|
河南省郑州市二七区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）二七民二初字第2173号 原告（反诉被告）薛雁，女，汉族，1969年10月16日出生。 委托代理人李云、刘明玉，河南正商律师事务所律师。 被告（反诉原告）郑州新悦城物业管理有限公司。 法定代表人杜毓鸿。 委托代理人王英臻，北京德恒（郑州）律师事务所律师。 原告薛雁诉被告郑州新悦城物业管理有限公司及被告郑州新悦城物业管理有限公司反诉原告薛雁房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告薛雁及其委托代理人李云、刘明玉，被告郑州新悦城物业管理有限公司的委托代理人王英臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告薛雁诉称：2012年4月12日原被告签订租赁协议文件，由原告租赁被告位于大学路与政通路东南角“郑州新悦城商业中心大学路店”的B1层（负一楼）024、065号铺位，经营服装生意。同时被告商场提供统一的营销、管理服务。合同签订后，原告如约预付了三个月的租金和三个月的租赁押金，但是被告商场并没有按照约定正式开业，直至11月22日原告和B1层其他商铺才随同楼上的“沃尔玛”超市一起开业，整个商场才算正式进入营运状态。被告曾向众商户承诺将聘请专业运营团队，营销、宣传整个商场。但时至今日也没有聘请任何专业机构，导致商场宣传及其不到位、客流量极小，甚至商场周围的居民都不清楚商场负一楼的经营状态。被告宣传不到位再加上管理松散，直接导致大多商户关门歇业，整个商场惨淡经营。在营业期间，原告及B1层商户被多次告知对商铺租金问题将进行免除。但2013年7月份，原告及B1层商户陆续收到被告通知，要求租金从2013年1月1日起收取，被告的行为属于严重违约，直接导致双方合同不能继续履行下去。原告作为弱势的商户，作为整个大商场的一小部分，在被告商场开业前期投入巨额资金装修，后期投入大量人力物力经营服装生意，本希望有好的经营，没想到被告多次出尔反尔违反承诺。故原告诉至本院，要求依法解除租赁协议，被告偿还租赁保证金、营运保证金、预付租金、装修保证金、电费出入证押金、垃圾清运费办证费及装修费用、物业费共计65398元，本案的诉讼费用由被告承担。 被告郑州新悦城物业管理有限公司辩称：1、同意解除原被告双方之间的租赁协议；2、即使被告没有按合同约定向原告交付房屋，在被告向原告相符房屋时，原告有权拒绝接收房屋，事实上，原告接受了房屋并进行了装修；3、原告接收房屋并一直在经营，原告主张的各种保证金、租金、应从原告缴纳的房租及物业费中扣除，故应驳回原告的诉讼请求。 被告郑州新悦城物业管理有限公司反诉称：原被告于2012年4月12日签订了有关位于郑州市二七区大学路10号郑州新悦城商业中心大学路店负一层064、065号房屋（商铺）的《租赁协议书》，被告依照约定向原告交付了上述商铺，郑州新悦城商业中心大学路店也于2012年10月28日正式开业并正常营业至今。被告依《租赁协议》相关约定向原告提供了可用于租赁的房屋和为商场提供了适合经营的物业管理服务。原告自2012年10月28日起一直使用该商铺经营至今，但原告除了向被告预交了部分租金5490元、租赁保证金5490元、装修保证金2000元和营租赁意向金5218元外，未依照《租赁协议》的相关约定向被告如期支付租金和管理费用，原告也未向被告支付上述费用。被告曾多次用不同方式要求原告履行义务，但原告至今未履行义务，故被告提起反诉，要求判令：1、原告返还承租被告位于郑州市二七区大学路号郑州新悦城商业中心大学路店负一层064、065号房屋的商铺；2、原告向被告支付自2013年1月28日至2013年11月13日的房租23033.67元、滞纳金13749元（33523.67元扣除营运保证金3000元、装修保证金2000元、租赁保证金5490元）及自2013年11月14日至原告实际交还被告占用房屋日的租金（每日按102.83元计算）；2、原告向被告支付自2012年10月28日至2013年11月13日的管理费11518.13元及自2013年11月14日至原告实际交还被告租赁房屋的管理费（每日按30.63元计算）；3、原告承担本案的诉讼费用。 原告针对被告的反诉辩称：1、被告反诉不是事实，应予以驳回反诉请求，被告并没有按协议约定如期交付商铺，并且交付后原告还要装修，即便准备工作全部结束，也不代表适合经营，没有适合的经营环境，只有等到其他商户都准备好之后才有经营条件，才符合租赁商铺的意义；2、被告商场违约，合同签订后，原告积极装修、备货、等待商场开业，但商场的开业时间一直往后推，先是说2011年底开业，后推迟到5月1日，又推迟到8月1号，又推迟到10月1日，最后才在2012年10月28日试营业，真正开业在2012年11月22日，商户作为整个商场的一部分，是接受商场的统一管理，商场不开业，商户根本无法经营，只有无限期的等待，导致原告积压2个多月的衣服无法销售，造成损失；3、原被告的关系不仅是租赁关系，更是商场提供统一管理、营销服务的关系，商铺是交到了原告手中，但是没有开业、经营的环境，没有办法实现合同目的，顾客购物时冲着新悦城的牌子去的，不会存在某顾客是冲着新悦城地下一层的某商户去的，没有一个大环境；4、与其说原告经营商铺至今，不如说原告是死扛到今天，商铺不懂经营，没有专业的营销团队是出现今天局面的根本原因，被告公司本身是做保安物业服务的，却为了节省成本做起营销策划工作，属于虚假宣传，欺骗原告的行为，整个商场没有统一管理，楼层经理一年内换了三届，新上任经理完全否认前任的承诺，言而无信；5、以前两任经理黄明霞、高文俊、戴文霓曾多次公开承诺商场目前不收房租，什么时候收将以书面形式告知，并且负一层长期以来都是交三押三的状态，商场也默许了这种状态，侧面说明前任领导承诺的真实性，前任走后，新经理孙晶晶推翻前任承诺，属于违约行为；6、至今原告未收到书面缴费通知，2013年7月1日被告曾下达一份告知，要求原告从2013年1月1日开始交房租，退一步讲，即便这份告示是所谓的书面征缴通知书也应从下达之日2013年7月1日交房租，而不应该从2013年1月1日开始收，被告的行为不符合常理、逻辑，属违约行为。 原告薛雁针对本诉及反诉提交的证据有：1、租赁协议及消防安全责任书、收据8张；2、新悦城招商宣传彩页；3、证人牛立宏、卢云凤、杨新民、黄红梅、王甜、张亚丹证言，证人杨新民工作照片及经手合同文件，视频资料和录音资料；4、关于新悦城房租物业管理费的通知；5、新悦城负一楼商户关门照片及宣传画；6、新悦城负一楼电动车规划宣传彩页及照片；7、新悦城一楼商场停电照片及停电视频。 被告郑州新悦城物业管理有限公司针对本诉及反诉提交的证据有：1、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程施工许可证及负一层部分房产证；2、商品房买卖合同、委托协议及《租赁协议书》；3、装修保证金及预收租金收据，电费收据；4、被告支付的部分商场费用票据若干，被告向所聘商场管理与服务人员工资表若干，银行计划转工资凭证。其中3、4号证据及2号证据中的《租赁协议书》均为复印件。 经庭审质证，被告对原告提交的1、2、4号及6号（除照片）真实性无异议，对原告提交的其他证据均有异议。认为3号证据中的张亚丹未出庭作证，无法核实证人身份情况，证人与本案有利害关系，杨新明是负责新悦城招商工作的，不负责商场运营管理，5号证据照片不能证明是原告所写日期那天的经营状况，7号证据无法证明是营运期间，商场停电。6号证据中的照片拍摄不详。原告对被告所提交2、3号证据真实性无异议，对其他证据原告均有异议，认为与本案无关。 本院对原被告提交的证据认证如下：原告提交的1、2、4号及6号（除照片）无异议，本院对原告提交的上述证据的真实性予以认定。原告提交的2、4号证据，能够证明被告因商场未正式营业向原告承诺租金自书面通知时开始交纳的事实，本院予以认定。原告提交的5、7及6号证据中的照片能够证实被告已将商场负一楼关闭，并对外招商的事实，本院予以认定。被告提交的2、3号证据，原告无异议，本院予以认定，被告提交的1号证据，能够证明被告出租的房屋系合法房屋的事实，本院予以认定。被告提交的4号证据，系复印件，未提交原件相互印证，本院不予认定。 根据上述有效证据，本院认证后确认如下案件事实：2012年4月12日，原告与被告签订租赁协议一份，约定被告将郑州新悦城商业中心大学路店B1层064、065号铺位租与原告经营服装。租赁期限自2012年5月1日至2014年12月31日，免租期为交房之日起60日内，原告支付固定租金，月租金3085元，按季度支付租金，首季度租金原告应在双方签署租赁合同时或之前支付被告，并向被告支付租赁保证金6170元、装修保证金2000元，营运保证金3000元、管理费每月每平方20元。涉案商铺每月管理费915元，双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告交纳租金9255元、营运保证金3000元、租赁保证金6170元、电费押金、出入证押金345元、装修保证金2000元、物业费2013元、清运垃圾费、出入证工本费215元。2013年7月1日，被告向原告等租赁户下发通知，要求原告等租赁户自2013年1月1日开始交纳房租和管理费，双方遂发生争议，原告认为被告未向其提供统一的营销和管理服务，导致商场惨淡经营，被告的行为属于违约行为，应解除双方签订的租赁合同，被告应退还原告交纳的租赁保证金、营运保证金、预付租金、装修保证金等费用，被告同意解除租赁协议，但认为原告欠其租金和管理费，原告应予交纳，以上述理由，原告提起诉讼，被告提起反诉。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，原告与被告签订租赁协议后，原被告之间形成租赁合同法律关系。原告要求解除原被告之间的承租协议，被告同意解除。本院予以确认，鉴于被告于2013年11月22日对负一楼进行招商并对商场负一楼停电关门的事实，本院确认双方的租赁合同已于2013年11月22日视为解除。合同解除后，原告应将其租赁被告位于郑州市二七区大学路号郑州新悦城商业中心大学路店064、065号商铺归还被告，同时被告应退还原告向其交纳的营运保证金3000元、租赁保证金6170元、电费押金、出入证押金345元、装修保证金2000元。原告要求被告支付装修费用，其提交的证据不能证明上述损失及损失的数额，本院不予支持。原告要求被告退还清运垃圾费及出入证工本费，因该费用已经实际发生，本院不予支持。关于租金和管理费的交纳问题，根据原被告履行合同的情况及原告提交的证据上来看，租金和管理费从书面下达开始计算至合同解除之日，即自2013年7月1日开始计算至2013年11月22日，因租金每月3085元、管理费每月915元，故原告应当承担的租金为14602.3元，扣除原告被告缴纳过9255，原告还应向被告支付租金5347.3元，因原告应缴纳的管理费为4331元，扣除原告已将交付的2013元，管理费为2318元。被告要求原告支付滞纳金，证据不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告薛雁与被告郑州新悦城物业管理有限公司签订的租赁协议。 二、原告薛雁将位于郑州市二七区大学路号郑州新悦城商业中心大学路店064、065号商铺归还被告郑州新悦城物业管理有限公司 三、被告郑州新悦城物业管理有限公司退还原告薛雁营运保证金3000元、租赁保证金6170元、电费押金、出入证押金345元、装修保证金2000元，共计11515元。 四、原告薛雁支付被告郑州新悦城物业管理有限公司的租金5347.3元、管理费为2318元，共计7665.3。 五、驳回原告薛雁的其他诉讼请求。 六、驳回被告郑州新悦城物业管理有限公司的其他反诉请求。 上述判决二、三、四项于判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1435元，原告薛雁负担1182元，被告郑州新悦城物业管理有限公司负担253元。反诉费1008元，法院减半收取后，原告薛雁负担80元，被告郑州新悦城物业管理有限公司负担424元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期则视为放弃上诉。 审 判 长 王 迪 人民陪审员 何保险 人民陪审员 于桂枝 二〇一四年三月十四日 书 记 员 段雪培 |
