|
河南省洛阳市洛龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛龙民初字第1795号 原告：刘龙飞，男，1991年8月13日出生。 被告：马雪堂，男，1955年12月23日生。 原告刘龙飞诉被告马雪堂为租赁合同纠纷一案，本院受理后依法按照普通程序对该案进行了公开开庭审理，原告刘龙飞与被告马雪堂到庭参加了诉讼。现已审理终结。 原告诉称：2012年8月18日原告与被告签订租赁合同，原告租赁被告的房子期限为三年，每月租金600元，现在被告要违反合同增加租金，被告不让原告继续经营，现己对原告所经营的场所停水停电，并且将店门封闭。被告的行为违反了合同的约定，侵犯了原告的合法权益，特诉至法院，请求：1.被告继续履行房屋租赁合同。2.被告承担诉讼费。3.被告包赔原告不能营业的经济损失和店内物品财产损失共计金额36000元。 被告辩称：一、双方于2012年8月18日签订《商铺租赁协议》中载明的房屋，由答辩人的儿子马献超所建，所有权属于马献超。当时答辩人没钱花，未经马献超同意就私自与原告签订合同。后来，在2014年7月马献超知道后也不认可该协议。原告与答辩人所签该租赁协议时，答辩人无权处理，当时该协议属于效力待定合同，后来该协议未经马献超追认，已是无效合同。二、实际上，当时原告又与答辩人还有另外口头约定租金调整办法，口头约定：原告租赁马献超两间房屋，自2012年8月份起，每间每月暂时支付租金300元，租金随市场调整，按隔壁商家的租金标准支付，水电费由原告交付。三、2014年7月初马献超知道答辩人将其房屋出租给原告后，与隔壁商家商定房屋的租金标准调整为每间每月400元。遂马献超通知原告自8月起原告要么按每间每月400元支付租金，要么2012年8月18日签订《商铺租赁协议》无效，双方合同解除，并结清水电费，原告必须于8月底前腾空房屋；否则，9月初马献超将收回房屋。截止目前原告仍未腾空房屋，致使马献超整体6间房无法出租，损失巨大。四、截止目前，原告未交任何保证金，自2014年8月始至今原告不按约定的租金调整办法支付租金，租金至今分文未交，下欠水电费未付。这是原告的违约行为。已经通知原告解除该《商铺租赁协议》。五、原告未经马献超同意私自改变房屋结构。造成房屋隐患，根本违反协议，马献超保留要求原告赔偿的权利。总之，答辩人与原告于2012年8月18日签订《商铺租赁协议》已经解除。答辩人和马献超实际上与原告已不存在房屋租赁关系，原告诉求答辩人继续履行房屋租赁合同和赔偿损失，证据不足，依法驳回。 经审理查明：被告所在村于2010年11月19日收取被告儿子马献超规划费用，并于同年12月12日将原位于龙门石窟世界文化遗产园区龙门石窟街道办事处郜庄村马建财隔墙板厂以东、龙顾路以北、马松林厂以南马献超使用的土地调整为长22米宽15.5米宅基地后，马献超在该土地上投资建成房屋。原告欲租赁该房屋一层的两间房屋，与被告商谈，原告打印好《商铺租赁协议》格式合同并填好后，找被告签字，被告就以其名义对马献超所有的房屋一层的两间房屋设定了租赁法律关系，并于2012年8月18日签订《商铺租赁协议》一份。该协议约定：将位于龙门石窟世界文化遗产园区龙门石窟街道办事处郜庄社区马建财隔墙板厂以东、龙顾路以北、马松林厂以南属于被告儿子马献超的房屋一层的两间门面房租给原告进行经营；该租赁房屋的月租金为600元，以现金支付，首付6个月租金，以后按每6个月结算一次；租赁期限为36个月，自2012年8月18日起至2015年8月18日止；租赁期间的水电费等由原告承担；原、被告双方如遇特殊情况，需提前终止本协议，必须提前1个月通知对方，等对方同意后，方可办理退房手续；如无故违约则向对方支付违约金300元整，若被告违约，除退还原告押金（原告未交押金）外，还必须支付给原告上述金额违约金；反之，若原告违约，则被告有权不退押金。双方协议签订后，原告依约六个月交付一次租金，并进驻占有该房屋进行经营。2014年7月，原告所租赁房屋的邻居商家租金涨至每间每月400元，被告儿子马献超遂与原告商谈按邻居商家租金每间每月400元标准事宜，原告坚持按约定的两间租金600元支付，双方未能达成书面一致意见，原告向被告及其儿子马献超按两间租金600元支付，被告及其儿子不予接受，被告儿子马献超遂通知原告：自2014年8月起要么按每间每月400元支付租金，要么2012年8月18日签订《商铺租赁协议》无效或解除，并结清水电费，须于8月底前腾空房屋；否则，9月初马献超将收回房屋。2014年8月28日原告停止营业至今，此后的房屋租金亦未交纳。原告持有所租赁房屋的钥匙，其仍然实际控制该房屋内的物品。在庭审中，原告同意终止合同，但要求被告赔偿诉求的损失。 本院认为：原告提交2012年8月20日郜庄社区居委会的产权证明，载明原告租赁的房产属于被告所有，该内容系是原告填写；被告提交2014年9月20日郜庄社区居委会证明，载明原告租赁的房产系马献超投资建造，所有权属于马献超。两份证据相矛盾，因原告提交2012年8月20日郜庄社区居委会的产权证明内容系是原告填写，被告提交2014年9月20日郜庄社区居委会证明经主管人员签字盖章，该被告提交证据的效力大于原告提交的证据的效力，应当认定该房产属于被告儿子马献超。被告与其儿子马献超同住一村，被告虽无权对其儿子马献超的房屋设定权利和义务，但在原、被告双方于2012年8月18日签订《商铺租赁协议》后的合理时间内，马献超未明确表示同意或不同意，视为马献超默认。该《商铺租赁协议》，系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告双方在履行该协议过程中，马献超告知原告要么按新的租金标准订立合同，要么2012年8月18日签订《商铺租赁协议》无效或解除，并结清水电费，须于8月底前腾空房屋。原告受领该通知后，其要求向被告自2014年8月按约定的每间每月300元支付租金，被告不予接受，视为被告代表马献超告知原告的事项。原告于2014年8月28日停止营业的行为，视为原告同意选择2012年8月18日签订《商铺租赁协议》解除。《商铺租赁协议》中约定：原、被告双方如遇特殊情况，需提前终止本协议，必须提前1个月通知对方，等对方同意后，方可办理退房手续，该内容应属于约定的合同解除条件。被告方2014年7月通知原告，原告于2014年8月28日停止营业，且在庭审中原告也同意终止合同。双方行为符合双方约定的合同解除的条件，视为双方2012年8月18日签订《商铺租赁协议》于2014年8月28日协商一致解除。在被告方通知原告方后的一个月之间内，以及《商铺租赁协议》解除后至今，原告依然掌控所租赁房屋的钥匙，其有机会也有条件避免损失的产生和扩大而未及时处理，更何况其损失仅为本人陈述而无其他证据。被告辩称：《商铺租赁协议》已经解除，双方已不存在房屋租赁关系，原告诉求继续履行房屋租赁合同和赔偿损失，证据不足，依法驳回。故原告诉求被告继续履行房屋租赁合同，以及令被告赔偿不能营业的经济损失和店内物品财产损失共计金额36000元，理由不充分，证据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议，判决如下： 驳回原告刘龙飞的诉讼请求。 本案受理费880元，由原告刘龙飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。 审 判 长 王忠民 人民陪审员 倪连华 人民陪审员 牛菲洁 二〇一四年十二月十七日 书 记 员 焦志豪 |
