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河南省驻马店市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）驻民四终字第288号 上诉人（原审原告、反诉被告）常学敏，女，1963年10月27日出生，汉族。 委托代理人刘启，又名刘啟，男，1963年12月27日出生，汉族，住址同上，系常学敏之夫。 被上诉人（原审被告、反诉原告）河南舒绮置业有限公司。 法定代表人张华星，该公司总经理。 委托代理人陈东升，河南尚成律师事务所律师。 委托代理人郭保伟，河南舒绮置业有限公司职员。 上诉人常学敏因商品房买卖合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2013）驿民初字第1644号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院判决认定，2009年10月20日，舒绮公司（甲方）与案外人李耀民（乙方）签订团购房屋认购书一份，认购书约定：1、为解除员工住房问题，中国人寿驻马店分公司员工团购甲方开发的商品房；2、乙方购买甲方开发的位于驻马店市文化路中段舒绮苑住宅小区11号楼东单元五楼东户住房一套，建筑面积126.63平方米，单价为每平方米1990元，总房款251993.7元；乙方同时购买该小区11号楼东单元2号车库一间，预付金额为50000元；3、付款方式为签订认购书后一次性付50%总房款，下余房款在主体工程三层结顶时付完；4、房建工程暂定于2009年10月底开工，2011年3月底前工程竣工，甲方应当在2011年3月底之前将房产证及钥匙交付给乙方；5、甲方应按照规定办理土地证和房产证大证，并为乙方代办房产证，甲方应当将房产证在交房后365个工作日内交付给乙方，办理证件的相关费用由乙方承担；6、甲方逾期交房，按每天万分之一的违约金赔偿乙方等条款。2010年11月29日，舒绮公司向李耀民出具收款收据两份，其中一份载明：交款单位为李耀民，交款金额为255237元，收款事由为11号楼东单元5层东户房款；另一份载明：交款单位为李耀民，交款金额为63700元，收款事由为11号楼东单元2号车库。2012年12月19日，舒绮公司向常学敏出具收据三份，第一份收据载明：兹收到常学敏交来11号楼东单元5层东户房款266163元，面积为133.75平方米；第二份收据载明：兹收到常学敏交来11号楼东单元2号车库款63700元；第三份收据载明：兹收到常学敏交来维修基金5323元。庭审中，常学敏陈述称：“李耀民与舒绮公司签订认购书后，就将该套房屋转让给常学敏，后期李耀民向舒绮公司所交房款也是由常学敏支付，收据也是由常学敏保存。2012年12月19日，常学敏持付款人为李耀民的二份收据到舒绮公司协商更名事宜，经双方协商，舒绮公司将付款人为李耀民的二份收据收回，重新向常学敏出具了三份付款人为常学敏的收据。”舒绮公司对常学敏的上述陈述提出异议，认为：“李耀民与舒绮公司签订认购书后，双方又协商解除了该认购协议并将向李耀民出具的二份收据收回。后常学敏、舒绮公司于2012年12月19日达成口头协议，舒绮公司将与李耀民协商解除认购协议中载明的房屋又出售给常学敏，并向其出具付款人为常学敏的收据三份，双方并未签订书面的认购协议书。”2013年3月30日，常学敏（买受人）与舒绮公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，合同约定：1、出卖人将位于驻马店市文化路419号舒绮苑小区第11幢东单元601号房屋出售给买受人，建筑面积为133.75平方米，单价为1990元／平方米，总房款为266163元，买受人应于2013年3月30日前一次性付清总房款；2、商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：每平方米价格保持不变，房价款总金额按产权登记面积据实结算，多退少补，退补金额均不计利息；3、买受人如未按合同规定的时间付款，双方同意按以下方式处理：①逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；4、出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经五大责任主体验收，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；5、出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按以下方式处理：①逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；6、出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人同意给予180个工作日顺延期，以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案，若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款0.01%的违约金等条款。合同签订后，常学敏于2013年4月18日以核对合同内容为由将存放于舒绮公司处的商品房买卖合同取回，并在该份合同中注明“本合同内容与事实不符，本人拒绝签收，常学敏”字样，同时常学敏也在自己的商品房买卖合同中注明“此合同买方拒绝接受，常学敏”及“此合同内容与事实不符，本人拒绝签字，领取合同，由此产生的一切后果，我概不承担，常学敏”字样，并将上述两份合同留置在舒绮公司处。后常学敏、舒绮公司双方在该商品房买卖合同是否应继续履行问题上发生纠纷，协商未果而成诉。另查明，庭审中，常学敏向原审法院提交谈话录音资料一份，从常学敏提交的录音摘抄笔录中显示：录音形成的时间为2013年5月16日；谈话的双方当事人为常学敏之夫刘启、舒绮公司销售部经理李明、销售员小乔、案外人老邓；谈话的内容为：“······刘启：签新合同的目的有几个？李明：契税、备案、网签网备；刘启：那这样写了以后，从法律上讲，购房时间就按现在的时间了？若有其他方面的问题，都得按现在的时间？李明：对，新合同出来后，老合同都废弃了；刘启：你们说如果把合同时间写成老时间的话，契税交不上，房产证也办不成？乔：恩，契税交不上，网签网备都弄不上，你的房产证也办不下来，等于这套房子没有你的名额，没有法定的身份，随时可以给你解除掉；刘启：我为了让你们改时间，把新合同划废了，那我再签一份新的吧？乔：再签的话，我得给经理说说，还得买······”。该份录音笔录常学敏用以证明其与舒绮公司签订商品房买卖合同的目的仅仅为了办理房产证，该合同所约定的内容对其不具有约束力。舒绮公司认为该份录音笔录中的地点、人物、时间等只是常学敏的陈述，并没有其它证据相互印证。再查明，常学敏、舒绮公司双方所签订的商品房买卖合同中所签“常学敏”、“此合同买方拒绝接受，常学敏”及“此合同内容与事实不符，本人拒绝签字，领取合同，由此产生的一切后果，我概不承担，常学敏”等字样均为常学敏之夫刘启所书写，常学敏对此予以认可。 原审法院认为：1、关于主体资格，本案中，常学敏、舒绮公司双方提交的收据内容及商品房买卖合同中显示，舒绮公司将其开发的“舒绮苑”住宅小区11号楼东单元五楼东户住房一套及车库一间出卖给常学敏，故双方之间形成的法律关系应为商品房买卖合同关系，现常学敏以原告的身份提起诉讼，主体适格。舒绮公司辨称常学敏不具有购房资格，其主体不适格，与事实不符，不予采纳。2、关于认购书，首先，认购书系舒绮公司与案外人李耀民所签，根据合同相对性原则，与舒绮公司形成房屋认购关系的系案外人李耀民，故该认购书的效力产生在舒绮公司与李耀民之间；其次，常学敏在庭审中称，李耀民与舒绮公司签订认购书后，就将该套房屋转让给常学敏，双方并未签订转让协议。针对上述主张，虽然常学敏提交付款人为常学敏的收据3份，但该3份收据仅仅能证明常学敏与舒绮公司之间交付了购房价款并存在房屋买卖合同关系，因常学敏与舒绮公司之间未签订书面的房屋认购书，故在2013年3月30日签订商品房买卖合同前，常学敏、舒绮公司双方的部分权利义务仅限于3份收据中记载的内容。诉讼中，常学敏持案外人李耀民与舒绮公司签订的认购书要求舒绮公司向其履行该认购书中约定的内容，无事实和法律依据，不予支持。3、关于常学敏、舒绮公司双方所签订的书面商品房买卖合同，本案中，虽然该商品房买卖合同中的“常学敏”字样系刘启所书写，但刘启与常学敏系夫妻关系，在合同的签订及履行过程中，常学敏向舒绮公司支付房款、领取收据、进行磋商到最终签订商品房买卖合同等一系列行为均是由刘启所实施，常学敏也予以认可。该商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同。常学敏主张从未与舒绮公司签订商品房买卖合同，无事实依据，不予采纳。4、关于常学敏提交的录音笔录，从该份证据的内容来看，虽然舒绮公司曾表示签订商品房买卖合同的目的是为了交契税、备案、网签网备，但其并未表示该份合同中约定的条款对常学敏、舒绮公司双方不发生效力，同时舒绮公司所说的“新合同出来后，老合同都废了”的言语也进一步说明了常学敏、舒绮公司双方在该套商品房买卖合同中的权利义务应以签订的商品房买卖合同中约定的条款为准；从该份证据的证明力来看，该份证据系视听资料，其内容没有其他证据佐证，其证明力要小于其他书证，且舒绮公司对该份证据也不予认可，故该份证据不能单独作为认定案件事实的依据。综上，常学敏持该份证据称常学敏、舒绮公司双方所签订的商品房买卖合同对其不具有约束力，证据不足，不予采纳。5、关于舒绮公司反诉要求解除其与常学敏于2012年12月19日达成的房屋买卖口头协议，本案中，舒绮公司于2012年12月19日向常学敏出具收据3份，该3份收据中显示有常学敏所购房屋的位置、面积、价格等内容，虽然常学敏、舒绮公司双方在当时并未就该套房屋签订书面的房屋买卖合同，但双方已形成口头房屋买卖合同关系。后常学敏、舒绮公司双方又于2013年3月30日在该口头合同的基础上签订了书面的商品房买卖合同，故该份书面的商品房买卖合同是口头合同的具体化、书面化，现舒绮公司请求解除该口头合同，与事实不符，不再另行作出确认。6、关于舒绮公司反诉要求解除2013年3月30日签订的商品房买卖合同，并返还常学敏购房款，根据有关法律规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：······（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的······”。本案中，常学敏在与舒绮公司签订商品房买卖合同后，又于2013年4月18日在该份合同中注明“本合同内容与事实不符，本人拒绝签收，常学敏”及“此合同内容与事实不符，本人拒绝签字，领取合同，由此产生的一切后果，我概不承担，常学敏”等字样，常学敏的上述行为已向舒绮公司表明其不再履行商品房买卖合同中约定的义务，如接收房屋、交纳契税等，常学敏的上述行为符合法定解除合同的条件，现舒绮公司请求解除双方所签订的商品房买卖合同，于法有据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，常学敏、舒绮公司双方的商品房买卖合同解除后，舒绮公司应当将其收取常学敏的购房款共计335186元返还给常学敏，现舒绮公司反诉要求在解除合同的同时，将收取常学敏的购房价款返还给常学敏，于法有据，予以支持。原审法院判决：一、驳回常学敏的诉讼请求。二、解除常学敏与河南舒绮置业有限公司于2013年3月30日签订的商品房买卖合同。三、限河南舒绮置业有限公司于本判决生效后十日内返还常学敏购房款共计335186元。四、驳回河南舒绮置业有限公司的其它反诉请求。如果未在判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费462元，由常学敏负担；反诉受理费3165元，由常学敏负担。 宣判后，常学敏不服，向本院提起上诉。其上诉称，原判处理不当，舒绮公司应向其交付所购买的房屋及办理房产证；舒绮公司应向其支付违约金和退还改名费。 二审查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。 本院认为，李耀民将其于2009年10月20日认购舒绮公司的商品房一套及车库一间转让给常学敏，舒绮公司于2012年12月19日将李耀民的收据改为常学敏的名字，应认定舒绮公司与常学敏于2012年12月19日形成了口头商品房买卖合同关系。认购书系舒绮公司与案外人李耀民所签，根据合同的相对性原则，与舒绮公司形成房屋认购关系的系案外人李耀民，该认购书的效力产生在舒绮公司与李耀民之间。常学敏持案外人李耀民与舒绮公司签订的认购书要求舒绮公司向其履行该认购书中约定的内容，缺乏事实和法律依据。常学敏、舒绮公司双方于2013年3月30日所签订的书面商品房买卖合同，虽然该商品房买卖合同中的“常学敏”字样系刘启所书写，但刘启与常学敏系夫妻关系，在合同的签订及履行过程中，向舒绮公司支付房款、领取收据、进行磋商到最终签订商品房买卖合同等一系列行为均是由刘启所实施，常学敏予以认可。该商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同。常学敏提交的录音笔录系视听资料，其内容没有其他证据印证，且舒绮公司对该份证据不予认可，常学敏持该份证据称常学敏、舒绮公司双方所签订的商品房买卖合同对其不具有约束力，证据不足。常学敏在与舒绮公司签订商品房买卖合同后，又于2013年4月18日在该份合同中注明“本合同内容与事实不符，本人拒绝签收，常学敏”及“此合同内容与事实不符，本人拒绝签字，领取合同，由此产生的一切后果，我概不承担，常学敏”等字样。常学敏的上述行为已向舒绮公司表明其不再履行商品房买卖合同中约定的义务，如接收房屋、交纳契税等，常学敏的上述行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项规定的法定解除合同的条件，舒绮公司请求解除双方所签订的商品房买卖合同，于法有据。常学敏、舒绮公司双方的商品房买卖合同解除后，舒绮公司应当将其收取常学敏的购房款共计335186元返还给常学敏。常学敏提出的退还改名费问题，原判未予审理，如有证据，可另行主张权利。原审法院所作判决正确，应予维持。常学敏的上诉理由不足，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费3620元，由常学敏负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘瑞霞 审判员 于俊义 审判员 张怀珍 二〇一四年七月一日 书记员 王真真 |
