|
洛阳市老城区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）老民初字第1116号 原告：河南绿都物业服务有限公司洛阳分公司。住所地：洛阳市老城区春都路14号绿都春园1幢1-101。 负责人：李慧，该公司总经理。 委托代理人：王克、王利娟，该公司员工。 被告：曹令军，男，1977年4月6日出生。 原告河南绿都物业服务有限公司洛阳分公司（以下简称绿都物业公司）因与被告曹令军物业服务合同纠纷一案，于2014年9月16日向本院提起诉讼。本院受理后，向被告曹令军送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿都物业公司的委托代理人王克、王利娟，被告曹令军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告绿都物业公司诉称：曹令军住洛阳市老城区绿都春园小区1号楼1单元6层605号，于2009年10月办理了绿都春园小区收房入住手续。绿都物业公司作为该小区的物业服务企业，与曹令军签订了前期物业服务协议，约定曹令军每季度首月5日前缴纳当季度物业费，协议约定物业服务费标准为0.46元／月／平方米，每月服务费30.28元。但曹令军自2011年1月份开始拖欠物业费，截至2014年9月份，曹令军累计拖欠物业费已达45个月。经绿都物业公司多次电话、书面催缴，曹令军仍没有履行缴费义务。为维护自身合法权益，绿都物业公司诉至法院，请求：1、判令曹令军支付自2011年1月至判决实际履行日、按照每月30.28元计算的物业服务费（截至2014年9月欠物业服务费1215.04元）；2、判令曹令军支付滞纳金490.54元；3、本案诉讼费由曹令军承担。 被告曹令军辩称：曹令军不交物业费是有原因的，房屋存在很多问题，由于房屋质量问题造成房屋裂缝、屋顶灰层掉落，根据房屋裂损程度要求开发商按照购房价款的30%赔偿；客厅屋顶灰层掉落，砸到电视机，电视机有明显划痕，使孩子受到惊吓；房屋裂缝是2010年6月发现的，当时通过绿都物业公司找到的开发商，问题一直没有解决，使曹令军长期遭受精神折磨，要求绿都物业公司赔偿精神损失费10000元；因为绿都物业公司在知情的情况下没有给曹令军解决问题，绿都物业公司应当赔偿违约金；由于楼上装修导致客厅漏水及灰层掉落，要求绿都物业公司解决；绿都物业公司应当退还第一年缴纳的物业费，当时没有停车棚，绿化达不到，没有健身设施；绿都物业公司收取物业费标准偏高，现收取物业费标准没有与业主们协商一致；小区门口有垃圾池，垃圾臭气熏天，回到家都不敢开窗户。 原告绿都物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料： 1、曹令军身份证复印件一份。证明曹令军的主体资格及身份。 2、前期物业服务协议一份。证明绿都物业公司和曹令军存在物业服务合同关系。 3、有限责任公司变更申请书一份。证明郑州通达物业管理有限公司于2011年3月变更企业名称为河南绿都物业服务有限公司，企业法人的主体资格一致性未发生变化。 4、收据一份。证明曹令军最后一次缴纳物业费的期间为2009年12月至2010年12月，自2011年1月1日起，曹令军即开始不再缴纳物业费。 5、挂号信回执及邮政快递回执各一份。证明绿都物业公司曾两次书面催告曹令军缴纳物业服务费。 6、物业服务费催交通知单、物业费催缴律师函各一份。证明绿都物业公司依法书面催交物业费的事实。 7、收费许可证一份。证明从2011年1月开始收费标准调整为每平方米0.38元，2013年5月调整为每平方米0.46元。 经质证，被告曹令军对证据1、2、3、4、5、6均无异议。对证据7有异议，绿都物业公司提高服务费没有向曹令军书面告知。 被告曹令军为支持其抗辩主张向本院提交照片11张。证明房屋存在质量问题。 经质证，原告绿都物业公司认为该份证据与本案无关。 本院依据原、被告的诉辩意见和举证及质证情况，对本案事实确认如下： 曹令军系洛阳市老城区绿都春园小区1号楼1单元6层605号房屋业主。2009年10月23日，曹令军与郑州通达物业管理有限公司洛阳分公司签订了前期物业服务协议，协议约定物业名称为绿都春园住宅小区，房屋座落位置1号楼1单元605室，建筑面积65.82平方米；曹令军从2009年12月1日起按照本协议约定的交费标准和方式及时交纳物业服务费；多层住宅按0.3元／月／平方米，每季度首月15日前交纳当季度的物业服务费；曹令军不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，绿都物业公司有权要求曹令军补交，并从逾期之日起每日支付应缴费用千分之五的违约金等内容。郑州通达物业管理有限公司名称于2011年3月变更为河南绿都物业服务有限公司。协议签订后，曹令军按期向绿都物业公司交纳物业费。自2011年1月起，因房屋质量问题，曹令军未再向绿都物业公司交纳物业费。诉讼中，绿都物业公司主张违约金按每日万分之五计算，并请求法院对滞纳金数额予以酌定。 另查明：自2011年1月，绿都物业公司的物业收费标准经政府许可调整为0.38元／月／平方米，自2013年5月调整为0.46元／月／平方米。 本院认为：原告绿都物业公司与被告曹令军签订前期物业服务协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。被告曹令军未按照合同约定的时间交纳物业服务费应当承担相应的违约责任。故原告绿都物业公司要求被告曹令军交纳2011年1月至2014年9月的物业服务费1215.04元，并支付滞纳金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于原告绿都物业公司主张的滞纳金490.54元，原告绿都物业公司要求按日万分之五计算并请求法院予以酌定系其对自身权利的处分，故本院酌定为100元。被告曹令军以房屋存在质量问题为由拒绝交纳物业费，理由不能成立，本院不予支持。对于2014年9月以后的物业服务费，原告绿都物业公司可根据物业服务合同的实际履行情况另行主张。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告曹令军于本判决生效之日起十日内支付原告河南绿都物业服务有限公司洛阳分公司2011年1月至2014年9月的物业服务费1215.04元、滞纳金100元，合计1315.04元； 二、驳回原告河南绿都物业服务有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元，由被告曹令军负担（原告已垫付，待执行时由被告付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。 审判员 袁玲玲 二〇一四年十二月九日 书记员 李可可 |
