|
河南省平顶山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）平民三终字第332号 上诉人（原审原告、反诉被告）河南三诚置业有限公司。 法定代表人：刘洪昕，董事长。 委托代理人周斌，河南倚天剑律师事务所律师。 委托代理人李伟，河南针石律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）卢朝军，男。 委托代理人赵晓兵，河南盐都律师事务所律师。 上诉人河南三诚置业有限公司（以下简称三诚置业）与被上诉人卢朝军房屋租赁合同纠纷一案，叶县人民法院2014年3月8日作出（2012）叶民二初字第367号民事判决后，三诚置业不服，向本院提起上诉。本院2014年5月8日受理后，依法组成合议庭于2014年5月27日公开开庭审理了本案。上诉人三诚置业的委托代理人周斌、李伟，被上诉人卢朝军的委托代理人赵晓兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审认定，2010年1月23日，三诚置业、卢朝军签订商铺租赁合同一份，三诚置业（甲方）将位于叶县九龙路与建设路交叉口阳光棕榈园小区2号楼B3、B5、B6、B7、B8、B9、B10、Bll、B12号房一、二层，面积1317.04平方米房屋出租给卢朝军（乙方）使用。租赁期限为10年，从2010年4月11日起到2020年4月10日止。其中免租赁费期间为2010年1月23日起到2011年4月10日止，前两年的租金为110000元／年，以后租金每两年调整一次，调整后的租金价格不高于九龙路阳光棕榈园小区南商铺同期平均租金水平，因协商不一致，任何一方均有权解除合同。房屋及附属设施的维护双方约定内容为：有损坏或故障时，乙方及时通知甲方。甲方7日内维修，甲方若不维修，乙方可代为维修，费用由甲方承担。该合同还对双方的其他权利义务做了详细全面的规定。合同签订后，卢朝军在租赁房屋内开办叶县黄金海岸洗浴中心，一层东头为男浴区，一层西头为女浴区，二楼为客房部，均进行较高档装修。由于租赁房屋二层楼顶是上层住户的过路通道及阳台，二楼顶层出现漏水现象。卢朝军已经向三诚置业支付一年的租金110000元，并向三诚置业缴纳押金40000元。2013年1月15日，原审法院根据卢朝军反诉申请委托平顶山永佳建筑工程质量司法鉴定所对租赁房屋漏水原因进行鉴定，该所作出13-01001号司法鉴定意见书，鉴定意见：房屋存在质量缺陷，该缺陷是造成房屋渗漏的主要原因，给房屋室内造成损害。2013年7月18日，原审法院根据卢朝军反诉申请，委托河南中泰资产评估事务所有限公司对卢朝军因房屋漏水造成的经济损失进行司法鉴定，该所作出中泰评报字（2013）第27号评估报告，结论为：租赁房屋漏水给卢朝军造成房屋修缮费用68782元，渗漏屋面未修复期间月平均经营损失122710元。卢朝军支付司法鉴定费18000元。2013年5月15日，卢朝军停止营业。 原审认为，三诚置业、卢朝军签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，该合同内容合法，己经实际履行，其合同效力予以认定。合同缔约双方均应按合同约定全面履行义务及享有权利。故三诚置业请求卢朝军按合同约定支付租金，符合法律规定，予以支持。扣除已经支付租金的租赁期间，从2011年1月23日计算至卢朝军停业之日2013年5月15日共27个月22天，租金金额为254222.21元。由于三诚置业未提供证据证明合同约定租金己经变动，因此，租金仍应参照合同约定履行，三诚置业要求租金上涨部分的请求，因证据不足，不予支持。我国法律规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，三诚置业出租房屋经司法鉴定部门鉴定，存在质量缺陷，属违约行为。该行为造成卢朝军财产损失及营业性损失，因此，三诚置业应当承担违约责任。故卢朝军请求三诚置业赔偿损失，理由正当，本院予以支持。损失应按评估报告计算修缮费用68782元；未维修期间的经营损失时间应从卢朝军停业之日计算，但考虑到虽然主要原因是三诚置业提供租赁物不符合约定，但卢朝军长时间不主动修缮也造成了损失的扩大。因此，酌情认定6个月损失，每月平均经营损失122710元，6个月损失额为736260元，两项合计805042元。卢朝军请求超高部分，证据不足，不予支持。现因卢朝军拖欠租金，致使三诚置业合同目的不能实现，且卢朝军对租赁物也不主动维修，从而可以看出双方均没有继续履行合同的诚意，因此从三诚置业起诉之日应视为双方合同已经解除。卢朝军应当参照合同约定租金向三诚置业支付租赁物占用费，因三诚置业提供的租赁物不符合约定，故卢朝军停业后（2013年5月15日）6个月内不再缴纳，但6个月以后的租赁物占用费卢朝军应当适当予以缴纳，以缴纳50%为宜。故三诚置业请求解除合同、返还房屋理由成立，予以支持。合同解除后，卢朝军为经营所进行的装修、添附的财产、动产由卢朝军自行搬出，不动产装饰给卢朝军造成的损失由双方协商解决，协商不成时可另行起诉。原审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）卢朝军于本判决生效后30日内将租赁物交付给原告（反诉被告）河南三诚置业有限公司；二、被告（反诉原告）卢朝军于本判决生效后15日内支付原告（反诉被告）河南三诚置业有限公司从2011年1月23日至2013年5月15日的房屋租金254222.21元；三、被告（反诉原告）卢朝军从2013年11月15日起按每月4583.3元向原告（反诉被告）河南三诚置业有限公司支付租赁物占用费，至租赁物交付之日止；四、驳回原告河南三诚置业有限公司其他诉讼请求；五、原告（反诉被告）河南三诚置业有限公司于本判决生效后赔偿被告（反诉原告）卢朝军经济损失805042元；六、驳回被告（反诉原告）卢朝军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4690元，由被告卢朝军负担。反诉案件受理费10050元，反诉原告负担4125元，反诉被告河南三诚置业有限公司负担5925元。鉴定费18000元，由反诉被告河南三诚置业有限公司负担。 宣判后，三诚置业向本院提起上诉称，评估机构所作的卢朝军月平均经济损失并不是根据从税务局调取的相关证明来做出的评估，而是根据委托方单方面提供的收入和支出资料测算出的营业损失，存在虚构成分。根据合同法第二百二十一条的规定，卢朝军在明确因房屋质量问题导致不能正常营业时不是及时通知我方进行维修，而只是以电子邮件形式且不能确定对方是否收悉，逾期后不是按合同约定自行先行维修，反而自己停业，任由损失扩大。我公司得知房屋质量存在问题后，曾派人前去维修，遭到对方的阻拦，由此造成的损失不应由我公司承担，一审法院以卢朝军停业之日按六个月计算损失缺乏事实根据。房屋渗漏确实存在，但卢朝军嫌该租赁房屋小不愿再使用是其停业的真正原因。双方签订的商铺租赁合同，意思表示真实，内容合法有效，一审判决从起诉之日起双方合同已经解除缺乏法律依据，导致合同解除的主要原因是卢朝军不按时交纳租赁费，因此卢朝军应严格按照合同约定全额支付租赁物占用费。房屋存在的质量缺陷仅是造成房屋渗漏的原因，与房屋的地面下沉无关，因此应从68782元中扣除室内一层修复地面下沉被损坏设施的费用。一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院查明事实，依法改判。 卢朝军答辩称，中泰的评估报告是依照法定程序作出的，三诚置业并未提出重新鉴定要求，鉴定结论应当作为证据使用。一审法院判决酌定赔偿6个月经营损失，事实依据是永佳司鉴所的鉴定结论，依据中泰的评估报告，足以证明涉案房屋存在质量缺陷，还可以证明给卢朝军造成了巨额经济损失。2011年5月2日卢朝军以电子邮件形式向三诚置业反映房屋存在严重质量问题，给卢朝军造成损失的证明材料和无法营运暂停营业的通知并非孤证，有永佳司鉴所的鉴定结论予以佐证，且三诚置业明确承认，应作为认定事实的依据。一审法院酌定百分之五十的占用费是考虑到交付物存在严重质量问题不符合合同约定的用途。68782元的维修费是经过合法鉴定作出来的，应当予以认定。卢朝军提交的五份电费收据主要证明2013年5月15日之后停止营业。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的基本事实与一审一致外，另查明，1.二审时三诚置业的证人杨日方出庭作证时称：2012年3、4月份，三诚置业让我带三个人给卢朝军的房屋维修，看到楼上个别地方有漏水现象，包括二楼包间和一楼洗浴、地面，漏水原因可能是二楼住户的地面防水不够好，也可能是空调漏水造成的，洗浴室那里地面有点下陷需要加固。下午我们准备维修，当时他们老板不在，洗浴中心的负责人说要给老板打电话，他们打完电话后告诉我们暂时不能维修，他们说要给三诚置业协商好后再让我们维修，但我们住了一个星期也没有维修成就走了。2.二审期间卢朝军明确表示其在反诉状中要求三诚置业承担赔偿其房屋渗漏造成的各项损失170万元，其中包括有装修费损失。3.二审期间，三诚置业要求卢朝军支付自2011年4月11日至2014年7月15日租金754033元，滞纳金248836元，合计1002869元。 本院认为，卢朝军停业后继续占据租赁物，即三诚置业的房屋，不主动对租赁物进行维修，又不交纳租赁费，原审法院认为，从客观事实上双方均无继续履行合同的诚意，从三诚置业起诉之日起视为双方合同解除符合客观事实，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条明确规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另行约定的除外；租赁合同的双方当事人在履行合同的过程中，如果出现出租的房屋需要修缮时，应当由出租方进行维修，如果出租方不予维修，承租方应当自行维修，但由此产生的维修费用应由出租方承担。本案中，卢朝军称，三诚置业不予维修出租的房屋，依据以上法律规定卢朝军应当自行维修，但其未采取积极措施予以维修，而是以房屋漏雨，地面下沉为由不再正常营业，使其经营损失不断扩大，并在本案中反诉向对方主张赔偿停业期间的全部经营损失没有法律依据。基于此，本院对卢朝军主张三诚置业承担赔偿其停业期间的全部经营损失不予支持。但是因出租方三诚置业出租的房屋确实存在漏雨渗水的事实，并且前期对房屋渗漏进行维修确实影响到卢朝军的经营，应适当考虑因维修给卢朝军造成的停业损失，因卢朝军没有提供因为前期维修房屋所需具体时间，本院根据维修的工程量酌定10天为宜。根据河南中泰资产评估事务所作出的中泰评报字（2013）第27号评估报告结论：渗漏屋面未修复期间月平均经营损失122710元，10天的经营损失为40903.33元。本案中，卢朝军主张的前期维修费用68782元，该费用已实际发生应由出租方承担，且系经评估机构作出的评估报告计算出来的数额，符合法律规定，本院予以认定。在合同解除时，应当就装修损失根据各自的过错承担相关责任。卢朝军反诉明确要求三诚置业承担赔偿其各项损失170万元，其中也包括装修费损失。对卢朝军装修费损失，因三诚置业交付的租赁物经有关司法鉴定部门鉴定存在质量缺陷，双方合同现已解除，三诚置业具有相关过错，应当承担赔偿责任，但卢朝军不能提供房屋装修费用的具体票据，本院考虑到卢朝军租赁的房屋是用于洗浴，且对租赁的房屋已装修的事实，酌定由三诚置业赔偿卢朝军房屋装修损失费20万元为宜。 关于三诚置业在本案中主张的租赁费问题，卢朝军从2011年1月23日至2013年5月15日经营期间，应当依照合同的约定向三诚置业正常缴纳房屋租赁金254222.21元（每年11万元，每月9166.67元，每天305.56元，共计27个月22天）。二审诉讼中，三诚置业要求卢朝军支付自2011年4月11日至2014年7月15日租金754033元，滞纳金248836元，合计1002869元。经查，三诚置业在一、二审中均未提供证据证明双方合同约定的租金已经发生实际变动，因该主张证据不足，本院不予支持。 关于卢朝军2013年5月16日之后继续占有该房屋所产生的费用问题，一审法院按照双方过错责任，判决按合同约定的百分之五十，即每月按4583.30元支付租赁物占用费是适当，本院予以支持。二审期间，三诚置业同意计算至2014年7月15日，故卢朝军应向三诚置业支付自2013年5月16日至2014年7月15日共计14个月的租赁物占用费64166.20元。另外，卢朝军向三诚置业所缴纳的40000元押金，三诚置业应当退还给卢朝军。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第一百一十六条、第二百一十九条、第二百二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持叶县人民法院（2012）叶民二初字第367号民事判决书第一、二、四、六项，即“一、被告（反诉原告）卢朝军于本判决生效后30日内将租赁物交付给原告（反诉被告）河南三诚置业有限公司；二、被告（反诉原告）卢朝军于本判决生效后15日内支付原告（反诉被告）河南三诚置业有限公司从2011年1月23日至2013年5月15日的房屋租金254222.21元；四、驳回原告河南三诚置业有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）卢朝军其他诉讼请求”。 二、撤销叶县人民法院（2012）叶民二初字第367号民事判决书第五项，即“五、原告（反诉被告）河南三诚置业有限公司于本判决生效后赔偿被告（反诉原告）卢朝军经济损失805042元”。 三、变更叶县人民法院（2012）叶民二初字第367号民事判决书第三项，即“三、被告（反诉原告）卢朝军从2013年11月15日起按每月4583.3元向原告（反诉被告）河南三诚置业有限公司支付租赁物占用费，至租赁物交付之日止。”为“卢朝军自2013年5月16日至2014年7月15日向河南三诚置业有限公司支付租赁物占用费64166.20元”； 四、解除河南三诚置业有限公司、卢朝军于2010年1月23日签订的商铺租赁合同； 五、河南三诚置业有限公司赔偿卢朝军房屋装修损失费200000元； 六、河南三诚置业有限公司退还卢朝军房屋租赁押金40000元。 七、河南三诚置业有限公司赔偿卢朝军房屋修缮费68782元。 八、河南三诚置业有限公司赔偿卢朝军经营损失费40903.33元。 以上一、三、五、六、七、八项于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4690元，由河南三诚置业有限公司负担2814元，卢朝军负担1876元。反诉费10050元，由河南三诚置业有限公司负担6030元，卢朝军负担4020元。鉴定费1800元，由河南三诚置业有限公司负担10800元，卢朝军负担7200元。二审案件受理费11850元，由河南三诚置业有限公司负担7110元，卢朝军负担4740元。 本判决为终审判决。 审判长 梁桂喜 审判员 戴铁牛 审判员 石天旭 二〇一四年七月二十五日 书记员 曹焕了 |
