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河南省镇平县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）镇民初字第085号 原告：徐长龄，男。 法定代理人：徐金荣，女。 委托代理人：徐谧，河南涅阳律师事务所律师。特别受权。 被告：吴素珍，女。 被告：王枫，男。 委托代理人：王泽文，男特别受权。 原告徐长龄与被告吴素珍、王枫为买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月2日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月19日公开开庭进行了审理。原告徐长龄的委托代理人徐谧，被告王枫的委托代理人王泽文到庭参加了诉讼。因被告吴素珍下落不明，本院于2014年6月16日发出公告，限其60日内到庭应诉，逾期被告未到庭。本案现已审理终结。 原告诉称：1993年，原告雇佣被告吴素珍为生活保姆，后在被告吴素珍的诱骗下，被告吴素珍将自己的名字登记在原告所有的房权证中的共有人一栏中，并擅自将该房权证中的砖混结构房屋八间及院落一座卖于被告王枫。二被告的行为明显侵犯了原告的合法权益，属无效民事行为。现要求法院确认二被告所签订的房屋买卖协议无效，责令被告王枫腾出所占用的房屋，诉讼费用由二被告负担。 庭审中，原告向法庭提供以下证据：1、成都市社会福利院证明及视听资料一份，证实原告徐长龄的身体状况。2、镇平县人民医院诊断证明，证明原告因患病意识模糊。3、镇平县公证处公证书一份，证明徐金荣与徐长龄的父女关系的事实。 被告王枫辩称：当时买房时有被告吴素珍左右邻居证实，被告吴素珍又提供有房屋的相关手续才买的。原告与被告吴素珍的矛盾，不应对抗被告王枫。 庭审中，被告王枫向法庭提供房权证、土地使用证、徐长龄遗嘱、买卖协议及房款收据各一份，用以证实被告吴素珍卖房证照手续齐全，被告王枫才签协议购买房屋并支付了购房款。 对原告提交的证据被告王枫均无异议，本院予以采信。对被告王枫所提交的证据，原告对房权证、土地使用证、收条的真实性无异议，对关联性有异议；原告对买卖协议的真实性无异议，但对合法性有异议，称被告吴素珍擅自买卖房屋属无效协议；原告对遗嘱有异议，称该遗嘱是复印件，无原件印证，不能作为定案依据；即使遗嘱存在，但原告徐长龄现仍健在，遗嘱不发生效力。本院对被告王枫提供的房权证、土地使用证、买卖协议及房款收据的真实性予以采信；由于被告王枫不能提供遗嘱原件与复印件相印证，本院对遗嘱的真实性不予采信。 经庭审调查，依据法庭采信的证据及当事人的合理陈述，本院确认以下案件事实： 1993年，原告雇佣被告吴素珍为生活保姆，2007年将其辞退，但被告吴素珍仍居住在原告家中。由于原告身体不好，其女儿徐金荣于2011年3月8日将原告带到成都市治疗，现原告已入住成都市第二社会福利院医护新区疗养。2013年11月10日，被告吴素珍与被告王枫签订了一份协议书，被告吴素珍将属于原告和其共有的、位于镇平县城三里河西村39号砖混结构房屋八间及院落一座以362000元的价格卖于被告王枫，并于当日收取了被告王枫交付的房屋价款362000元。该房屋及院落的产权证书上登记的所有人为原告，共有人为被告吴素珍。 本院认为：本案所争议的房屋及院落产权证书上登记的所有人为原告，共有人为被告吴素珍，故该房屋及院落应属原告和被告吴素珍共同共有，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，鉴于被告吴素珍原来与原告生活在一起，其处分的财产又属两人共同共有，使被告王枫有理由相信被告吴素珍的行为已得到了原告的授权或者原告已知道被告吴素珍处分财产的行为，被告王枫又支付了合理的价款，故被告王枫购买房屋的行为应为善意的，其权益应予维护，被告王枫与被告吴素珍所签订的买卖房屋协议应为有效协议。若被告吴素珍擅自处分与原告共有的财产，给原告造成了损失，原告可另行处理。原告诉称被告吴素珍骗取房产共有人登记，缺乏证据证实，其诉称不能成立，对原告要求确认二被告所签订的房屋买卖协议无效及责令被告王枫腾出所购买房屋的诉讼请求，本院不予支持。依照最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告徐长龄的诉讼请求。 案件受理费5800元，由原告徐长龄负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。 审 判 长 姜 云 审 判 员 江 斌 人民陪审员 张国耀 二〇一四年十一月二十日 书 记 员 胡长森 |
