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河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛民终字第2378号 上诉人（原审原告）：尚海，女，汉族。 委托代理人：杨传朝，河南洛浦律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：河南广融投资咨询有限公司。住所地：洛阳市西工区。 法定代表人：祝惠姣，该公司总经理。 委托代理人：李俊峰，河南洛峰律师事务所律师。 上诉人尚海与上诉人河南广融投资咨询有限公司因租赁合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2014）西民二初字第113号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人尚海的委托代理人杨传朝，上诉人河南广融投资咨询有限公司的委托代理人李俊峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理查明：2011年12月1日原告与被告签订房屋租赁合同，约定由被告租赁原告位于洛阳市西工区纱厂东路4号院金谷翠庭6幢106、107、108、201号房屋。租赁期为10年，自2012年1月1日起至2021年12月31日止，月租金54167元，年租金65万元。双方约定，被告需向原告缴纳房屋租赁押金10万元，合同签订后七日内被告交付2012年度及2013年度两年的租金130万元。以后每2年支付一次租金，每次支付2年的租金，每次支付租金的时间应提前3个月，即被告应于2013年9月底前支付给原告2014年度及2015年度的2年的租金130万元（以后以此类推）。被告不得逾期，否则每逾期一天应向原告缴纳本房屋的日租金的2倍的滞纳金；逾期超过3天后，被告每逾期一天，须赔偿原告10000元每天。原告给被告60天的时间作为装修免租期，本合同总租期顺延至2022年2月底。合同还对其它方面作了详细的约定。上述合同签订后，原告如约向被告交付了房屋，被告如约向原告交纳了2012年度及2013年度两年的租金130万元，并交付押金10万元。2013年9月18日被告通过邮递的方式向原告致函：我受河南广融投资咨询有限公司委托，现就双方2011年12月1日签订的《房屋租赁合同》的履行问题致函给您。你们双方签订合同后，投资咨询公司一直履行着合同义务，由于受国家政策，政府管理部门的有关规定限制，导致投资咨询公司支付房屋租金后，一直无法装修开业，为了避免双方造成误会，以及给双方造成经济损失，投资咨询公司委托我代为告知，原《房屋租赁合同》解除，合同解除后涉及到的有关问题我们坐下来协商解决，特此函告！落款为河南广融投资咨询有限公司，法律顾问李俊峰，电话号码13937975389，2013年9月18日。上述函件未加盖被告公章，也未附法律顾问的委托书等。原告接到上述函件后，委托律师于2013年10月8日向被告发送关于催交房租的函：河南洛浦律师事务所杨传朝律师受尚海女士的委托作为其代理人向贵公司函告如下：贵公司于2011年12月1日和尚海签订的《房屋租赁合同》所约定的第二次交房租期限已过，贵公司未能依据合同约定支付2014年度及2015年度租金。为避免损失继续扩大，望贵公司立即依约支付租金及相应的违约金，否则，因此所造成的损失由贵公司承担全部责任。落款为河南洛浦律师事务所律师杨传朝，并附授权委托书一份。另查明：本案诉讼期间，被告于2014年4月24日向该院出具证明一份：尚海女士，我河南广融投资咨询公司，于2013年9月18日告知你，双方解除租赁合同，现我公司将租赁房的钥匙，通过法庭转交给您，望您接收。特此证明！被告河南广融投资咨询有限公司加盖公章。该院收到房屋钥匙后即时并多次通知原告，原告至今未领取房屋钥匙。 原审法院认为：原、被告于2011年12月1日签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，双方应依约诚信履行。被告于2013年9月18日向原告发送的解除合同的函，由于没加盖被告公章，也没附委托书等，形式要件不齐全，致使原告不能确认该函真实性，但原告应在一定期限内依据法律规定请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。依据法律规定，该房屋租赁合同已解除，但被告在解除合同之时并未向原告交付房屋，实际占用至2014年4月24日才将房屋钥匙交至该院。故自2014年1月至2014年4月期间的房租216668元（54167元×4个月）被告应支付给原告。由于解除合同是被告所为，且没有在解除合同当时交付原告房屋，其行为属违约，应给原告一定的期限让原告装修或整理用以再次出租，该期限该院酌定3个月较为适宜，这3个月房租162501元（54167元×3个月），被告也应支付给原告，被告应支付原告房租共计379169元（7个月房租）。若原告还有其他损失，可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，经合议庭评议，判决：一、限被告河南广融投资咨询有限公司于本判决生效后十日内支付原告房租379169元；二、驳回原告尚海的其它诉讼请求。如被告河南广融投资咨询有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16500元，由原告尚海承担5000元，被告河南广融投资咨询有限公司承担11500元（被告应承担的受理费已由原告先行垫付，待执行时由被告向原告一并清结）。 宣判后，尚海不服一审判决，向本院提起上诉称：双方所签订的租赁合同已被解除是错误的。一审审理的尚海起诉的租赁合同租金支付纠纷，不是解除合同纠纷，河南广融投资咨询有限公司将钥匙交付一审法院属于交付对象错误，不发生已解除合同或已交付房屋的法律后果。一审既然已认定河南广融投资咨询有限公司违法就应该判令其承担违约责任，一审未判其承担违约责任是错误的。河南广融投资咨询有限公司是在庭审开庭之后才交付钥匙给一审法院，对尚海的诉讼请求未能全部支持，应承担相应责任，但一审却让尚海承担诉讼费用不符合法理。一审法院在认定事实和程序上有误。请求二审法院撤销原审判决，支持尚海的诉讼请求。 针对尚海的上诉，河南广融投资咨询有限公司答辩称：答辩意见同河南广融投资咨询有限公司的上诉意见。 河南广融投资咨询有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称：原审庭审前河南广融投资咨询有限公司在答辩状中已提出反诉，并由代理人向法庭递交反诉状，但原审拒不受理其反诉，这明显违反民诉法的相关法律规定，属于程序上违法。原审庭审中，河南广融投资咨询有限公司举证2013年9月20日已提出解除房屋租赁合同外，并且还举证证明尚海于2013年9月26日委托律师解决房屋租赁合同涉及到的装修赔偿纠纷的问题，这说明尚海在2013年9月26日前已明知并且同意解除合同。所以，原审判决认为“河南广融投资咨询有限公司2013年9月18日解除合同函，致使尚海不能确认该函的真实性”是错误的。2013年9月26日尚海已委托律师向河南广融投资咨询有限公司要求解除合同后的装修赔偿问题，这说明双方已同意解除合同，但原审判决不但不让尚海退还河南广融投资咨询有限公司多交的房屋租金，并且判令河南广融投资咨询有限公司再多支付7个月房屋租金，这明显偏向尚海，对河南广融投资咨询有限公司不公。原租赁合同约定给河南广融投资咨询有限公司让两个月房屋装修时间，但原判决却在租金支付上不予扣减，这显属不公。原审在事实认定部分已认定河南广融投资咨询有限公司除支付尚海两年租金130万元，并交付押金10万元，但在判决时未予扣减押金10万元，这明显不公。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决第一项，改判为驳回尚海诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由尚海承担。 针对河南广融投资咨询有限公司的上诉，尚海答辩称：答辩意见同尚海的上诉意见。 本院审理查明的事实与原审查明基本一致。 本院认为：尚海与河南广融投资咨询有限公司签订的房屋租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应依约享受权利、承担义务。河南广融投资咨询有限公司于2013年9月18日向尚海发送了解除合同的函，虽没加盖河南广融投资咨询有限公司公章，也没附委托书等，形式要件不齐全，致使尚海不能确认该函真实性，但尚海可在一定期限内依据法律规定请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。依据法律规定，该房屋租赁合同已解除。河南广融投资咨询有限公司在解除合同之时并未向尚海交付房屋，实际占用至2014年4月24日才将房屋钥匙交至法院。因此原审判令其自2014年1月至2014年4月期间的房租216668元支付给尚海并无不当，本院予以维持。由于是河南广融投资咨询有限公司提出解除合同，且没有在解除合同之时将租赁物交于尚海，其存在违约，鉴于本案的实际情况，原审酌定河南广融投资咨询有限公司支付尚海3个月的房租以弥补其损失，亦无不当，本院予以维持。若尚海尚有其他损失，其可另行解决。对于10万无押金，河南广融投资咨询有限公司可另行主张。综上，尚海、河南广融投资咨询有限公司的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13008元，由上诉人尚海负担5773元，上诉人河南广融投资咨询有限公司负担7235元。 本判决为终审判决。 审判长 苏 娜 审判员 吴爱霞 审判员 沈可可 二〇一四年十二月十八日 书记员 乔淑珂 |
