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河南省镇平县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）镇民初字第1411号 原告：丁生坤，男。 委托代理人：张耀东，镇平县司法局涅阳法律服务所法律工作者。特别授权。 被告：赵印，男。 被告：吴飞，男。 二被告委托代理人：肖军、魏金良，河南涅阳律师事务所律师。特别授权。 第三人：镇平县春蓝物业有限公司。 法定代表人：李红阳，任公司经理。 组织机构代码：69999655-X。 住所地：镇平县五金机电城市场。 委托代理人：侯元平，男，生于1968年6月24日，汉族，市民，住镇平县涅阳街道办事处府前街48组30号。公民身份证号码：412925196806240030。系公司办公室主任。特别授权。 原告丁生坤与被告赵印、吴飞、第三人镇平县春蓝物业有限公司（以下简称镇平春蓝物业公司）为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月28日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月10公开开庭进行了审理，原告丁生坤的委托代理人张耀东，被告赵印、吴飞及其委托代理人肖军、魏金良，第三人镇平春蓝物业公司的委托代理人侯元平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2013年3月份，二被告委托第三人镇平春蓝物业公司对外转租镇平县五金机电城301号302号门面房，2010年12月3日第三人以自己名义和原告签订租赁合同，约定将被告赵印拥有所有权的位于镇平县五金机电城302号房一层二间出租给原告使用，约定租期从2010年7月1日至2015年4月30日。2010年5月1日第三人以自己名义和原告签订租赁合同，约定将被告吴飞拥有所有权的位于镇平县五金机电城301号房一层两间出租给原告使用，租期为2010年5月1日至2015年4月30日。合同签订后原告依约支付了房租，并合法经营生意至今。2014年5月1日前后，二被告分别到原告租赁房屋吵闹让原告停在经营，撤离该处。2014年6月3日二被告及其爱人到原告经营门店，强行将租赁房屋门店关停，不让原告正常经营现要求：1、要求二被告履行与原告签订的房屋租赁合同并赔偿不履行合同给原告造成的损失4600元。2、诉讼费由被告承担。 原告丁生坤为证明其诉称事实向法庭提供如下证据材料：1、房屋委托租赁协议书，用以证实：被告赵印委托第三人和原告签订房屋租赁协议。2、房屋租赁合同两份（301号、302号），用以证实第三人代理被告赵印、吴飞和原告签订的合同，租赁期限并未到期。3、收据复印件三张，用以证实：从2011年7月3日至2014年4月30日被告吴飞通过第三人收取了原告交付的租赁费。 二被告辩称：1、原告所诉不实，诉状中称的租赁房屋与事实不符。2、原告与被告的房屋租赁合同已经解除。赵印与原告的合同因原告未按合同履行，并因其不履行维修义务已造成根本违约，该合同应予解除。吴飞与原告的合同系不定期合同，已在2014年5月1日通知解除。且原告在承租期间不履行维修义务，其行为造成根本违约。综上原告起诉的事实和理由不能成立，应依法驳回原告的诉请。被告保留另行起诉的权利。 二被告为证明其辩称事实向法庭提供如下证据：1、赵印的房权证复印件，用以证实：被告赵印的房屋是三层，地下室也由原告使用。2、301号房屋照片8张，302号房屋照片11张，用以证实：房屋地下室出现险情，原告没有进行维修，造成了根本违约。 第三人辩称：1、原告与301房主赵印的租赁合同是经赵印委托由我们办理的，履行时间为2010年5月1日至2015年4月30日止。对301业主赵印不履行合同，擅自关门是违法行为，对原告造成的经济损失应由被告赵印赔偿。2、原告与302房主吴飞的租赁合同，虽没有吴飞的书面委托书，但经过原任法人的闫春勤和代其克与吴飞口头协商后而签订的。租赁合同到期时间为2015年4月30日止。吴飞擅自关商户门也是违法行为，对原告的经济损失应由被告吴飞赔偿。3、我们作为服务市场的协调管理者，只承担协调服务和管理不善的责任，不承担业主与商户之间因合同纠纷造成的一切责任。 第三人未向法庭提供证据材料。 上述原告提供的第1组证据，二被告及第三人对真实性无异议，二被告对合理性有异议，认为未依据市场的定价进行合理的调整，对该组证据的真实性本院予以采信。第2组证据，第三人无异议，二被告对301的合同真实性无异议，对302的合同有异议，认为吴飞没有委托第三人对原告签订合同，吴飞与第三人约定的委托租赁关系是不定期的合同，可以随时解除，但被告未提供相反的证据予以反驳，对组证据的真实性本院予以采信。第3组证据，二被告及第三人对真实性无异议，本院予以采信。二被告提供的第1-2组证据，原告及第三人对真实性无异议，本院予以采信。 经庭审调查，依据法庭采信的证据及当事人的合理陈述，本院确认以下案件事实： 2010年3月26日，被告赵印委托第三人镇平春蓝物业公司对外租赁其拥有所有权的位于镇平县五金机电城3号楼301号门面房。2010年5月1日，第三人以自己的名义与原告签订房屋租赁合同，将被告赵印所有的镇平县五金机电城市场3号楼301号门面房两间三层租赁给原告，约定租赁期限从2010年5月1日至2015年4月30日。2010年12月30日，第三人以自己的名义与原告签订房屋租赁合同，将被告吴飞所有的镇平县五金机电城302号门面房两间一层租赁给原告，约定租赁期限从2010年7月1日至2015年4月30日。租金按年一次性交情。租金均是按年一次性交情。承租人应提前一个月交下一年度房租。合同签订后，原告依约向第三人支付了租金。2010年至2014年的房租二被告均从第三人处领取。2014年5月1日至2015年4月30日房租原告已交与第三人，但二被告并未领取。2014年5月1日，二被告到原告门店处要求解除合同。 本院认为：第三人经被告的委托以自己的名义与原告签订房屋租赁合同，该合同系有效合同，合同约定的租赁期限未到期，双方应当按照的合同的约定继续履行。《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”被告吴飞辩称没有与第三人签订书面的委托合同，系不定期租赁合同，但被告吴飞从第三人处领取租金的行为视为对第三人签订合同行为的追认，因此被告吴飞的辩称理由不能成立。原告要求二被告继续履行合同，本院予以准许。二被告辩称原告未履行维修义务及支付租金构成根本违约，二被告可以要求解除合同，但依据庭审查明的事实，房屋地下室的积水问题不是原告不维修造成的，且房屋租金原告已交与第三人，第三人也予以认可，被告不领取不能认为是原告违约，因此被告的辩称理由不能成立。原告要求赔偿经济损失，但未提供证据证实损失的具体数额，对该请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第一百一十二条之规定，判决如下： 一、二被告继续履行由第三人以自己名义与原告签订的房屋租赁合同。 二、驳回原告丁生坤的其它诉讼请求。 案件受理费100元，原告及二被告各负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。 审判长 唐书振 审判员 宋 强 审判员 靳云文 二〇一四年十一月七日 书记员 王 健 |
