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河南省信阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）信中法民终字第2024号 上诉人（原审被告）李范喜，男，汉族，1980年1月9日出生。 被上诉人（原审原告）杨星嫄，女，汉族，1975年10月2日出生。 委托代理人刘济天，河南文赢律师事务所律师。 上诉人李范喜因租赁合同纠纷一案，不服浉河区人民法院（2014）信浉民初字第1056号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李范喜，被上诉人杨星嫄及其委托代理人刘济天到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原审查明，原、被告于2012年10月8日签订东海旅社租赁协议，协议约定，一、甲方（本案被告）愿意将信阳市某某路某某号（东海旅社）四层楼租赁给乙方（本案原告）做旅馆使用，共计12个房间，乙方自愿承租；二、租赁期限为5年，即2012年4月1日至2017年4月1日（含被告李范喜已租赁的期间即2012年4月1日至2012年10月7日），房租为3.6万元／年，以后每年租金提前一个月交下半年房租，租金不变，如超期不交，甲方有权终止合同并收回旅馆，租赁期满，乙方愿意续租，租金随行就市，同等条件下，乙方享有优先承租权；三、合同签订时乙方一次性交清一年房租；四、乙方（原告）不得将房屋转租和转借他人，不得从事违法经营，后果与甲方无关，甲方有权收回房屋，不予赔偿，不得私自改装和改造房梁结构。合同签订后，原告将半年房租1.8万元及旅社转让费7万元交给被告，被告依约将本案诉争的旅馆交给原告经营。2014年2月17日，原告杨星嫄与案外人陈刚签订合同将本案诉争的房屋转租给陈刚，后因被告不同意原告转租，原告随即解除了与第三人陈刚的合同，原告继续经营。2014年4月1日被告与原房东一起让原告搬出该房屋，并收回旅社，原告认为其只租用了一年半的时间，被告应当将剩余三年的转让费4.7万元归还。因双方协商未成原告诉至法院，请求法院判令被告还返原告转让费4.7万元；本案诉讼费由被告承担。 原审法院认为，原、被告双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于2013年4月到2014年4月1日期间的租金，原告主张其已经交给被告，对此本院予以采信，因为合同约定每年租金提前一个月交下半年房租，租金不变，如超期不交，甲方有权终止合同并收回旅馆，且在庭审时被告也认可2014年4月1日房租到期。故被告的该项抗辩理由本院不予支持，关于原告的转租行为是否构成根本性违约，本院认为，因原告转租的时间很短，在得知被告不同意后就及时解除了转租行为，且被告并非在原告转租期间内依法主张解除合同，而是原告解除了与案外人的租赁合同自行经营期间收回了合同，故与原告的行为虽未构成根本性违约但仍应承担过错向适应的民事过错责任，关于原告请求被告退还剩余三年转让费4.7万元，本院认为，原、被告双在租协议中虽未对转让费的性质作出明确约定，但依民事行为的本意是双方对未来可得利益的认可，是未来可得利益的组成部分，因该租赁被解除，原告因此丧失部分合同利益。且原告的转租行为没有给被告造成损失，依民事法律行为中的公平原则，被告应适当退还原告部分转让费，结合本案实际情况，本院酌定被告应退还给原告10000元为宜。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条第二款之规定，判决：1、被告李范喜于本判决生效后十日内退还原告杨星嫄转让费10000元。2、驳回原告杨星嫄的其他诉讼请求。本案案件受理费925元，由原告杨星嫄承担。宣判后，李范喜不服，向本院提出上诉。 李范喜上诉称，1、原审认定2013年4月到2014年4月期间的租金，原告主张其已经交给被告，与事实严重不符，只交了2012年10月-2013年4月的房租费；2、认定被上诉人转租行为时间很短，未构成根本性违约，判决退还1万元转让费与法律规定不符，上诉人的直接损失，交房东的1万元保证金不能要回，导致上诉人丧失继续经营该旅社的权利，请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求。 杨星嫄答辩称，原审认定事实属实，被上诉人提交的录音材料反映，原告要交租金，上诉人没有接纳，被上诉人将房屋转租，经房东制止后收回，没有给上诉人造成损失。 二审查明事实与原审法院认定事实相同。另查明原、被告口头约定杨星嫄除按合同约定交纳租赁费外，另按合同规定的五年期交转让费7万元。 本院认为，原、被告签订的租赁合同，合法有效，杨星嫄在合同履行中，将租赁房屋转租他人，李范喜知道后要求被上诉人解除与他人的转租合同，并将房屋收回，符合法律规定。双方签订的租赁合同，未约定转让费，但双方认可口头约定5年的转让费为7万元，杨星嫄实际使用房屋为2年，对于尚未使用期限的转让费，上诉人应该给予部分返还，原审法院依据本案实际情况酌定退还10000元，并无不当，上诉人上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1000元，由上诉人李范喜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郭毅勇 审 判 员 余多成 代理审判员 朱永超 二〇一四年十二月十六日 书 记 员 张 静 |
