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洛阳市老城区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）老民初字第1114号 原告：河南绿都物业服务有限公司洛阳分公司。住所地：洛阳市西工区春都路14号绿都春园1幢1-101号。 法定代表人：李慧，该分公司总经理。 委托代理人：王克，该公司法务部员工。 委托代理人：王利娟，该公司客服中心主任。 被告：吕园园，男，1983年5月26日出生。 原告河南绿都物业服务有限公司洛阳分公司（以下简称：河南绿都物业服务洛阳分公司）因与被告吕园园物业服务合同纠纷一案，于2014年9月16日向本院提起诉讼。本院于同日作出受理决定，向被告吕园园送达了起诉书副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票。并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南绿都物业服务洛阳分公司的委托代理人王克、王利娟到庭参加诉讼，被告吕园园经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告河南绿都物业服务洛阳分公司诉称：2009年12月吕园园办理了入住洛阳市老城区绿都小区2号楼2单元6-602号手续，双方签订了《前期物业服务协议》一份，约定：吕园园从2009年10月28日起，按照本协议约定的交费标准和方式及时交纳物业服务费等费用。服务费标准为0.30元／月／平方米，每月服务费20.63元；交纳费用时间为每季度首月15日前交纳当季度物业费。首次交纳应不少于3个月的服务费；吕园园不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，河南绿都物业服务洛阳分公司有权要求吕园园补交，并从逾期之日起每日支付应交费费用日万分之五的违约金。协议签订后，吕园园自2011年12月起至2014年9月止拖欠河南绿都物业服务洛阳分公司物业服务费981.07元。河南绿都物业服务洛阳分公司多次向吕园园电话、书面催交未果，为此，河南绿都物业服务洛阳分公司持状诉至法院。要求：1、吕园园支付自2011年12月起至判决实际履行之日物业服务费981.07元（按照每月物业费31.60元计算，暂计至2014年9月）。2、吕园园支付滞纳金298.15元（按前期物业服务协议约定每日千分之五计算）。 被告吕园园未提交答辩材料。 原告河南绿都物业服务洛阳分公司为支持自己的主张提交证据材料如下： 证据1、吕园园身份证复印件一份。证明吕园园主体资格。 证据2、前期物业服务协议一份。证明河南绿都物业服务洛阳分公司与吕园园存在物业服务合同关系。 证据3、河南绿都物业服务有限责任公司变更登记申请书一份。证明2011年3月郑州通达物业管理有限公司变更企业名称为河南绿都物业服务有限公司，企业法人的主体资格一致性未发生变化。 证据4、吕园园最后一次交纳物业费收据底联一份。证明吕园园最后一次交纳物业费的时间为2010年12月至2011年11月。 证据5、挂号信回执及邮政快递回执一份。证明吕园园自2011年12月1日起，不再交纳物业费，河南绿都物业服务洛阳分公司曾两次书面催告吕园园交纳物业服务费。 证据6、物业服务催交通知单、物业费催交律师函各一份。证明河南绿都物业服务洛阳分公司依法书面催交物业费函件，证明依法书面催交事实。 证据7、收费许可证一份。证明河南绿都物业服务洛阳分公司具有收费资格，物业费于2013年进行调整。 被告吕园园未提交证据材料。 本院根据原告河南绿都物业服务洛阳分公司的陈述及举证情况，对本案事实确认如下：吕园园系洛阳市老城区绿都春园小区2号楼2单元6-602号（房屋建筑面积68.70m?）房屋业主。2009年12月31日，吕园园与郑州通达物业管理有限公司洛阳分公司签订《前期物业服务协议》一份。约定：吕园园从2009年10月28日起，按照本协议约定的交费标准和方式及时交纳物业服务费等费用。服务费标准为0.30元／月／平方米，每月服务费20.63元；交纳费用时间为每季度首月15日前缴纳当季度物业费。首次交纳应不少于3个月的服务费。吕园园违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，河南绿都物业服务洛阳分公司有权有权吕园园补交，并从逾期之日起每日支付应交费用千分之五的违约金。2011年3月郑州通达物业管理有限公司名称变更为河南绿都物业服务有限公司。自2011年12月1日起，吕园园未再交纳物业费，河南绿都物业服务洛阳分公司多次向吕园园电话、书面催缴未果，为此，河南绿都物业服务洛阳分公司持状诉至本院。庭审中，河南绿都物业服务洛阳分公司主张的违约金每日千分之五，变更为每日按万分之五计算。 另查明，2012年2月2日，河南绿都物业服务洛阳分公司经老城区物价办公室审批，洛阳市老城区绿都小区物业服务费，自2011年1月始至2013年4月物业服务费由原0.30元／月／平方米调整为0.38元／月／平方米，自2013年5月始至2014年9月调整为0.46元／月／平方米。 本院认为：原告河南绿都物业服务洛阳分公司与被告吕园园签订的前期物业管理服务协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律规定，该协议合法有效。双方应当按照协议的约定全面履行义务。被告吕园园未依约履行义务，属违约行为，应当承担相应的违约责任。现原告河南绿都物业服务洛阳分公司要求被告吕园园支付物业费981.07元（按每月31.60元计算，自2011年12月暂计至2014年9月止），其中的923.36元【自2011年12月计至2013年4月止，计16个月，期间的物业费为417.76元（即：房屋建筑面积68.70m?×0.38元／m?=每月物业费为26.11元×16个月）；自2013年5月计至2014年9月止，计16个月，期间的物业费为505.60元（即：房屋建筑面积68.70m?×0.46元／m?=每月物业费为31.60元×16个月）】，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。超出部分，本院不予支持。关于原告河南绿都物业服务洛阳分公司要求被告吕园园支付滞纳金298.15元，庭审中，原告绿都物业公司要求按日万分之五计算并请求法院予以酌定，系其对自身权利的处分，故本院酌定滞纳金为100元。综上，被告吕园园应支付原告河南绿都物业服务洛阳分公司物业费923.36元、滞纳金100元，共计1023.36元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告吕园园在本判决生效后十五日内支付原告河南绿都物业服务洛阳分公司物业费923.36元、滞纳金100元，合计1023.36元。 二、驳回原告河南绿都物业服务洛阳分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元，由被告吕园园负担（原告已垫付，待执行时由被告一并转付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。 审判员 常跃华 二〇一四年十二月九日 书记员 宋 娜 |
