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河南省许昌市魏都区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）魏民二初字第00101号 原告：张景明，男，汉族。 委托代理人：窦艳峰，女，汉族。 委托代理人：杨桂月，女，汉族。 被告：许昌市凯帝房地产开发有限公司，住所地：许昌市劳动路西湖小区2号楼。 法定代表人：李娜，该公司经理。 委托代理人：范柯，河南度邦律师事务所律师。 原告张景明诉被告许昌市凯帝房地产开发有限公司（以下简称：许昌凯帝公司）商品房买卖合同纠纷一案，原告张景明于2014年3月13日向本院提起诉讼。本院于同日作出受理决定。之后，依法组成合议庭，于2014年6月25日公开开庭进行了审理。原告张景明及其委托代理人窦艳峰、杨桂月，被告许昌凯帝公司法定代理人的委托代理人范柯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张景明诉称：2007年7月30日，原、被告双方签订了《光明路东段商住楼订购协议》，约定原告购买被告在该地段24号开发的，2号楼中单元二层一套145平方米商住房。房价1480元／平方米，总价款为214600元。签订合同当天，原告以优惠价一次性支付了总房款21万元。从签订合同至今7年来，2号楼商住房没有建成，被告已无法履行合同义务。期间原被告双方多次协商无果。特诉至法院，请求依法确认原告与被告签订的《光明路东段商住楼订购协议》无效，被告返还原告购房款人民币21万元及同期银行贷款利息101045.17元，并赔偿原告21万元。诉讼费用由被告承担。 被告许昌凯帝公司辩称：原、被告双方所签订的《光明路东段商住楼订购协议》，是双方当时真实的意思表示，又无欺诈等违反法律规定的情形，合法有效。双方协议中所签的2号楼的开发项目用地，后被纳入到五一路办事处樊沟社区城中村改造项目，客观上已经无法履行，合同应予解除。依照约定，在协议不能履行时，被告只负责退还订购房款，原告要求被告返还同期银行贷款利息101045.17元，并赔偿原告21万元，没有法律依据。因此，要求解除协议，退还购房款。 根据当事人的诉辩意见，结合本案的具体情况，本院确定本案的争议焦点主要有以下几点：1、双方所签订的《光明路东段商住楼订购协议》是否有效。2、原告的诉讼请求是否有充分的事实及法律依据予以支持。 经审理查明：2007年7月30，原告张景明作为乙方，被告许昌凯帝公司作为甲方，甲方开发建设项目：商住楼，位于许昌市光明路东段24号，乙方对甲方所开发的商住楼已做了解，双方签订了《光明路东段商住楼订购协议》。协议约定：乙方订购的房产位置在2号楼中单元二层，建筑面积为145平方米；乙方订购房产的销售价为1480元／平方米，实际购买总价为214600元，乙方购买支付方式为一次付清；如甲方原因造成购房协议不能履行时，则乙方所付房款，甲方全额退还给乙方。协议签订的当天，原告交付房款21万元（优惠了4600元）。2010年6月，其原定的2号楼项目用地被魏都区纳入到五一路办事处樊沟社区城中村改造项目范围。被告不能履行协议，原告诉至本院。 上述事实有订购协议、收款收据、许区发改（2010）23号文件、图纸及庭审笔录等在卷为凭。 本院认为：房地产开发企业预售商品房，应当已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。合同无效之后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，被告许昌凯帝公司未取得商品房预售许可证，即与原告张景明签订《光明路东段商住楼订购协议》，在庭审中，被告也未向本院提供商品房预售许可证，故其双方签订的该订购协议违反行政法规的强制性规定，应为无效。原告要求被告返还购房款21万元并支付利息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条中规定：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告与被告签订合同之时，虽然没有取得房屋预售许可证明，但原告对被告所开发的位于许昌市光明路东段24号商住楼已做了解。2010年6月，其原定的2号楼项目用地被魏都区纳入到五一路办事处樊沟社区城中村改造项目范围，是所辖居民和相关人员应已知道的事实。被告在签订合同后，对该2号楼的建设用地一直不能办理房屋预售许可证，不能开工建设交房，存在一定的过失，但也与上述城中村改造事实有一定关系。原告没有提供证据证明被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，故对于原告要求被告赔偿21万元的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 一、原告张景明与被告许昌市凯帝房地产开发有限公司于2007年7月30日所签订的《光明路东段商住楼订购协议》无效； 二、本判决生效后五日内，被告许昌市凯帝房地产开发有限公司返还原告张景明购房款21万元，并支付利息。利息从2007年7月30日至本判决限定的付款期限届满之日止，按中国人民银行同期（5年以上）贷款利率计算，以101045.17元利息为限； 三、驳回原告张景明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9011元，原告张景明负担3632元，被告许昌市凯帝房地产开发有限公司负担5379元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。 审 判 长 田四舫 人民陪审员 李献甫 人民陪审员 刘 华 二〇一四年十一月二十四日 书 记 员 贺晓凯 |
