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河南省信阳市浉河区人民法院
民 事 判 决 书 （2014）信浉民初字第338号 原告信阳市万润商业经营有限公司。 法定代表人林水生，该公司经理。 委托代理人陈云和，广东南方福瑞德律师事务所律师，系该公司法律顾问，代理权限为特别授权。 委托代理人李康生，该公司工作人员，代理权限为特别授权。 被告林自建，男，汉族，1977年1月13日出生。 原告信阳市万润商业经营有限公司与被告林自建因租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告信阳市万润商业经营有限公司委托代理人陈云和、李康生到庭参加诉讼，被告林自建经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告信阳市万润商业经营有限公司诉称，被告林自建承租信阳市天润投资实业有限公司所有的、位于信阳市浉河区天润广场第328号的商铺用于经营，信阳市天润实业有限公司作为甲方与被告为此签订了《商铺租赁合同》。该合同约定，自2011年12月18日开始计租，有效期3年，第一年每月租金为3697元，第二年每月租金3919元；第十条约定，乙方须于每月10日前交当月的租赁费及相关费用。另外依据租赁合同第87条关于在本合同履行期间，乙方同意甲方委托信阳市万润商业经营有限公司代为行使权利，并无须通知乙方的情况下直接以物业公司的名义行使本合同中甲方的权利义务之约定，原告与被告签订了物业管理合同。双方在物管合同中约定每月物业管理费、公共能耗费、推广费共计1991元。后被告于2013年7月撤柜，却未支付下欠租金3697元、物业管理费用10381元、电费1774.10元。上述费用原告多次催讨，被告以种种理由推脱未付，另合同中明确约定了在履行合同中发生纠纷，如协商不成，可向商场所在地的人民法院提起诉讼。为维护自身合法权益，原告现诉至法院，请求判令被告支付下欠各项费用共15852.10元，并承担本案诉讼费用。 被告林自建未到庭参加诉讼，未提交答辩意见。 经审理查明，信阳市天润实业有限公司（以下简称天润公司）与本案被告林自建经协商签订《信阳天润广场租赁合同》一份，约定由被告林自建自愿租赁天润公司所有的位于信阳市浉河区天润广场第三层328号铺位用于经营健身器材，铺位面积为47.39平方米，租赁期限自2011年12月18日起至2014年12月17日止，租赁费分别为，第一年3697元／月；第二年3919元／月；第三年4155元／月。在合同签订当天，林自建应向天润公司交纳一个月的租金3697元作为履约保证金，并约定如被告违约或提前解除合同，该保证金赔偿给天润公司；另林自建在合同签订当天应预交二个月的租赁费7394元。该合同同时约定租赁费为按月支付，每月10号前交纳当月租赁费及有关费用。该合同第八十七条明确约定，被告林自建同意天润公司委托本案原告即信阳市万润商业经营有限公司代为行使权利，并无须通知林自建的情况下，直接以物业管理公司名义行使本合同中万润公司的权利及义务，后天润公司与信阳市万润商业经营有限公司在报纸上刊登租金债权转让公告，声明天润公司已将租金债权转让给信阳市万润商业经营有限公司。另原、被告经协商签订《商铺物业管理合同》一份，约定被告同意原告对该店铺进行物业管理及服务，合同有效期自2011年12月18日起至2014年12月17日止，物业管理费、公共能耗费、推广费三项合计第一年为每月1991元，第二年为每月2133元。同时约定合同签订之日被告需向原告交纳一个月的物业管理费、公共能耗费、推广费合计1991元作为该合同履约保证金，被告同时应预交二个月的物业管理费、公共能耗费、推广费3982元。该合同第4.5款约定原告负责本物业公共部分的清洁、绿化等及水、电的供应，保证商户的正常经营活动。合同签订后，被告于2011年11月进驻该铺面进行装修，后因商场整体供电没有到位，商场到2012年4月29日才进行统一开业。被告于2013年7月撤柜，扣除签订合同时被告已预付的租金7394元及预付的物业管理费3982元，被告尚欠2013年7月的租金3697元未付，2013年3、4月物业管理费按照第一年度标准每月1991元计算及2013年5、6、7月物业管理费按照第二年度标准2133元计算共计10381元未付。被告缴纳的租金履约保证金3697元及物业管理履约保证金1991元，原告未从上述欠款中抵扣。原告另主张被告欠电费共1774.10元，但没有提供电力部门出具的相关凭证而仅有原告的缴款通知。 以上事实，有《商铺租赁合同》、《商铺物业管理合同》、信阳天润广场缴款通知书等在卷佐证。 本院认为，《商铺租赁合同》、《商铺物业管理合同》均系合同双方真实意思表示，是合法有效合同，对合同双方均具有法律约束力。租赁合同虽系天润公司与被告所签，但合同双方均同意本案原告有权以自己的名义行使租赁合同中出租方天润公司的权利，且天润公司已通过报纸公告将其对本案被告的租金债权转让给原告，因此原告享有诉权，并可依法向被告主张权利。被告未按约定交纳相关费用，已经构成违约，应当依据合同约定承担相应责任。原告主张被告应缴纳拖欠的电费共计1774.10元仅有原告的缴款通知，而没有电力部门出具的相关凭证，本院不予支持。综上所述，本院认定被告林自建在租赁期间共拖欠原告信阳市万润商业经营有限公司租赁费、物业管理费、公共能耗费、推广费共计14078元。因广场存在延迟开业的情形，客观上影响了被告对租赁商铺的使用、收益，原、被告所签订的《信阳天润广场物业管理合同》4.5条明确约定了原告负责本物业公共部分的清洁、绿化等及水、电的供应，保证商户的正常经营活动，虽未明确提到原告保证被告的电力供应，但该条款系格式条款，原告作为整个广场的物业服务单位应当保证广场内部经营场地的电力供应，在本案中原告的物业管理服务存在瑕疵，综合本案相关情况及公平原则，对原告将商铺租赁合同约定的履约保证金3697元及物业管理合同约定的履约保证金1991元不应充抵其所欠租金的诉讼主张，本院不予支持，上述两项履约保证金合计5688元应当从被告下欠费用中予以扣减冲抵。因此，被告应实际再向原告支付下欠费用为8390元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百二十六条、二百二十七条之规定，缺席判决如下： 一、被告林自建于本判决生效后十五日内向原告信阳市万润商业经营有限公司支付下欠租赁费、物业服务费、公共能耗费、推广费共计8390元。 二、驳回原告信阳市万润商业经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费195元，由原告信阳市万润商业经营有限公司承担元、被告林自建承担195元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向信阳市中级人民法院提出上诉，并提交上诉状正本一份、副本二份。 审 判 长 彭 威 审 判 员 杨丽华 审 判 员 李 博 二〇一四年八月二十一日 书 记 员 余 童 |
