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河南省镇平县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）镇民初字第1245号 原告：王恒超，男。 委托代理人：张耀东，河南涅阳律师事务所律师。一般代理。 被告：付兵，女。 委托代理人：王辉，镇平县12348法律服务所法律工作者。一般代理。 原告王恒超诉被告付兵为租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月2日受理后，依法组成合议庭，分别于2014年8月20日、9月12日、11月6日公开开庭进行了审理。原告王恒超及其委托代理人张耀东，被告付兵及其委托代理人王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王恒超诉称：2013年7月18日，原、被告经协商一致，原告租赁被告的房屋经营酒类生意，每年租金60000元，先付租金后使用，租期自2013年7月20日至2014年7月19日。协议达成后，双方协商全年房租按58000元，原告于2013年7月20日将租金付清。房屋交付后，原告对所租赁的房屋进行了装修。原告在经营的过程中，于2014年4月上旬向被告提出不再租赁房屋，随后被告就对外贴出出租启示。2014年5月9日原告向被告交还了钥匙，双方的合同已解除。2014年6月18日被告新的承租人开始打扫房屋，并于2014年6月21日实际租赁房屋。原告多次要求被告退还提前支付的部分租金及装修残值损失，但被告不予退还。现请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁协议。2、被告返还未到期而提前支付的租金10964.4元。3、被告对原告未形成的附合装饰装修物由原告拆除或被告折价补偿，对已形成附合的装饰装修物剩余租赁期内的装修残值损失，按照公平原则予以补偿。 原告为证明其诉称事实向本院提供如下证据：1、租赁合同及收据各一份，用以证实原、被告签订租赁合同及履行情况，原告支付被告租金58000元。2、装饰造价表一份及购买电料凭证、做门头凭证三份，用以证实原告装修房屋的费用。3、原告拍摄于2014年6月24日的照片三张，用以证实租赁合同的期限不到，被告已经找到新的租赁户，已经实际使用房屋，招牌并未更换，只是更换招牌下面的号码。 被告付兵辩称：依法驳回原告的诉请。原、被告于2013年7月18日签订租房协议，年租金60000元，原告分两次支付被告租金58000元，仍有2000元经被告多次催要未付。原告称生意不好，自行解除合同，并将装修物自行拆除，还将被告的房屋面貌破坏，被告清除原告遗弃的装修残渣花费6000元。原告在被告不知情的情况下解除合同，原告违约在先，被告不应当承担返还租金的责任，也不应当承担装修的损失。 被告为证明其辩称事实向法庭提交与第三人高璞签订的房屋租赁协议，用以证实自2014年7月1日起原告将房屋租给高璞使用。 法庭调查被告付兵的笔录一份，被告陈述：2014年5月上旬，原告不再租赁被告的房屋并将钥匙交还被告，能移动拿走的东西原告都拿走了，留有以下东西：一个吧台（红色收款桌子）、门口招牌（不通电）、房屋吊顶、货架（没有玻璃）、柱子包装、石膏板隔断墙以及铺的地板砖和卫生间墙砖。 以上原告提交的第1组证据，被告无异议，本院予以采信。第2组证据，被告有异议，称原告装修是为了做生意，这些与被告无关，之前同意原告装修，被告将房子租赁给原告之前房屋也进行了装修，本院对该证据的关联性予以采信。第3组证据，被告有异议，称原告不租房子，原告的招牌他不要了，本院对证据的真实性予以采信。被告提交的证据，原告称不知情，但对证据的真实性并无异议，本院对真实性予以采信。法庭调取的证据，原告无异议，本院予以采信。 经庭审调查，依据法庭采信的证据及双方当事人合理的陈述，本院确认以下案件事实： 2013年7月18日，原告王恒超与被告付兵签订房屋租赁合同，约定被告将位于镇平县城关供电所对面坐北面南一、二楼共计350平米房屋租给原告，租期自2013年7月20日至2014年7月19日。每年租金60000元，先付租金后使用，每年的7月19日前必须将下一年的租金全额支付，租金随行就市。原告应按约定使用租赁的房屋，原告对房屋进行装修或增设他物可能影响被告房屋结构或安全的，应事先征得被告的同意，并不得破坏房屋结构、附属设施及有关财产。若原告次年不再续租房屋，应在租赁期到期前一个月告知被告。另约定水、电、煤气、物管、清洁等生活费用由被告承担。合同签订后，原告依约使用房屋及支付被告租金58000元，原告对租赁的房屋进行了装修，支出57214元。原告于2014年5月9日将房屋的钥匙交还被告，不再租赁该房屋。2014年7月1日原告将房屋租给高璞使用。原告不租赁房屋时留有下列物品：一个吧台（红色收款桌子）、门口招牌（不通电）、房屋吊顶、货架（没有玻璃）、柱子包装、背景墙以及铺的地板砖和卫生间墙砖、第一道卷闸门、房屋里面三个门。 本院认为：原、被告之间签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效，原、被告应遵照公平合理，诚实信用的原则履行合同。原告在合同没有到期的情况下不再租赁的房屋，并将房屋的钥匙交还原告，双方之间的租赁合同事实上已经解除，原告要求解除合同，本院予以确认。原、被告签订合同期限为一年，原告在合同履行期未满的情况下停止履行合同，违反了双方合同的约定，其行为构成违约。原告要求返还未使用租赁房屋期间（2014年5月9日至2014年7月19日）的房租，虽然原告自2014年5月9日不再使用本案所涉的房屋，但被告于2014年7月1日起与新的租赁户签订合同，在此期间原告存在一定的损失，但被告自2014年7月1日起至2014年7月19日因同一财产重复租赁，根据公平原则，被告应返还原告自2014年7月1日至2014年7月19日未使用租赁房屋期间的租金，租金金额为：58000元∕年÷365天×19天=3019.2元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可有承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原装。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。原告要求对未形成的附合装饰装修物由原告拆除或被告折价补偿，对已形成附合的装饰装修物剩余租赁期内的装修残值损失，按照公平原则予以补偿。原告在承租被告房屋期间，对房屋进行料装修，合同解除时，有部分装饰装修物未移走，被告认可原告不租赁房屋时未形成的附合装饰装修物有吧台（红色收款桌子）一个，原告可以取回，本院予以支持。其余的装饰装修物被告虽不同意利用，但实际已由第三人使用，原告对租赁房屋的装修装饰，是对租赁物的改善，应为有益利用，但因原告违约提前解除合同，结合本案的实际情况，被告应在利用价值范围内予以适当补偿，以补偿1000元为宜。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下： 一、解除原告王恒超与被告付兵于2013年7月18日签订的房屋租赁合同。 二、原告于判决生效后十日内取回被告处存放的吧台（红色收款桌子）一个，被告应予以协助。 三、限被告付兵于判决生效后十日内退还原告房屋租赁费3019.2元。 四、限被告付兵于判决生效后十日内补偿原告房屋装饰装修费1000元。 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，由原告王恒超负担60元，被告付兵负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。 审 判 长 唐书振 人民陪审员 曹云贵 人民陪审员 李 旭 二〇一四年十一月十三日 书 记 员 王 健 |
