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河南省郑州市二七区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）二七民二初字第887号 原告杨明亮，男，回族，1945年8月14日出生， 委托代理人李永红，河南劳学律师事务所律师。 被告屈小丽，女，汉族，1962年12月19日出生， 委托代理人郭进强，河南金苑律师事务所律师。 原告杨明亮诉被告屈小丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨明亮及其委托代理人李永红，被告屈小丽的委托代理人郭进强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杨明亮诉称：2009年4月16日，原、被告依法签订租赁协议，原告将产权（郑房权证第0401069500号）位于郑州市二七区解放路辖区的民主路2号5间两层房屋出租给被告，约定月租金23300元，年租金280000元，每月16日交租金，租期五年，协议签订后，原告依约交付了租房，并履行了相关义务。但被告从2013年11月16日至2014年4月16日拖欠长达5个月房租，共计117000元，原告已三次函告，并请郑州市二七区解放路街道司法调解和委托律师下达相关律师函，但被告置之不理。2014年4月16日协议到期，被告非法无理拒不腾房，无奈原告自行雇请众人打开房门，租房内空空如也，垃圾满地，房屋内部损坏严重，房屋内部原有两个一楼上二楼的铁楼梯被拆除毁掉，二楼房门被拆除毁掉，未恢复，影响房屋使用，需重新安装，给原告造成20000元损失，垃圾遍地，拆除障碍、清运垃圾、恢复基本使用功能，仅雇工清理房内垃圾就花费20000余元，故应支付20000元的费用损失。综上所述，原告认为，原、被告双方签订的租赁协议是合法有效的，依法受法律保护。原告依法依约已完全履行了相关义务，但被告违法、违约拒交房租和腾房，且给原告造成损失，经多次催要和调解无果，无奈依法诉讼，请求判令：1、被告支付原告房租117000元，应付利息1638.94元，经济损失20000元，垃圾清运费20000元，合计158638.94元；2、被告承担相关诉讼费用。 原告杨明亮提交的证据有：第一组，1、身份证复印件一份；2、房屋所有权证；3、房屋租赁许可证。第二组证据，租赁协议一份。第三组证据，1、2013年11月18日通知及邮政快递回执；2、2013年12月17日、12月18日催告函及邮政专递回执；3、催告书照片两张；4、2014年1月14日警告书、邮政特快专递各一份、警告书照片两份；5、2014年2月18日郑重声明及邮政快递回执各一份、声明书照片两份；6、律师函及邮政快递回执各一份。第四组证据，1、2014年4月16日收回房屋光盘一份；2、收回房屋照片15张；3、修复楼梯费用收据2页；4、清理垃圾费用收据3页、垃圾清运照片8张。第五组，照片两张、证人李松林出庭证言。 被告屈小丽辩称：被告不是本案适格被告，被告是郑州市小丽美容有限公司的法定代表人，与原告签订房屋租赁协议是被告作为小丽美容公司的法定代表人签订的，房屋的实际使用人是小丽美容公司，与原告发生租赁合同纠纷的是小丽美容公司，并非被告个人。故请求驳回原告起诉。 被告屈小丽提交的证据有：第一组证据：企业法人营业执照、组织机构代码证各一份。第二组证据：记账凭证3份（内容包括发票、收据、借条、完税凭证等）。 原、被告提交的证据，本院认证如下：原告提交的第一组证据、第二组证据，被告对真实性无异议，本院予以采信。原告提交的第三组证据，被告提出异议，经本院核对部分照片所标注日期与相机中照片的形成时间不符，应以相机中的形成时间为准。除部分日期外，该组证据相互印证，能够客观的证明案件事实，本院予以采信。原告提交的第四组证据，1、2，被告虽有异议，但该两份证据相互印证，能够客观的证明案件事实，本院予以采信。证据3，经证人李松林出庭作证说明，仅为其所制作修复楼梯的预算，本院仅对其证据本身的真实性予以采信。证据4，结合证人李松林证言及照片内容，可以认定有5名工人参与了垃圾清运工作。运输费收条，因证人亦未提交相关证据印证，本院不予采信。第五组中照片两张，被告对真实性无异议，本院予以采信。证人李松林出庭证言，本院对与上述证据相印证的部分予以采信。被告提交的第一组证据、第二组证据，系营业执执照及原始财务凭证，本院对真实性予以确信。 经审理查明，2009年4月16日，原、被告签订租赁协议一份，协议约定：原告将民主路2号配电楼东头1、2、3、4、5五间两层房屋出租给被告，面积416.27平方米。价格年租金280000元，每月按23300元交，差额租金年末一次性补齐。付款方式为被告每月十六日按时缴纳租金。租赁期限为五年，2009年4月16日—2014年4月16日。被告在租赁期内产生的水、电费由被告负责。在租赁期内如因被告原因造成房屋损坏，被告承担修缮及赔偿损失。如遇水灾、地震等自然灾害或法律规定的不可抗据因素，使房屋不能再进行租赁，本协议自动终止，双方不承担责任。协议期满后，原告有权收回房屋，如被告继续租赁有优先承租权，被告不得对装修进行破坏，被告自备设备归被告。原告在甲方处签名并盖章，被告在乙方处签字并按手印。协议签订后原告将位于郑州市二七区解放路辖区的民主路2号5间两层房屋交给被告使用，被告也开始按约定履行交付房屋的义务。2013年11月16日起被告开始拖欠房租，2013年12月17日、12月18日，原告向被告发出两份催告函，要求被告在2013年12月21日前补交上月房租并将下月房租一同交纳。2014年1月14日，原告向被告发出警告函，称被告已拖欠2013年11月16日至2014年1月16日两个月房租，共计47000元，已两次函告，要求被告支付2014年4月16日前约定房租或腾房交钥匙，清结租金，结清相关手续。限被告在2014年4月16日前腾出房屋，恢复原状，如拒不腾房，原告将采取强制措施。2014年2月15日，原告向被告发出律师函，要求被告支付租金，并在2014年4月16日前腾出房屋，恢复原状。2014年2月18日，原告再次向被告发出郑重声明。后经解放路办事处司法所工作人员组织原、被告调解三次未果。至2014年4月16日拖欠长达5个月房租，共计117000元（含年未补差额400元和最后一次付款季未应支付的100元）。2014年4月16日协议到期，原告邀请解放路办事处工作人员到场，自行雇人打开房门，雇请李松林组织工人对房内垃圾进行清理，并拍摄了视频及照片。原告以被告拖欠房租，并给其造成损失为由，诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告房租117000元，应付利息1638.94元，经济损失20000元，垃圾清运费20000元，合计158638.94元；2、被告承担相关诉讼费用。 另查明：1、按2013年中国人民银行6个月贷款基准利率5.5%（年利率）分段计算的被告拖欠房租的利息为1638.94元。2、本院查证原告委托李松林清运垃圾，所雇佣工人为5人，每人工作7天，按2013年度河南省居民服务业和其他服务业平均工资每年25379元计算，该部分费用为2433.6元。 本院认为：原告杨明亮与被告屈小丽签订的租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。原、被告双方应全面履行各自的义务。被告拖欠租金系违约行为，应承担相应的违约责任。故原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告按中国人民银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求，亦符合法律规定，本院予以支持。原告主张的经济损失20000元系李松林为其所制作修复楼梯的预算，该费用尚未实际发生，本院不予支持。原告主张的垃圾清运费20000元，原告提交的证据仅能证明有雇工行为及雇工的数量，因此应按上年度居民服务业和其他服务业平均工资的标准作为计算用工损失的依据。原告的此项诉讼请求，本院支持2433.6元。被告辩称屈小丽与原告签订房屋租赁协议是作为小丽美容公司的法定代表人签订的，房屋的实际使用人是小丽美容公司，与原告发生租赁合同纠纷的是小丽美容公司，并非被告个人。原告提交的房屋租赁登记备案证明显示，出租人为杨明亮、承租人为屈小丽，可以认定承租人确为屈小丽个人，至于租用房屋后是否交由小丽美容公司使用，不影响原、被告之间合同关系的成立。故被告的辩称理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告屈小丽在本判决书生效后十日内支付原告杨明亮房租117000元，并支付利息1638.94元，经济损失2433.6元。 二、驳回原告杨明亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3472元，由被告屈小丽负担2649元，原告杨明亮负担823元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。 审 判 长 岳 亮 人民陪审员 李中华 人民陪审员 窦麦花 二〇一四年七月三十一日 书 记 员 陈彦磊 |
