务限制措施直至诉诸法律。 2012年7月27日，龙湖花园业主代表协调委员会、龙湖花园小区首次业主大会筹备组向原告出具了致河南万厦物业有限公司的函，显示原告在物业服务过程中存在诸多问题，导致业主对其服务不满意，希望更换物业服务公司，要求原告于2012年8月10日前后撤离小区，或者如果其继续留在该小区服务，则需对管理中存在的问题进行整改。原告先后于2012年8月1日、2012年8月10日、2012年8月30日、2012年9月28日、2012年9月29日、向龙湖花园业主代表协调委员会、龙湖花园小区首次业主大会筹备组、龙湖花园物业临时托管办公室出具了五份复函，经过协商，双方最终确定原告于2012年9月28日撤离小区。 被告提交的照片显示，该小区16号楼3单元1楼东户业主在屋外搭建亭子，遮挡了被告的窗户。 原告在庭审中认可，被告共缴纳了自2009年1月1日起至2010年12月31日的物业费，自2011年1月1日起至2012年9月30日止未缴纳物业费，共计1614.5元。 另查明，本案中搭建亭子的区域面积未计入业主的产权证，该区域系业主共有绿地。 本院认为，原、被告签订的龙湖花园前期物业服务协议是原、被告双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照服务协议的约定全面履行各自的义务。原告为被告提供了物业服务，被告应支付相应的物业服务费。被告已缴纳了2010年12月之前的物业费，尚欠自2011年1月1日至2012年9月28日的物业费共计1614.5元。被告辩称一楼业主私自搭建的亭子遮挡了被告的阳台，原告对该事实予以认可，本院予以采信。根据原、被告签订的前期物业服务协议的约定，原告有义务对业主的不当行为予以制止并限期纠正，原告未尽到管理义务，应当酌情扣除部分物业费用。原告提供的证据也显示其撤离小区的主要原因系物业服务质量瑕疵，因此根据原、被告的违约情况，本院酌情减免被告6个月的物业费461元，故被告共需支付原告物业费1153.5元，原告请求超出部分，本院不予支持。原告称搭建亭子的区域属于私人所有，并非业主共有绿地，但并未提交有效证据予以证明，故本院不予采信。原告请求被告支付滞纳金，但被告未及时缴纳物业的原因系原告未尽到管理义务，原告存在违约行为，被告不应当再另行支付滞纳金，故原告该项诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李霞支付原告河南万厦物业管理有限公司物业服务费一千一百五十三元五角，于本判决生效后十日内付清。 二、驳回原告河南万厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费五十元，由被告李霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。 审 判 长 彭 磊 代理审判员 孔 瑛 代理审判员 陈漫艺 二〇一四年十一月三日 书 记 员 孙会芳 |
