|
河南省新野县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）新民商初字第00186号 原告张兰娜，女，1978年8月17日出生。 被告樊保安，男，1952年4月5日出生。 委托代理人周小伟，河南同心德律师事务所律师。 被告樊晓，男，1985年11月10日出生。 委托代理人刘智武，河南同心德律师事务所律师。 原告张兰娜与被告樊保安、樊晓为房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年10月14日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定，依法组成合议庭，在法律规定的期限内向二被告送达了应诉通知书、起诉状副本、举证通知书等相关法律文书，并于2014年11月6日公开开庭进行了审理。原告张兰娜、被告樊保安的委托代理人周小伟、被告樊晓的委托代理人刘智武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张兰娜诉称，2005年7月27日，我与被告樊保安经协商以31万元的价格达成房屋买卖协议，我于2005年8月10日将房款全部付清，被告樊保安也与当日将房屋所有的附属证件（房产证、土地使用证、钥匙、水电费本）交给我。我曾想办理房屋过户手续，但被告樊晓均以各种理由推拖不予配合。现请求：一、确认房屋买卖合同有效。二、位于新野县城文化路东段座南面北三间三层房屋一座归原告所有；3、诉讼费用由二被告承担。 在法庭指定的举证期限内，原告为支持其主张，向法庭提交以下证据： 1、房屋买卖合同1份，证明2005年7月27日，原告张兰娜与被告樊保安签订房屋买卖合同，被告樊保安将其所有三间三层房屋以310000元的价格转让给原告张兰娜。 2、收条2份，证明原告于2005年8月10日已将购房款310000元交付被告樊保安。 3、房屋所有权证、土地使用证各1份，证明被告樊保安收到购房款后将两份权利证书交给原告。 4、录音光盘1张，证明被告樊保安与原告签订房屋买卖合同后，被告樊保安将房权证、土地证及有关过户的身份证交给原告，原告未即时办理过户手续。后被告樊晓知道卖房的情况。 被告樊保安辩称，房屋买卖合同签订后，我曾协助原告办理过户手续，但原告未及时办理，责任不在我。该房屋登记在樊晓名下，我无权处分，我出售房屋时未获得樊晓的委托，请法庭对合同的有效性作出审查。 被告樊晓辩称，我从未与原告发生房屋买卖关系，原告诉请无法律依据，应驳回原告的诉讼请求。 在法庭指定的举证期限内，二被告未向法庭提交证据。 经庭审质证，被告樊晓对原告提交的第1份证据有异议，认为其本人未在合同上签字。本院认为，被告樊保安承认是其以樊晓的名义与原告签订的合同，且合同签订至今长达九年时间，原告一直在使用该房，被告樊晓不可能不知道讼争房屋被出卖的事实，被告樊晓一直未对原告购买讼争的房屋提出异议，故本院对其辩称理由不予采信。被告樊保安对原告提交的证据2、3无异议，本院予以确认。 依据以上有效证据，结合原被告的陈述，本院确认以下案件事实：2005年7月27日，被告樊保安以其儿子樊晓的名义与原告张兰娜签订房屋买卖合同，内容为：“房屋买卖合同，甲方：樊晓，乙方：张兰娜，根据合同法有关规定，经甲、乙双方协商一致，甲方同意把私有房产卖给乙方所有。特订如下合同：一、房产座落、结构，县城南关文化路东端座南面北三间三层门市一座，宅基面积长宽及四邻界线以土地使用证为准，房屋建筑面积以房屋使用证为准。二、房屋的出路、水路仍按旧俗，水费、电费以及和房地产有关的手续、债权、债务、继承，合同签订之日前，均由甲方负责和调处，合同签订之日后均由乙方负责。三、房内外附助设施双方协商留下的外，其它如：水管、电线、门窗、电扇、灶具等应保持完好，留给乙方使用。四、房价：人民币叁拾壹万元整。五、付款方法：第一次于农历2005年6月22日付定金壹万元，下余部分于农历2005年7月6日一次性付清。甲方向乙方交清所有证件（房权证、土地证、电费本、水费本等）。余下的证件自行无效。六、房屋过户手续及费用均由乙方负担，甲方协助办理。七、合同自签订之日起生效，若任一方违约，按合同法有关规定办理。甲方签名：樊晓，乙方签名张兰那，中人签名：程富银，二○○五年七月二十七日。”该合同中的“樊晓”由被告樊保安签名。2005年8月10日，原告张兰娜向被告樊保安支付房款310000元，被告樊保安将房权证、土地证、电费本、水费本交付原告张兰娜。原告张兰娜此后一直居住管理该房屋至今。在今年原告张兰娜要求二被告协助办理过户手续时，被告不予协助，故引起诉讼。 另查明，讼争房屋是被告樊保安和妻子出资于1997年建造的，房屋所有权证（证号为第01021405）办理日期为1999年10月20日，国有土地使用证办理日期为1999年8月20日，房屋所有权证和国有土地使用证上登记的名字均为樊晓。被告樊晓当年十四岁。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”本案中，诉争的房屋系被告樊保安及其妻子所建，建起后虽将房屋产权登记在其儿樊晓名下，但被告樊保安作为房屋建筑者和家庭成员理应对该房屋具有处分权。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”被告樊保安以其儿子樊晓的名义与原告张兰娜签订房屋买卖合同时，被告樊晓虽未在合同上亲自签名，但原告张兰娜主观善意且无过失地相信被告樊保安有代理权，且被告樊晓在房屋买卖合同签订至今未提出任何异议，视为其同意被告樊保安的处分房屋行为，故被告樊保安与原告张兰娜签订的房屋买卖合同为有效合同。另原告张兰娜在约定的期限支付了购房款，被告樊保安也已将房屋交付原告张兰娜占有居住长达九年时间，双方之间的买卖行为符合善意取得法律规定。现原告张兰娜请求诉争的房屋归其所有，理由正当，依法予以支持。被告樊保安辩称其对诉争房屋没有处分权，与事实不符，对其辩解理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、第一百零六条之规定，判决如下： 一、原告张兰娜与被告樊保安于2005年7月27日签订的房屋买卖合同为有效合同。 二、位于新野县城文化路东段南侧座南面北的三间三层房屋（房权证号第01021405）归原告张兰娜所有。 案件受理费300元，由被告樊保安、樊晓负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。 审 判 长 乔妍丽 人民陪审员 冀芝兰 人民陪审员 袁荣聚 二〇一四年十二月十二日 书 记 员 赵彦阳 |
