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河南省商丘市睢阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商睢民初字第01578号 原告（反诉被告）栾慧芳，女，1987年9月6日出生，汉族，住河南省商丘市。 委托代理人王国栋，河南华豫律师事务所律师。 委托代理人郑飞，河南华豫律师事务所律师。 被告（反诉原告）商丘市宁陈苏通置业有限公司，住所地：商丘市。 法定代表人师先锋，职务：经理。 委托代理人张杰，男，1985年5月10日出生，汉族，住河南省孟州市。系商丘市宁陈苏通置业有限公司员工。 原告栾慧芳（以下简称“原告”）与被告商丘市宁陈苏通置业有限公司（以下简称“被告”）商品房销售合同纠纷一案，于2014年7月9日起诉，本院于当日作出了受理决定，依法组成合议庭分别向原、被告送达了受理案件通知书、举证通知书、诉状副本、开庭传票等法律文书，于2014年11月11日在本院凯旋法庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人王国栋、郑飞和被告委托代理人张杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告与被告于2012年10月8日签订了商品房买卖合同，原告向被告购买“苏州河畔花园”房屋一套。合同价款为530000元。合同约定被告应当在2012年10月31日前将验收合格的房屋交付原告使用。原告按约定交付了房款。被告至今没有履行房屋交付义务，对原告构成违约，应当依法承担违约责任。被告收取原告暖气安装费，但涉案房屋所在地没有市政供暖，也没有进行暖气管道的安装，被告应当退还原告所交纳的暖气安装费，被告收取原告按揭手续费3400元没有依据。请求依法判决被告支付逾期交房违约金41870元、返还按揭手续费3400元及暖气安装费5908元，并承担本案诉讼费用。 被告辩称：被告违约交房构成违约是事实。但造成违约的主要原因是由于涉案房屋在建设过程中遭到了犯罪分子破坏生产经营所致而不是答辩人的主观因素造成。因此，虽有违约但情有可原，原告对此不理解。此后，被告以书面形式向原告发出交房通知书并约定新的交房期限，原告接到通知后至今拒不办理房屋交接手续，逾期长达八个月，构成违约，按照合同约定，原告应当支付给被告违约金26500元，对此提出反诉请求，请求法院依法判令原告予以支付。按揭手续费及暖气安装费均为双方在商品房买卖合同中约定的应交的配套费用，每个业主均应交纳，不应当返还，对此项诉讼请求应予驳回。 根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、原告要求被告支付违约金41870元的诉讼请求能否成立；2、原告要求被告返还已交付的按揭手续费3400元及暖气安装费5908元的诉讼请求能否成立；3、被告的反诉请求有无事实和法律依据。 原告提交的证据材料有：1、商品房买卖合同书1份；2、付款收据；3、完税证明。证明双方签订有商品房买卖合同，原告依据合同约定交了首付款，其余款项按揭贷款。被告应当在2012年10月31日之前将验收合格商品房交付给原告，违约金按已付房款日万分之二赔偿，原告已缴纳税款10600元。 被告提交的证据材料有：1、商品房交付通知单及快递单各1份，证明被告已于2013年12月1日向原告邮寄了交房通知书，书面告知原告于2013年12月1日9时至12月15日下午18时办理房屋交接手续，逾期视为被告已经履行了房屋交接义务；2、商品房买卖合同1份，依据合同第11条规定，原告应向被告支付违约金26500元。 经庭审质证，被告对原告提交证据的无异议。 原告对被告提交证据的真实性无异议，对证明目的有异议，单方通知不能改变合同约定。被告未能将经过检验合格的房屋交付给原告，被告的反诉请求不应当支持。 原告对被告提交的证据所提出的异议，被告单方行为，不能作为双方同意变更合同约定交房时间的依据，被告没有提供、在规定的期限内也没有提共出交付原告房屋的有效的验收合格的证据，故本院对此异议理由予以支持。 本院对双方不提异议或虽提出异议但异议意见没有被采信的证据，予以确认，可以作为有效证据使用。 依据上述有效证据并结合双方当事人的陈述，本院确认以下案件事实： 原告与被告于2012年10月8日签订一份商品房买卖合同。合同约定原告以530000元的价格购买被告开发的位于中州路与文化路交叉口的苏州河畔花园小区第2幢东2单元14层西号住房一套，签订合同当日首付房款212000元，剩余318000元按揭贷款。被告应当于2012年10月31日前将验收合格的商品房交付原告使用。该合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接到。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖认不出示证明文件或出事的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。因买受人原因，未能在出卖人通知期限内办理手续，逾期超过30日视为出卖人已经履行了交付义务。交付后发生的物业管理费等相关费用，由买受人自行承担，买受人逾期超过30日出卖人有权在买受人房款中扣除总房款的5%作为违约金，出卖人在办理房屋交接手续时补足余款。 原告于2012年8月21日将交清了首付房款212000元及配套费23393元。原告于2012年11月5日交纳了10600元的契税。被告于2013年12月1日做出通知，定于2013年12月1日上午9时起至2013年12月15日下午18时进行房屋交接。被告将通知按原告预留的地址邮寄给了原告。原告至今没有接收房屋。被告没有提供出交付的房屋经过验收合格的证据。 本院认为，原、被告双方自愿签订的商品房买卖合同，合同内容不违反法律禁止性规定，合同应当为有效合同，原、被告都应当按照合同约定全面履行合同义务。被告超过约定的交房期限交付房屋，应当按照约定承担延期交房的违约责任。双方签订的商品房买卖合同第九条已经约定了逾期交房违约金计算方式，即被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，故被告应承担支付原告逾期交房违约金的民事责任。原告虽然没有在被告指定时间接收房屋，但被告没有证据证明交付的房屋符合合同约定的“验收合格”等条件，况且，被告违约交房在先，因此，原告没有接受房屋不构成违约，被告的反诉请求不能成立，应予驳回。原告主张违约金自约定的交房时间2012年10月31日计算至2013年12月1日共计396天予以支持，按照双方合同约定的违约金计算方式，违约金数额应当为530000元×0.0002×396天=41976元，原告主张41870元应予支持。原告主张返还按揭手续费、暖气安装费，没有提交相应的证据，也没有提供出应当返还的依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条的规定，判决如下： 一、被告商丘市宁陈苏通置业有限公司于判决生效后10日内支付给原告栾慧芳逾期交房违约金41870元。 二、驳回原告栾慧芳的其他诉讼请求。 三、驳回被告商丘市宁陈苏通置业有限公司的反诉请求。 一审案件受理费1079元，由被告商丘市宁陈苏通置业有限公司承担900元、原告栾慧芳承担179元，反诉费232元由被告商丘市宁陈苏通置业有限公司承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 审 判 长 刘卫星 审 判 员 隋冬梅 人民陪审员 石 延 二〇一四年十一月十一日 书 记 员 王娜娜 |
