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河南省信阳市浉河区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）信浉民初字第254号 原告陈维军，男，1970年11月25日出生，汉族。 被告刘磊，男，1985年1月20日出生，汉族。 原告陈维军与被告刘磊因房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员彭威、李博、杨丽华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈维军到庭参加了诉讼，被告刘磊经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告陈维军诉称，2013年7月15日原告经房屋中介公司介绍，与被告签订了关于信阳市浉河区新马路12号海虹汉都商住楼2单元2005号房屋买卖合同，并于当日交付购房订金200000元，双方同意被告应配合原告在合同签订后一个月内办理完毕该房屋的过户事宜，原告已多次催促被告履行合同义务，进行后续房屋过户事宜。被告均以各种借口予以拖延，不接电话、手机换号，导致该房屋至今未办理过户手续。按照约定被告拖延逾期办理过户手续视为违约。原告购买房屋为孩子结婚使用，被告迟迟不履行房屋过户义务，给原告造成了许多损失，无奈之下诉至法院，请求：一、依法判决被告按照合同履行义务，将房屋过户给原告；二、由被告向原告支付逾期办理过户的违约赔偿金50000元；三、本案诉讼费用及其他相关费用由被告承担。 被告刘磊未到庭参加诉讼，未提交答辩意见。 经审理查明，2013年7月15日，原、被告经信阳正泰房地产中介有限公司居间介绍，签订了《正泰中介房产交易确认书》，约定由被告刘磊（甲方）将位于信阳市浉河区新马路海虹汉都二单元20层第2005号房屋（建筑面积111.24㎡）出售给原告陈维军（乙方），信阳正泰中介房产有限公司作为居间人为合同丙方，交易成交价格为455000元，甲、乙双方一致同意于2013年8月15日前办理房产过户手续，乙方于办理过户手续当日将购房款一次付清给甲方，甲方于2013年7月16日将上述房产交于乙方，办理过户手续应缴税费由乙方承担。同时约定，为确保合同的履行，乙方将定金人民币200000元交于甲方代为保管，双方履行合同后，定金将抵作房价款；乙方不履行合同无权要求返还定金，定金将作为违约金补偿给甲丙双方；甲方不履行合同，应付给乙丙双方相当于定金数额的违约金。合同一式三份，甲、乙、丙各执一份。另该合同“其他约定”处载明：乙方首付甲方购房款200000元，经双方商量，甲、乙双方在一个月内办理房产过户，如因乙方资金等不齐等情况下，乙方赔甲方50000元违约金；如因甲方等一切手续办不了房产证的话，甲方赔乙方50000元违约金，付款资金以收条为准。合同签订后，原告陈维军分别于2013年7月15日及2013年7月16日向被告刘磊各付款100000元，共计200000元，并由刘磊分别出具了收条各一张。随后，原告陈维军找刘磊办理过户手续时，被告以各种理由推脱。后原告以一直联系不上被告为由诉至法院，请求判令支持其上列诉讼请求。 另查明，本案诉争的位于信阳市浉河区新马路海虹汉都二单元20层第2005号的房屋系刘磊于2010年12月26日从信阳华泰置业有限公司购买，有信阳华泰置业有限公司与刘磊签订的《商品房买卖合同》为凭，显示该房建筑面积为111.20㎡，首付款为120320元，下余房款280000元办理了银行按揭贷款。原、被告合同签订后，原告从被告处取得了《销售不动产统一发票》、《契税完税证》、信阳华泰置业有限公司与刘磊签订的《商品房买卖合同》等凭证。另根据中国建设银行股份有限公司信阳分行的证明，证实陈维军夫妇从2013年11月开始已经陆续代刘磊向银行偿还按揭贷款。 以上事实，有《正泰中介房产交易确认书》、被告刘磊出具的收条、《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、 《契税完税证》、《商品房买卖合同》、银行证明等在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《正泰中介房产交易确认书》系双方真实意思表示，且有居间人在场见证，双方应当严格依据合同行使权利履行义务。该合同“其他约定”处载明：经双方商量，甲、乙双方在一个月内办理房产过户，如因乙方资金不齐等情况下，乙方赔甲方50000元违约金；如因甲方等一切手续办不了房产证的话，甲方赔乙方50000元违约金，付款资金以收条为准。该约定属甲、乙双方对双方权利义务的手写特别约定内容，较之该居间买卖合同的格式条款内容，该约定并未加重而是减轻了被告的义务，原告亦认可应按特别约定执行，应当依照该约定确定原、被告相关权利义务。原告陈维军依约支付了200000元房款，按照原、被告合同约定，原告有权要求被告履行合同义务即办理房屋过户手续，在办理过户登记当日再支付下余房款，但因被告刘磊系按揭贷款购房，在贷款还清之前，事实上无法将诉争房屋登记至原告名下。对此原告在存有被告购房合同、发票、契税完税证明等手续的情况下，自愿继续以被告刘磊的名义按期偿还按揭，代刘磊履行对开发商付款的义务，银行对此也予以认可，原告亦必须在付清全部贷款后，方能现实取得将上述房屋办理登记至自己名下的权利。原、被告所签合同已约定有“如因甲方等一切手续办不了房产证的话，甲方赔乙方50000元违约金”的内容，而本案诉争房屋现无法为原告办理房产证的原因是因为被告尚未还清银行按揭贷款，被告既不继续偿还按揭贷款，又躲避原告不出面解决纠纷，存在严重过错，已构成违约，应当依照约定向原告承担赔付违约金50000元的责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，缺席判决如下： 一、被告刘磊应继续履行2013年7月15日签订的《正泰中介房产交易确认书》，并于本判决生效后三十日内将位于信阳市浉河区新马路海虹汉都二单元20层第2005号的房屋（建筑面积111.20㎡）协助办理登记至原告陈维军名下，并由原告陈维军于办理房产过户手续当日一次性付清下余购房款；或由原告陈维军还清该房屋按揭贷款后依手续办理房屋产权登记。 二、被告刘磊于本判决生效后三十日内向原告陈维军支付违约金50000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1050元，由被告刘磊承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向信阳市中级人民法院提出上诉，并提交上诉状正本一份、副本三份。 审 判 长 彭 威 审 判 员 李 博 审 判 员 杨丽华 二〇一四年十月十六日 书 记 员 余 童 |
