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河南省周口市川汇区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）川民初字第2003号 原告赵兰。 被告黄国顺，系原告赵兰之夫。 被告黄志刚。 原告赵兰诉被告黄国顺、黄志刚买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵兰及其委托代理人巴风看，被告黄国顺，被告黄志刚及其委托代理人何俐等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告与被告黄国顺系夫妻关系，共有三个女儿均已出嫁。我们夫妻在小女儿家暂住期间，把唯一的房屋借给了被告黄志刚使用。后黄国顺未经我同意私自把宅基地连同房屋一并卖给了被告黄志刚。两被告的行为侵犯了原告的权利，请求法院确认两被告买卖宅基地和房屋的行为无效。 被告黄国顺述称：原告所诉属实。当时有一亲戚急着找我借钱，我一时冲动就把房屋和宅基地买了，同意原告的诉讼请求。 被告黄志刚辩称：一、我与赵兰、黄国顺夫妻是同村村民，我购买他们的房屋及宅基地是经过他们共同同意的。2009年8月通过双方协商他们夫妻愿以四万元的价格将其宅基地和四间房屋、二间偏房卖给我，我当时先交付他们二万元款，他们交付了房屋；2010年1月10日我又交付黄国顺二万元房款，双方签订了房屋买卖协议，黄国顺将有关宅基地审批和建房手续交给了我，双方买卖房屋、签协议过程有证人黄大争和黄维礼在场。赵兰称其不知道买卖房屋一事不符合客观事实。二、现行法律法规对农村房屋买卖没有禁止性规定，被告与原告夫妻之间的房屋买卖合同应为合法有效。 原告赵兰向本院提供了以下证据并当庭进行了质证：黄国顺集体土地使用证一份、赵兰黄国顺夫妇的房屋照片10张，证明争议房屋的宅基地使用权归原告赵兰和黄国顺，房屋共有主房四间和偏房二间。 被告黄国顺对上述证据均无异议。 被告黄志刚对赵兰提供的集体土地使用证的真实性有异议，认为买卖房屋时还没有实行这种形式的证，他们的宅基地和建房手续卖房时已交给我；对照片内容无异议。 被告黄国顺没有提供证据。 被告黄志刚提供的证据有：买卖宅基地房屋协议、黄国顺宅基地审批表、黄国顺建房用地规划许可证、黄国顺建筑许可证、黄国顺收款条各一份，证明买卖房屋是双方自愿，黄国顺自愿把宅基地和建房手续交给了被告，被告付清了购房款项。证人黄维礼、黄明员（又名黄大争）当庭证言，证明黄国顺与黄志刚签订买卖房屋协议时，两证人在场人，并在协议中以证人身份签字。原告赵兰对上述证据真实性无异议，认为黄国顺卖地卖房子未经其同意。黄国顺对上述证据真实性亦无异议，认为卖地卖房子没有告诉赵兰。 本院查明，原告和被告对买卖宅基地和房屋的既成事实没有争议。宅基地户主没有办理变更登记，房屋没有所有权证。黄志刚在买卖房屋前后，另有一处住宅，一直与原告夫妇居住在同一村民组。双方争议的焦点是买卖农村宅基地和房屋的合同是否具有法律效力。原告夫妇认为两被告之间的买卖关系应为无效，理由有二，一买卖宅基地和房屋时未征得原告赵兰同意，二买卖农村宅基地和房屋违反法律规定。被告黄志刚认为两被告之间的买卖合同系双方自愿签订，原告赵兰称不知道买卖房屋不符合常理，房屋买卖不违反法律，应为合法有效。 本院认为，两被告之间签订宅基地和房屋买卖合同并已交付使用数年，该房屋是原告赵兰夫妇的唯一住宅，作为同村村民，原告赵兰称不知道被告黄志刚买卖宅基地和房屋一事，不符合民众日常生活中的通俗习惯和规则，该诉讼理由不能成立。 判定本案宅基地和房屋买卖合同是否有效，关键是看农村居民在农村集体所有的宅基地上建造的房屋是否被法律、法规所禁止买卖。 《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，第七十三条“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得”等。国务院及其土地资源管理部门也发布了一系列行政法规、规章。有关地方政府为贯彻实施法律法规，制定了相关规章：《河南省实施土地管理法办法》第五十四条“具备下列条件的可以申请宅基地：㈠农村村民户无宅基地的；㈡农村村民，除父母身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的…”，第五十五条“符合申请宅基地条件的农村村民，应向本集体提出申请，经村民代表会议或村民会议讨论通过，由村民委员会报乡（镇）人民政府或街道办事处审核后，报县（市、区）人民政府批准”，《河南省农村宅基地管理办法》第四条“农村宅基地属于集体所有。农村居民对宅基地只有使用权，没有所有权。宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让”，《周口市农村宅基地管理暂行办法》第十条“符合建房条件的农村村民，经本村村民委员会同意，可以购买本集体经济组织内他人合法建造的多余的房屋。买卖双方应当在合同生效后三十天内向县（市）人民政府国土资源管理部门办理土地使用权变更手续”等。 以上法律法规和地方政府规章表明：农村居民的宅基地是由农村集体经济组织无偿分配的，对农民的生存、生活明显具有基本保障作用和福利性质，且一户仅限拥有一处宅基地。在农村集体所有土地上建造的房屋通常称为“小产权房”，农民在宅基地上的自建住房也属于“小产权房”。法律、法规禁止买卖“小产权房”不仅是保护农民切身利益免受侵犯，也是防止农村居民通过买卖“小产权房”从中牟利、规避“一户只能拥有一处宅基地”的法律规定和侵犯农村集体组织的经济利益。 应该看到，伴着随商品经济的发展，我国农房宅基地与房屋所有权主体不统一和限制农房买卖，对充分行使物权带来一定影响，国家正在从制度上着手改进。中共中央、国务院中发（2014）1号文件《关于全面深化农村改革，加快推进农业现代化的若干意见》第19条“改革农村宅基地制度，完善农村宅基地分配政策，在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。有关部门要抓紧提出具体试点方案，各地不得自行其事、抢跑越线”。 中央文件明确要求，试行农房流转交易须慎重稳妥、统一安排，各地不得自行其是、抢跑越线。目前尚未有实施规则，因此，本案原告之夫黄国顺与被告黄志刚买卖“小产权房”，违反了“一户只能拥有一处宅基地”的法律规定，且有从中牟利之嫌，侵犯了农村集体组织的经济利益，该买卖宅基地和房屋的协议应为无效，据无效协议取得的财产应予返还。若因协议无效造成有财产损失，可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下： 被告黄国顺与被告黄志刚签订的买卖宅基地和房屋的协议无效。 案件受理费100元，由被告黄国顺、黄志刚各负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。 审判长 顾志强 审判员 王志军 审判员 朱艳豪 二〇一四年十一月十九日 书记员 鲁珊 |
