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河南省新郑市人民法院 民 事 判 决 书 （2013）新民初字第3437号 原告（反诉被告）罗智广，男，1972年3月16日出生。 原告（反诉被告）杨晓艳，女，1979年1月10日出生。 上列二原告委托代理人赵留喜，男，1966年7月28日出生。 被告马英报（反诉原告），男，1976年6月2日出生。 委托代理人刘发勤，新郑市新建法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）罗智广、杨晓艳诉被告（反诉原告）马英报房屋买卖合同纠纷及被告（反诉原告）马英报诉原告（反诉被告）罗智广、杨晓艳财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗智广、杨晓艳及其共同委托代理人赵留喜，被告（反诉原告）马英报及其委托代理人刘发勤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）罗智广、杨晓艳诉称，原告夫妻因没房居住，经朋友介绍认识被告（反诉原告）马英报并于2013年3月8日签订了房屋买卖协议，约定被告夫妻将新郑市后衙园31号的房地产转让给原告夫妻，面积95平方米，价款为100000元，原告于3月8日付款30000元，又分别于4月8日、5月17日、5月25日三次付给被告20000元，并约定被告应主动配合办理过户手续。原告夫妇履行了50000元的付款义务后，经了解，被告的房屋系在原来房屋的基础上没有经过规划部门批准属私建房屋，根本不能办理过户手续，无法取得物权，原告要求被告退还房款时，对方以无钱为由拒绝退还购房款。为此，原告诉至法院，请求确认原、被告双方所签订的房屋买卖合同无效，并判令被告退还原告购房款50000元，由被告承担本案的诉讼费。 原告（反诉被告）罗智广、杨晓艳向法庭提交了《房产预付款协议》一份、收到条三份、案外人出具的收到条两份用以证明上述事实。 被告（反诉原告）马英报辩称，双方签订的协议合法有效，其已经履行合同，房屋已交给原告使用，原告也已经入住，且在房屋顶上安装有热水器、屋内安装有炊具等，房屋买卖协议已经履行，但原告却违约，剩余50000元购房款至今未付；涉案房屋不属于小产权房，该房屋有土地使用证和房产证，请求驳回原告的诉讼请求，并判令其立即履行购房合同。 被告（反诉原告）马英报向法庭提交了国有土地使用权证一份和房屋所有权证一份用以支持其答辩。 被告（反诉原告）马英报反诉称，2013年3月8日其与被反诉人签订了房屋买卖合同，约定被反诉人于同年12月30日交清全部购房款。结果到期被反诉人提出解除房屋买卖合同，要求退还预付房款。但订立合同之日，被反诉人就搬进了涉案房屋，在该房顶上安装了电视信号接收器并在房内装修，将房顶隔热层损坏造成房顶漏雨、房屋折旧，被反诉人的违约，给反诉人造成了60000元的损失，为此，被告特提出反诉请求判令被反诉人赔偿反诉人房屋折旧费25000元、房屋损失费25000元、签订合同违约金10000元，共计60000元，反诉费用由被反诉人承担。 被告（反诉原告）马英报向法庭提交了照片八张用以证明其反诉事实。 原告（反诉被告）罗智广、杨晓艳辩称，首先，其购买房屋是为生活居住，支付钱款的目的是为了取得物权，被告没有告诉原告其出售的房屋并没有取得建筑许可证和规划许可证，属于违法建筑，被告的欺骗行为给原告造成了投资损失，原告得知该房屋系被告私自增建的违法建筑后，就一直找被告协商退还房款；其次，被告请求赔偿房屋损失费及折旧费没有相关依据，双方在房屋预付款协议中没有约定违约金的数额和计算方法，且造成合同不能履行的过错不在原告方，原告入住后仅安装了一个卫星天线和一个太阳能，该房客厅及其他部分本身就有漏雨现象，该房本身就有质量问题，与原告的居住无关，被告的反诉既无事实根据，也无法律依据，请求驳回被告的反诉请求。 原告（反诉被告）罗智广、杨晓艳针对反诉未提交相关证据。 经审理查明，2013年3月8日原告罗智广（乙方）与被告马英报（甲方）签订了一份《房产预付款协议》，该协议约定：“一、甲方同意将位于河南省新郑市新建办后衙园31号房地产转让给乙方，房产面积95平方米。二、经双方协商，同意将该房产以100000元价格成交。三、乙方通过对甲方所售房产进行充分了解，愿意购买该房产，并于2013年3月8日前将预付房款30000元付给甲方，并保证2013年12月30日之前将剩余房款结清。房款结清之日甲方将该房产交于乙方，同时保持水电正常使用。四、甲方应保证所出售房产无产权债务，纠纷，并不得隐瞒、欺骗等形式与乙方发生产权转让行为，否则所引起的相关后果均由甲方承担。五、甲方应在乙方办理房产转移手续时主动予以配合，有义务为乙方提供所需证件，资料，并保证其合法真实可信。六、经双方协商，该房产转让过程中所需有关税费由乙方承担。七、该协议一式两份，甲乙各持一份，该协议自签字之日起生效，双方不得擅自违约，否则由违约方承担相关的违约责任。”在协议的落款处增加了原、被告之妻的签名。签约当日被告向原告交付了房屋，原告分别于2013年4月8日、2013年5月17日、2013年5月25日分三次向被告支付了购房款共计50000元，并在接手房屋后对涉案房屋进行了简单装修，其中包括在室内贴地板砖、安装橱柜、淋浴、脸盆、镜子及四个室内门，在房顶上安装太阳能和卫星接收器。后原告以涉案房屋系未取得建设许可证和规划许可证的私建房屋，无法办理过户登记为由要求被告退还购房款，双方协商未成，原告于2014年1月8日搬出涉案房屋，退还于被告。现原告（反诉被告）以请求确认双方签订的《房产预付款协议》无效为由诉至法院，请求处理。被告（反诉原告）以原告对其房屋进行的装修和居住给其造成了损失及房屋折旧为由提出反诉，请求处理。 另查，2011年被告（反诉原告）马英报在其原有的二层房屋（坐落于新郑市北大街后衙园31号，房屋所有权证号：新郑房权证字第0201003964号，土地证号：新郑国用2002-10728号，建筑面积223.66平方米）上增建了三层房屋，新增的三层房屋截至一审庭审结束未取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并被相关部门处以罚款，原告（反诉被告）罗智广、杨晓艳购买的涉案房屋系被告增建的第三层房屋中北面的一套，面积95平方米。 上述事实有双方当事人的陈述及《房产预付款协议》、收到条、国有土地使用权证及本院调取的新郑市房屋登记簿等予以证实。 本院认为，涉案房屋截至一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并被相关部门处以罚款，属于非法建筑，不能取得相关的权属证书，依照《中华人民共和国房地产管理法》的相关规定，不得转让。《房产预付款协议》违反了法律的强制性规定，属于无效合同。原告（反诉被告）罗智广夫妇请求确认原、被告双方所签订的房屋买卖合同无效，本院予以支持。被告（反诉原告）马英报提交的房屋所有权证记载信息与本院于庭审当日调取的新郑市房地产档案管理部门登记的信息不符，本院不予采纳。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。罗智广、杨晓艳已经将涉案房屋退还马英报，马英报亦应将购房款返还罗智广夫妇，对罗智广夫妇请求返还50000元购房款的主张，本院予以支持。 被告明知自己加盖的房屋系非法建筑，仍与原告签订房屋买卖合同，对合同无效应承担相应的民事责任，由此造成的损失应自己承担，其要求原告承担赔偿房屋损失费、折旧费及违约金的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、第四十五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）罗智广、杨晓艳与被告（反诉原告）马英报于2013年3月8日签订的《房产预付款协议》无效。 二、被告（反诉原告）马英报应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）罗智广、杨晓艳购房款人民币50000元。 三、驳回被告（反诉原告）马英报的反诉请求。 本案受理费1050元，反诉费650元，共计1700元，由被告（反诉原告）马英报负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，递交上诉状十份，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。 审 判 长 李晓莉 代理审判员 赵西璞 人民陪审员 张广兰 二〇一四年十二月十八日 书 记 员 李 亚 |
