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河南省卢氏县人民法院 民 事 裁 定 书 （2014）卢民二初字第172号 原告卢氏县东明镇人民政府。 法定代表人石卢江，镇长。 委托代理人周清，卢氏县司法局法律工作者。特别授权。 委托代理人李天锁，卢氏县东明镇法律服务所法律工作者。一般代理。 被告卢氏县东明绿丰蚕业有限公司。 法定代表人陈嫒瑛，经理。 委托代理人阿录国，河南宇萃律师事务所律师。特别授权。 原告卢氏县东明镇人民政府（以下简称“东明镇政府”）与被告卢氏县东明绿丰蚕业有限公司（以下简称“绿丰蚕业”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人周清、李天锁、被告法定代表人陈嫒瑛及其委托代理人阿录国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2012年2月18日，原告与被告签订租房协议，将其位于老公社院内的房屋及场地约5亩出租被告。协议签订后，被告迟迟未支付租金，且在承租期内，未经原告同意，私自将承租的房屋及场地转租给他人使用，故原告向法院提起诉讼，要求解除2012年2月18日与被告签订的租房协议，由被告支付租用期间的租金，并承担本案的诉讼费用。 被告辩称：第一，原告要求解除合同，不符合法律规定。依据法律规定，原告若解除合同需向被告发出解除合同的通知，合同自通知到达对方时合同解除，对方有异议的，可请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故原告不能直接向法院起诉要求解除合同。第二，合同未约定不支付租金时，就可以解除合同。依据法律规定，原告应给被告留有一定的合理期限支付租金，如被告逾期支付的，原告可以解除合同，现原告并未给被告留有合理期限，故其要求解除合同不符合法律规定。而且合同签订后，原告购买被告价值25000元的蚕丝被抵顶租金，因此被告的租金已经支付；第三，合同未约定转租就可以解除合同，且不存在被告未经原告同意私自将承租的房租转租给他人的情形，故原告以此为由要求解除合同不能成立；第四，合同约定，若解除合同，须双方协商一致；但原告并未就解除合同一事与被告协商一致。第五，签订合同后，被告投入大量资金用于桑蚕业发展，现一切运营正常，发展前景良好，解除合同不符合合同目的。 原告向本院提交的证据有：1、2012年2月18日原告东明镇政府与被告绿丰蚕业签订的《租房协议》一份，以此证明被告违反合同约定未按时支付租金、未经原告同意私自转租等。2、2014年6月14日周清、李天锁调查朱月色的笔录一份；3、2014年3月8日陈嫒瑛给朱月色出具的收到条一份；4、2013年7月16日绿丰蚕业代表人周建方与卢氏县龙德调料制品厂代表人莫金海签订的《房屋租赁合同书》、当日周建方向莫金海出具的收条各一份；共同证明被告未经原告同意私自转租牟利的事实。5、2014年6月10日曲冉书写的情况说明一份；6、2014年6月13日刘爱萍书写的情况说明一份；共同证明原告购买被告蚕丝被，被告未按时报账的事实。 被告向本院提交的证据有：1、（2013）卢民三初字第192号民事裁定书一份，以此证明协议解除合同只需要通知的形式，无须经法院判决。2、2014年第三次卢氏县人民政府常务会议纪要一份，以此证明原告为了将场地拍卖，才通过诉讼与被告解除合同，将被告赶走的。 经庭审质证，被告对原告提交的证据均有异议。对证据1的真实性无异议，但认为不能证明被告违约的存在。对证据2、3、4均有异议，认为被调查人朱月色应出庭作证，笔录内容不属实；《房屋租赁合同书》没有被告单位盖章，也不是被告法定代表人签订的，与本案无关。对证据5、6有异议，认为该二人未当庭出庭作证，且均为原告单位的工作人员，所述不属实，又无其他证据相互印证，不能做证据使用。 原告对被告提交的证据均有异议。对证据1，认为依据合同法规定，合同可以依法解除，而且我国不是判例法国家，故该证据无法使用。对证据2，认为系复印件，被告应提供原件，否则不能证明该证据的来源合法，且会议纪要与本案无关。 对于原、被告双方向本院提交的证据，本院经审查后认为，原告向本院提交的证据1，系双方真实意思表示，可以作为有效证据使用。被告向本院提交的证据1，系生效的民事裁定书，可以作为有效证据使用。对于双方向本院提交的其他证据，本院将结合案情综合予以参考使用。 依据上述证据并结合当事人庭审陈述，本院可以认定以下事实：2012年2月18日，原告东明镇政府与被告绿丰蚕业签订《租房协议》，约定原告将其位于卢氏县张麻村老公社院内房屋及场地约5亩出租给被告使用，期限为20年，年租金每亩为300元，按5亩计算，被告于合同签订后15日内一次性支付前10年的租金15000元，下余10年租金待10年期满后另行协商；原告应按约定及时将租赁房屋及场地交给被告管理使用，被告应按约定及时给付租金；被告未经原告同意，不得在使用期间装修房屋、进行场地改造，不得将承租物转让给他人使用；约定的租赁期限届满后，本协议自行终止，在协议履行过程中，双方一直同意提前终止履行协议的，协议提前解除，如一方不同意终止协议的，则按协议条款规定执行。合同签订后，被告未按约定向原告支付租金。2012年5月份左右，原告购买被告价值25000元的蚕丝被，且没有支付价款。被告认为原告购买其蚕丝被，却未支付价款，该价款已经抵顶原告的租金，故被告已经实际支付原告租金。原告则认为不存在用蚕丝被价款抵顶租金之事，被告至今尚未支付租金，而且被告在承租期间，未经原告同意私自转租、对房屋进行改建、扩建，被告上述行为已违反协议约定。后双方多次协商未果，故原告起诉来院。 审理中，原告增加诉讼请求，要求被告立即腾出房屋及场地。 本院认为：我国合同法第六章对合同的权利义务终止进行了规定，当事人协商一致，可以解除合同。合同法第九十四条对当事人可以解除合同的五种情形进行了详尽罗列。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中原、被告双方于2012年签订了租房协议书，对张麻村老公社院房屋及场地的租赁事宜进行了约定，该协议系双方当事人的真实意思来表示，又不违背法律的强制性规定，合法有效。在租赁协议履行过程中双方发生争议，原告欲解除合同，按照上述法律规定，应与被告协商，若协商一致，合同自然解除，若未能协商一致，原告可按照合同法规定将解除合同的主张通知被告，若被告对解除合同存在异议，可在法定的期限内提起诉讼，本案中原告未按照合同法的规定履行解除协议的手续，而是直接向法院起诉要求解除合同，不符合我国民事诉讼法关于民事案件起诉条件的规定，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百三十九条之规定，裁定如下： 驳回原告卢氏县东明镇人民政府的起诉。 案件受理费100元，原告卢氏县东明镇人民政府预交，予以退回。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。 审 判 长 杨文波 代理审判员 宋延松 人民陪审员 周丽娟 二〇一四年十二月十日 书 记 员 管瑞芳 |
