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河南省洛阳市洛龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛龙民初字第1394号 原告刘新刚，男，汉族，1972年2月8日出生. 委托代理人闫宁，河南大鑫律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告洛阳宝龙置业发展有限公司（地址：洛阳市洛龙区开元大道）。 法定代表人许健康，该公司董事局主席。 委托代理人许文，河南王城律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告洛阳宝龙商业物业管理有限公司。 法定代表人许健康，该公司董事局主席。 委托代理人王志光，河南永晖律师事务所律师。代理权限：一般代理。 委托代理人李振琦，该公司营运部主管。 原告刘新刚诉洛阳宝龙置业发展有限公司被告洛阳宝龙商业物业管理有限公司排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘新刚及其代理人闫宁与被告宝龙置业代理人许文、被告宝龙物业代理人王志光、李振琦均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：原告于2012年5月3日开始租用宝龙置业的A2-03-1号商铺进行经营，依约缴纳了租赁费用和物业管理费用，2013年5月底，原告承租的商铺中出现大量散发的厨房油烟，随即向二被告申请维修，在原告多次报修和催促下，被告才派人进行了简单的修复，未有效制止漏烟，由于店内刺鼻的烟味，导致原告无法正常经营，造成巨大经济损失，故起诉要求：1.被告排除妨害；2.退还原告13个月物业费52156元、租金104312元；3.顺延商铺合同期13个月；4.赔偿原告经济损失48500元。并承担本案诉讼费。 被告宝龙置业辩称：原告的商铺的房子是经过竣工验收的，合同约定保修期二年，过了保修期出现漏烟，原告要求宝龙置业承担维修责任没有依据。漏烟问题是相邻商户造成的，应该属于相邻关系。租赁合同8.3条、9.9条约定：原告方就排油、排烟、排水、排污线路和空调机组、室外制冷机组或摆放场地等的设置，均须以不影响相邻各方为前提，原告方应负责处理该相关纠纷；我方的维修责任仅限于租赁场所的主体结构及公共设施、公共区域。原告没有造成实际损失的证据，要求赔偿没有依据。 被告宝龙物业辩称：同意宝龙置业公司的答辩意见，从原告经营报表数字显示，原告的所述的漏烟期间处于经济增长状态，并未造成实际损失，故原告要求赔偿没有依据。法院审理期间，曾会同当事各方一起到现场勘查，确认没有烟味，原告诉请排除妨害，没有事实依据。我方持续提供物业服务且无违约，原告要求退还物业费的请求不能成立。涉及是否顺延合同，属于双方当事人平等自愿协商的范畴，原告诉请顺延合同13个月，没有依据，不能成立。我方与原告签订了《物业管理服务协议》，依据该协议第六条第（五）款、第3项、第6项规定，即使原告因设备漏烟造成了什么损害，我方也不应承担其损害责任。 原告提交的证据：1.租赁合同一份；2.报修单4份；3.录音、录像证据一组；4.顾客见证漏烟问题的证明一组；5.原告缴纳租赁费、物业费凭证一组；6.转让协议一份。 被告宝龙置业对原告证据的质证意见：对证据1的真实性无异议，但应是谁排烟向谁主张权利，原告告错了对象；对证据2仅认可2013年11月28日和2014年5月17日的维修单，其中2013年1月28日填报内容是原告自己填写的，不真实，不认可，同年6月23日的维修单无我方人员签字；对于证据3的录音录像片段，基本都是原告自己在说漏烟情况如何，到场工作人员没有确认，录像中也看不到有烟，还反映出顾客不是因为漏烟不买东西，而是买完东西才离开；证据4的证明不能成立，原告所说的这些顾客是否存在和去过原告的商店，不知道清除，且是原告打印好让人签字，真实性有异议，不具有证明力；对于证据5请被告宝龙物业质证；对于证据6真实性无异议，转让费与我公司无关。我们认可原告商店内漏烟的问题存在，我们也找了专业人员进行维修；原告报修是在2013年10月份，而不是当年的5月份，多次进行维修，原告总是说还有漏烟，最后就是维修人员在有缝的地方都打上了封胶。 被告宝龙物业对原告提交证据的质证意见：基本同意宝龙置业的质证意见，原告提交的录像不完整看不清楚，录音无完整的文字说明，仅仅是摘取了录音片段整理出了文字，不能证明漏烟已经达到了无法忍受影响经营，且录音录像属于原告私自录拍，属于无效证据，但也说明我方已经积极履行了物业服务协议的义务，并解决了原告报修的问题。对证据5无异议，证据6真实性无异议，但与我方无关。 被告宝龙置业举证情况：1.转让协议、租赁合同、服务协议，证明原告是2011年10月开始使用商铺，报修漏烟是2013年11月28日，已经过了质保期，按照约定，维修费应该由原告承担；2.验收记录、维修证明、维修单位资质证明。 原告对宝龙置业证据的质证意见：证据1的真实性无异议，但是，2011年10月开始使用的是李杨，并不是本案原告，租赁合同是宝龙置业提供的格式合同，宝龙置业在合同中减轻自己的责任，加重了对方的责任；但合同第2条第二款说明二被告有维修和管理原告商铺的义务；对证据2的验收记录无异议，对维修单位证明有异议，证人证言应该出庭作证，同时反而证明了原告的主张，即商铺有漏烟，经过了多次维修，漏烟的位置属于公共区域，责任在于两个被告，亦未证明已经修好。 被告宝龙物业对宝龙置业所提交证据无异议。 被告宝龙物业举证情况为：签到表、情况说明，证明原告并无因漏烟造成损失。 原告对于宝龙物业证据的质证意见：签到表虽是我店报送的，但是，上面所写营业额的数字都不真实，是虚假的；情况说明是单方出具，对真实性有异议。不能证明原告的商铺未受到损失。 被告宝龙置业对宝龙物业所提交证据的意见为：签到表的营业额数字都是原告店内营业员自己填写上报的，在原告所说的漏烟时间段，数字显示原告不但未遭受经济损失，营业额越来越高。 经审理查明：原告于2012年5月3日分别与被告宝龙置业、被告宝龙物业签订了位于洛阳开元大道的宝龙城市广场A2-03-01号商铺的《租赁合同》、《物业管理服务协议》。在原告经营过程中，发现店铺内有味异、炒菜有烟，于2013年6月23日和11月28日向宝龙物业填写了维修工作单，宝龙物业派员对原告租赁商铺吊顶上面途径的烟道进行了多次检查维修。原告仍反映有异味，2014年2月，宝龙物业委托洛阳豪天土木工程有限公司（简称为洛阳豪天）前往维修，发现该商铺内中午时有炒菜味，维修后次日回访，原告的店员答复已无异味。同年3月宝龙物业通知洛阳豪天说该店铺有漏烟，洛阳豪天维修人员，到原告商铺内未发现漏烟与异味，仍按要求进行了密封维修，次日回访，原告的店员答复已无异味；如此类同，洛阳豪天又于当年5月、6月两次前往原告所租用商铺，按要求进行了密封维修，并多次于午时、傍晚时前往回访，未发现有异味和烟雾现象。另查明：宝龙城市广场A2-03-01号商铺，于2011年10月31日至2012年5月2日，由商户李杨租用，经宝龙置业参与于2012年5月3日转让给本案原告。原告因上述纠纷，于2014年7月4日向本院起诉，在审理过程过，本院于2014年9月2日中午12时至13时之间，会同双方当事人前往原告租用商铺内现场勘验，未发现有油烟和异味。本案经调解无效。 综上所述，本院认为：正被妨害特定的物依然存在，是权利人对现时妨害人行使请求权的前提。原告自2012年5月租用宝龙置业的商铺一年后，曾经出现途径商铺内烟道的烟味泄露现象，原告多次报修，被告方亦积极予以检查维修，已经排除了妨害，故原告所诉排除妨害的请求不能支持。合同的履行期限，属于合同内容之一，应由合同当事人约定；维修烟道过程中原告并未停止经营，亦无证据证明因为维修而影响其租赁商铺的使用，原告要求顺延租赁合同期，不符合法律规定；原告所述商铺内烟味刺鼻，影响经营，损失巨大，缺乏证据，不能认定，原告以此要求二被告退还租赁费和物业费，不能支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第十二条第（六）项、第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经合议庭评议判决如下： 一、驳回原告刘新刚对被告洛阳宝龙置业发展有限公司的诉讼请求。 二、驳回原告刘新刚对被告洛阳宝龙商业物业管理有限公司的诉讼请求。 本案诉讼费4575元，由原告刘新刚负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五内提出上诉，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。 审 判 长 姚光辉 审 判 员 尤双喜 人民陪审员 李艳红 二〇一四年十二月三十日 书 记 员 王 丽 |
