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河南省驻马店市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）驻民四终字第358号 上诉人（原审原告）黄建伟，男，1971年12月23日出生，回族。 委托代理人卢勇，河南同立律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）驻马店市天鸿房地产开发有限公司。 法定代表人丁亚明，该公司经理。 委托代理人姜喜全，河南济世雨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）张卫红，男，1968年5月15日出生，汉族。 被上诉人（原审被告）王卫平，男，1959年8月3日出生，汉族。 被上诉人（原审第三人）姬卫峰，女，1971年1月22日出生，汉族。 委托代理人侯全喜，河南成盛律师事务所律师。 上诉人黄建伟因房屋买卖合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2012）驿民初字第150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄建伟的委托代理人卢勇，被上诉人驻马店市天鸿房地产开发有限公司（以下简称天鸿开发公司）的委托代理人姜喜全，被上诉人姬卫峰的委托代理人侯全喜到庭参加诉讼。被上诉人王卫平、张卫红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原审法院判决认定，本案诉争房屋位于驻马店市驿城区风光路南段冷冻厂高运兴住宅楼北单元四楼西户。2003年1月16日，姬卫峰与天鸿开发公司签订房屋销售协议约定：一、天鸿开发公司将高运兴住宅楼北单元四楼西户，建筑面积126平方米住房一套出售给姬卫峰。二、该房屋于2003年11月16日交付给姬卫峰使用，售价为410元／㎡，总价款为51660元，采取一次付款方式。在该协议签章时，姬卫峰一次性付清全部房价款。三、姬卫峰购买天鸿开发公司的房屋，房产权归其所有，并对该房屋拥有使用、出租、转让等权利。合同签订后，姬卫峰于当日向天鸿开发公司交纳购房款51660元。姬卫峰称，其于2004年3月入住该房。2004年11月16日，黄建伟与张卫红、王卫平签订售房协议约定：张卫红、王卫平愿意将风光路南段冷冻厂高运兴住宅楼北单元四楼西户132平方米住房一套，售于黄建伟，总价为105600元；黄建伟首付人民币80000元，剩余款房屋交付使用后付清；黄建伟购买张卫红、王卫平的房屋，其房产权归黄建伟所有，黄建伟对该房屋有使用、出租、转让等权利；张卫红、王卫平负责办理房屋所有权证，办证费由黄建伟负担等。合同签订后，黄建伟于当日向张卫红、王卫平交付购房款80000元，于2005年元月6日交付购房款25600元。黄建伟称，其交纳了全部购房款后，张卫红、王卫平于2005年元月16日交付房屋，但时至今日未按合同约定给黄建伟办理房产证书。本案中，高运兴住宅楼楼盘系张卫红、王卫平出资，以天鸿开发公司名义开发的楼盘，双方约定，由张卫红、王卫平向天鸿开发公司交纳管理费30000元。 原审法院原审栏同的中见书，认为《认为，黄建伟与张卫红、王卫平于2004年11月16日签订的售房协议，系房屋买卖合同。合同双方意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，应为有效合同。高运兴住宅楼是天鸿开发公司开发，只有天鸿开发公司有权对外出售该楼盘的房屋并为其出售的房屋办理房屋所有权证，也才能实现所有权转移的效果；张卫红、王卫平以天鸿开发公司的名义开发的该楼盘，但其二人无权以自己的名义出卖诉争房屋；其二人以自己的名义与黄建伟签订房屋买卖合同并将诉争房屋出卖给黄建伟，二人的出卖行为是否发生所有权转移的效果，取决于天鸿开发公司是否追认。而张卫红、王卫平未能提交天鸿开发公司对其二人的处分行为进行追认的证据，致使黄建伟与张卫红、王卫平签订的同一套房屋的买卖合同无法履行，现黄建伟请求继续履行该合同、办理并交付房权证，无事实和法律依据，不予支持。天鸿开发公司不是黄建伟与张卫红、王卫平签订合同中的当事人，根据合同相对性原则，黄建伟请求天鸿开发公司继续履行合同、办理并交付房权证，无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国和民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：驳回黄建伟的诉讼请求。案件受理费2410元，由黄建伟负担。 宣判后，黄建伟不服，向本院提起上诉称：1、驻马店市驿城区人民法院（2004）驿民初字第215号民事判决认定张卫红、王卫平系高运兴住宅楼的实际开发人，原审法院判决认定事实错误。2、其与张卫红、王卫平签订的房屋买卖合同应当完善履行，办理并交付房产证的诉讼请求应当支持，原审法院判决驳回其诉讼请求错误。 二审审理查明的事实除与原审法院判决认定的事实一致外，另查明，黄建伟提交的2011年6月30日的《驻马店日报》，该报第三版公告注销082535号房屋所有权证。 本院认为，本案双方当事人对张卫红、王卫平以天鸿开发公司的名义开发高运兴住宅楼，并向天鸿开发公司交纳管理费的事实均不持异议，予以确认。关于张卫红、王卫平是否系高运兴住宅楼的实际开发人的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条的规定，黄建伟没有提供张卫红、王卫平具有符合法律规定的房地产开发企业营业执照，根据一、二审查明的事实，张卫红、王卫平不具备房地产开发的资格，其二人只是该楼盘的实际出资人，以天鸿开发公司的名义进行开发，故黄建伟上诉称，张卫红、王卫平系高运兴住宅楼的实际开发人的上诉理由证据不足，不予支持。关于原审法院判决驳回黄建伟的诉讼请求是否正确的问题。二审中，黄建伟提供的注销082535号房屋所有权证的公告，只是证明注销该房屋所有权证的事实，而不是否认姬卫峰对争议房屋拥有所有权的事实，且该证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中所规定的新证据的情形，不予采信。黄建伟未能提供张卫红、王卫平的符合销售商品房资格的证据，该争议房产已由天鸿开发公司于2013年1月16日出售给了姬卫峰，黄建伟与其二人签订的售房协议不能否认以上事实，该协议因标的物即争议房屋不能交付而无法履行，黄建伟要求履行该协议，办理并交付房产证的上诉理由没有法律依据，不予支持。综上，黄建伟的上诉理由不足，不予支持。原审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2410元，由上诉人黄建伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李全章 审 判 员 胡 溟 代理审判员 左崇俊 二〇一四年七月二十三日 书 记 员 呼小伟 |
