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河南省商丘市睢阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商睢民初字第01442号 原告（反诉被告）陈小伟，男，1988年4月5日出生，汉族，住商丘市。 委托代理人陈建华，河南尊典律师事务所律师。 被告（反诉原告）商丘市宁陈苏通置业有限公司，住所地：商丘市。 法定代理人师先峰，职务：董事长。 委托代理人张杰，男，1985年5月10日出生，汉族，住河南省孟州市。该公司员工。 原告陈小伟（以下简称“原告”）与被告商丘市宁陈苏通置业有限公司（以下简称“被告”）商品房销售合同纠纷一案，于2014年6月24日提起诉讼，本院于同日作出受理决定，分别向原、被告送达了受理案件通知书、举证通知书、诉状副本、开庭传票等法律文书，并依法组成合议庭于2014年11月12日在本院凯旋法庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈建华和被告委托代理人张杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2012年9月10日原、被告订立了商品房买卖合同，原告一次性支付403000元购买了被告开发的苏州河畔花园小区第10幢东B单元6层东号房屋一套。原告按约定履行了合同，而被告却违反合同约定的交付期限至今没有交房。请求依法判令被告支付原告违约金29000元并承担本案诉讼费用。 被告辩称：原告诉被告逾期交房构成违约是事实，但造成违约的根本原因是由于涉案房屋在建设过程中遭到了犯罪分子破坏生产经营所致，而不是被告的主观因素造成的。因此虽有违约，但情有可原，原告对此并不理解。此后，被告以书面形式向原告发出交房通知书，并约定新的交房期限。原告接到通知后，至今拒不办理房屋交接手续，时间长达半年之久，构成严重违约，按照双方签订的《商品房买卖合同》中的相关条款，原告应当向被告支付违约金。不同意原告的诉讼请求。请求对原告提出反诉，要求原告支付逾期接受房屋违约金21500元。 原告针对被告的反诉请求辩称：原告不构成违约，没有逾期接收房屋，请求驳回被告的反诉请求。 根据原、被告双方的诉辨意见，本院归纳本案争议焦点为：原告要求被告支付违约金29000元、被告要求原告支付逾期接受房屋违约金21500元有无事实和法律依据，能否得到支持。原、被告双方对本院归纳的焦点问题均无异议。 原告方提交的证据材料有：1、商品房买卖合同书1份；证明原、被告之间签订商品房买卖合同，被告应在2013年5月31日之前将验收合格商品房交付原告，违约责任为日万分之二；2、付款收据2张；证明原告已按照合同约定如期交付了房款。 被告方提交的证据材料有：1、商品房买卖合同1份；2、商品房交付通知单1份，中通快递详情单1份，证明已于2014年2月8日给原告邮寄送达了商品房交房通知单，书面告知2014年2月8日9时至2014年2月13日下午17时办理房屋交接手续，逾期视为已经履行房屋交接义务，但原告至今未来办理房屋交接手续；3、刑事控告书1份，证明被告违约的原因是由于涉案房屋在建设过程中遭到犯罪分子破坏所致，不是被告的主观原因造成的。 经庭审质证，被告方对原告提交的证据材料无异议。 原告方对被告提交的第1、2项证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告根据合同约定应该出示的证明文件不齐全，违约责任应由被告承担。对第3项证据的真实性有异议，认为与本案无关联性，被告因此造成的损失原告不应承担。 原告对被告提交的证据所提出的异议，因《房屋交接确认书》不是原告与被告重新达成的协议，不能作为双方同意变更合同约定交房时间的依据，也不是原告自愿放弃追究被告延期交房违约责任的承诺，故本院对此异议理由予以支持。原告方对第3项证据所提出的异议，即该项证据不真实，与本案无关联性，因本案审理的是原、被告之间发生的商品房销售合同纠纷，至于被告主张其违约的原因是在建设过程中遭到犯罪分子破坏所致，与本案不属于同一个法律关系，与本案无关联性，故本院对此异议理由予以支持。 依据上述有效证据并结合双方当事人的陈述，本院确认以下案件事实： 原告与被告签订一份商品房买卖合同，约定原告以403000元的价格购买被告开发的位于中州路与文化路交叉口东南角的苏州河畔花园小区第10幢东B单元6层东号住房一套，一次性付清房款，2013年5月31日前该商品房验收合格并交付原告使用。该合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。原告于2012年9月10日交清了房款。被告于2014年2月8日做出通知，通知原告，将于2014年2月8日至2014年2月13日进行房屋交接。原告至今没有办理房屋交接手续。 另查明，被告在本院指定期限内未提交涉案房屋的竣工验收报告。 本院认为，原、被告双方自愿签订的商品房买卖合同，合同内容不违反法律禁止性规定，合同应当为有效合同，原、被告都应当按照合同约定全面履行合同义务。被告超过约定的交房期限交付房屋，应当按照约定承担延期交房的违约责任。双方签订的商品房买卖合同第九条已经约定了逾期交房违约金计算方式，即被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，故被告应承担支付原告逾期交房违约金的民事责任。原告没有正当理由不在被告通知期限内接受房屋，故被告逾期交房期限应计算至2014年2月13日。按照双方合同约定的违约金计算方式，被告逾期交房258天，违约金数额应当为403000元×0.0002／每天×258天=20794.8元，原告超出此数额部分的请求不予支持。本案涉案房屋至今没有工程竣工报告，被告没有提供出所交付的房屋验收合格的证据，故被告要求原告支付逾期接受房屋违约金21500元的反诉请求不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条的规定，判决如下： 一、被告商丘市宁陈苏通置业有限公司于判决生效后10日内支付给原告陈小伟逾期交房违约金20794.8元。 二、驳回被告商丘市宁陈苏通置业有限公司要求原告陈小伟支付逾期接受房屋违约金21500元的反诉请求 一审案件受理费525元，反诉费169元，共计694元，由被告商丘市宁陈苏通置业有限公司承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 审 判 长 刘卫星 审 判 员 隋冬梅 人民陪审员 郭 超 二〇一四年十一月十七日 书 记 员 王娜娜 |
