|
河南省中牟县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）牟民初字第2857号 原告凌建厂，男，1971年11月16日生，汉族，郑州豫兴经济贸易公司保安。 委托代理人凌冰，女，1973年5月24日生，汉族，个体工商户。系原告堂姐。 被告河南邦达物业管理有限公司。住所地：郑州市中牟县城关镇商都大街96号。 法定代表人赵林波，董事长。 委托代理人杜建军，男，1974年7月24日生，汉族，公司员工。 委托代理人寇军，男，1978年10月18日生，汉族，公司经理。 原告凌建厂与被告河南邦达物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由助理审判员王莉超独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人凌冰，被告委托代理人寇军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2010年8月13日，原告在水岸鑫城买了一套商品房房号C6幢2单元8层802号，2012年3月26日办理交房手续。根据《物业管理条例》42条第2款之规定，交房前物业费应由建设单位缴纳，但物业公司却违法向原告收取。故原告诉至法院，请求判令被告退还原告2010年9月1日至2012年3月26日的物业管理费1604元。 原告提供的证据材料有： 1、物业费发票二份，证明原告2010年9月1日至2012年8月31日交纳了物业费。 2、业主手册一份，证明2012年3月26日原告与被告签订物业管理协议。 3、《商品房买卖合同》一份，证明原告2010年8月13日与开发商签订了购房合同。 被告河南邦达物业管理有限公司辩称：一、原告的诉讼请求已超过法律规定的两年时效，原告交费时间是2012年3月26日；二、被告一直（包含原告所诉应退物业费的期间内）在对原告购买的房屋进行物业管理和服务，收取物业费是理所应当的。综上要求驳回原告的诉讼请求。 被告提供的证据材料有： 2012年3月26日物业费发票复印件一份，证明原告缴纳物业费在2012年3月26日，原告起诉超过诉讼时效。 经庭审质证，依据有效证据，结合双方当事人的陈述和诉、辩意见，本院确认以下案件事实：2010年8月13日，原告凌建厂与河南宏田置业有限公司（以下简称宏田公司）签订《商品房买卖合同》，购买其开发的位于中牟县翠鸣园北滨河路水岸鑫城小区C6幢2单元8层802（东北）号两室一厅现房一套，现已取得房屋所有权证。合同主要内容为：第三条、该商品房建筑面积共74.86平方米。第六条、3、付款方式按揭，58555元于2010年8月13日支付，剩余房款214000元整采用银行按揭贷款。第八条、出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。附件四合同补充协议中第2条约定了交房时买受人应缴纳的相关配套费：智能化初装费1000元∕户、天然气初装费3000元∕户、有线入网费260元∕户、热水管道安装费3000元∕户，门面房及铺面的物业管理服务费收取标准暂定为0.55元∕㎡∕月。合同系宏田公司提供并在中牟县房地产管理局备案的统一格式文本，合同签订时间晚于合同显示的交房时间2010年6月30日，双方实际未约定房屋交付时间。合同签订前2010年7月30日，原告交付宏田公司预收购房款58555元。2010年9月28日，原告以银行按揭贷款方式付清剩余购房款214000元。后原告到宏田公司聘请的河南邦达物业管理有限公司（以下简称邦达公司）办理交房手续，邦达公司告知原告将上述相关配套费缴纳才能交付房屋。原告认为宏田公司收取上述费用没有依据而拒绝缴纳，宏田公司则拒绝向其交付房屋。邦达公司于2010年3月31日开始提供物业管理服务，至2010年8月涉案购房合同签订，该期间的物业费一直由宏田公司支付着。后原告到有关政府部门上访，在政府部门的协调下，宏田公司作出让步同意免除原告的相关配套费，并于2012年3月26日为原告办理了交房手续。 2012年3月26日，原告与邦达公司签订了《前期物业管理服务协议》，邦达公司向原告发放了《业主手册》，根据协议约定，涉案房屋的物业管理费标准为每月每平方米1.13元。当日，原告应被告要求支付物业费1013元，被告出具的发票显示为2010年9月1日到2011年8月30日期间的物业费；2014年5月21日，原告支付被告物业费1013元，被告出具的发票显示为2011年9月1日到2012年8月31日期间的物业费。后原告认为邦达公司多收其物业费，于2012年9月12日以不当得利为由诉至法院要求邦达公司返还，后原告申请撤诉。同时，原告认为宏田公司迟延交付房屋，诉至法院要求宏田公司按合同约定支付逾期交房违约金16083.4元。2012年11月23日，经本院主持调解，宏田公司支付凌建厂逾期交房违约金11000元（当庭清结），该违约金纠纷解决。现原告又要求被告退还多交的物业费，被告不同意，双方发生纠纷。 本院认为，原、被告双方形成的物业管理服务合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。已竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。业主请求物业服务企业退还其已收取的费用的，人民法院应予支持。涉案房屋于2012年3月26日交付原告使用，同日原告与被告签订了物业管理服务协议，被告于2012年3月26日始为原告提供物业服务。故原告的物业费应自此时起算，此前的物业费原告有权拒绝承担。现原告要求被告返还其已收取的2010年9月1日至2012年3月26日的物业费1590（1.13×74.86×18.8）元，理由正当，予以支持；原告超出部分的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条，国务院《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、被告河南邦达物业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还原告凌建厂物业费一千五百九十元； 二、驳回原告凌建厂的其它诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费五十元，减半收取二十五元，由被告河南邦达物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验。 代理审判员 王莉超 二〇一四年十二月十七日 书 记 员 马静爽 |
