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河南省洛阳市洛龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛龙民初字第1389号 原告（反诉被告）刘新刚，男，汉族. 委托代理人闫宁，河南大鑫律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告（反诉原告）洛阳宝龙商业物业管理有限公司。 法定代表人许健康，该公司董事局主席。 委托代理人李振琦，该公司营运部主管，代理权限：特别授权。 委托代理人王志光，河南永晖律师事务所律师。代理权限：一般代理。 原告刘新刚诉洛阳宝龙商业物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，在审理过程中，被告宝龙商业公司于2014年7月5日提出反诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告刘新刚及其代理人闫宁与被告宝龙商业公司代理人李振琦、王志光均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：原告于2012年4月16日与被告签订了《场地使用合同》，该场地位于洛阳宝龙城市广场地下一层，面积为341平方米，用途为图书、音像批发中心，使用期自2012年4月30日至2015年4月19日。合同生效后，原告依约交纳了保证金和租金。原告租用该场地原定用于图书音像批发中心，由于被告严重违约，导致原告遭受巨大损失，故起诉要求：1.确认2012年4月16日《场地使用合同》有效；2.判令被告全面履行该合同义务；3.被告赔偿原告经济损失67150元；4.由被告承担本案的诉讼费用。 被告宝龙商业公司辩称：被告于2012年4月16日与原告签订了第一份《场地使用合同》，之后又于同年7月15日签订了DB1001、DB1002《场地使用合同》共两份合同，对之前的第一份《场地使用合同》进行了变更；第一份合同约定的三年租期，之后的合同虽然租期变更为一年，但不限于连续三年每年签署一份一年期合同的租赁方式。第一份合同经双协议变更并订立了新的合同后后即告无效，原告要求确认其有效的请求、以及其它的诉讼请求应予驳回。 反诉原告宝龙商业公司反诉称：2012年7月15日宝龙商业公司与刘新刚签订了两份《场地使用合同》，一份是将编号为DB1001号地下停车场、面积为200平方米的场地租给刘新刚，使用期自2012年8月1日至2013年7月31日。由于刘新刚未支付2013年5月1日至同年7月31日的场地费6000元，还占有该场地至今，也并未与我方续签新合同，故按照双方《场地使用合同》第六条第一款和第四款的约定，刘新刚应支付违约金。另一份编号为DB1002号的《场地使用合同》，刘新刚在履行过程中也同样违约，也应支付违约金。诉讼请求：1.判令刘新刚支付所欠场地费6000元；2.要求刘新刚依照DB1001号《场地使用合同》第六条第一款支付违约金108333元、第四款支付违约金120000元；3.要求刘新刚按照DB1002号《场地使用合同》支付违约金76375元；承担反诉费。 反诉被告刘新刚对于宝龙商业公司的反诉辩称：1.关于DB1001、DB1002号合同，并不是一式两份，而是反诉方管理人员召敏对被诉人说为了符合其内部流程、应付其上级只允许租期一年的要求而签署的，真正的场地使用合同，只有2012年4月16日这份合同，该合同第8条第一款中明确约定，需要另行签署合同时，需保证场地使用期和收费标准不变，之后的两份合同与客观事实不符，不符合有效成立条件，属于无效合同；2.要求支付租金的诉讼时效为一年，反诉人要求支付租金超过诉讼时效；3.由于宝龙商业公司违约，我方未交第二期的租金，属于先履行的抗辩权，以此要求我方承担违约责任，无法律依据。 原告（反诉被告）刘新刚举证情况：1.自己的身份证；2.2012年4月16日签署的《场地使用合同》和当日交纳的保证金票据1万元和同年4月17日所交的场地使用费票据；3.音频证据；4.2012年8月8日对场地铺地板砖的协议及付款证明；5.玻璃围墙及付款证明；6货架发货单；7.不同时期的现场照片。 被告宝龙商业公司质证意见：证据1、证据2的真实性无异议，需要说明的是该《场地使用合同》已失效，第8条第1款的约定说明，该合同是附条件终止的协议、交费收据与本案无关；证据3属于原告人私自偷录，不具有合法性，也无完整的文字材料，不应作为定案依据，也不能证明原告的观点；证据4、证据5、证据6真实性有异议，不予认可；证据7拍摄时间不明，不予认可。 反诉人宝龙商业公司举证情况为：1.2012年7月5日所签两份合同及其审批表；2.2012年12月3日原告的交费收据，系原告补交2012年7月5日与当年4月16日所签合同租金的差额；3.2012年5月3日原告商铺的租赁合同；4.案外人陈伟的场地的租赁合同；5.案外人张东的仓库使用协议。 被反诉人刘新刚质证意见为：证据1的真实性无异议，审批表也证明我方租赁该场地是用于配送中心、召敏是反诉人的运营经理及负责人，召敏明确告知原告，该两份合同是为了应付上级检查，内容不真实，且仅用于存档，并未给我方；对两份合同的生效要件有异议，其内部规章制度不能对抗第三人，证实该场地每平方米租金为10元；证据2的真实性无异议，该收据不是被告所说的补交，而是对第一份合同的交费，租赁场地交付的时候，并不能达到经营状态；证据3无异议；证据4和证据5没有原件，不予质证，且与本案无关联性。 经审理查明：原、被告双方于2012年4月16日签订了《场地使用合同》，该合同约定原告租赁被告位于负一层的地下停车场341平方米，自2012年4月20日至2015年4月19日；用途为图书、音像批发中心，乙方（原告）地下车库目前处于未启用状态，可以满足经营要求；第一个租赁年度每月10元／㎡，当年4月20日至10月31日免收租金，当年11月1日至2013年4月19日租金19140元；第二个租赁年度每月12元／㎡，自2013年4月20日至2014年4月19日，年租赁费为49104元；第三个租赁年度每月15元／㎡，2011年4月20日至2015年4月19日，年租赁费为61380元。该合同第八条1的特别声明：“甲方就此场地使用协议事宜上报集团公司审批，在获得集团审批后，本合同自动终止，甲方与乙方另行签署正式的场地使用协议，且甲方（宝龙商业公司）保证场地使用期限及收费标准不变。”合同签订后，原告即对该场地进行了铺设地板装修与玻璃幕墙建设，并开始实际占用该场地。2012年7月15日，被告（反诉原告）方在经过其内部审批后，对原告租赁的341平方米场地，按照地下停车场的点位编号DB1001（200㎡）、DB1002（141㎡）与原告分别正式签署了共两份合同，该两份合同与之前的第一份合同相比较，用途未变，地点未变，租金未变，租期为自2012年8月1日至2013年7月31日；合同约定若逾期缴费，每逾期一日，按应付金额的1%承担违约金；逾期七日以上，出租方有权解除合同，承租方须按首年场地使用费标准的4倍支付违约金。被告要求与原告签订2013年8月1日之后的场地使用合同时，原告予以拒绝。涉及点位编号DB1002的场地，与宝龙城市广场内通往另一商户永辉超市的其中一个电动步梯相毗邻，该步梯上下均有拉闸门可以随时被关闭；因为点位编号DB1002场地的使用，相邻商户曾表示异议，不同意原告在此摆放货架，宝龙商业公司经多次协调无果，引发纠纷。原告未按双方于2012年7月5日所签订的合同约定，支付点位编号DB1001场地2013年5月1日至同年7月31日的场地使用费6000元，实际占用至今；原告的货架仍摆放于点位编号DB1002的场地。本案经调解，双方各执己见，调解无效。 综上所述，本院认为：原、被告双方所签订的第一份《场地使用合同》中明确约定该合同需经上报审批，并需要另行签署正式的场地使用协议，同时，还约定宝龙商业公司保证场地使用期限及收费标准不变、经审批后该合同终止；由此说明，双方的第一份场地使用合同属附条件应予终止的合同。但关于场地使用的期限与收费标准，第一份合同对双方之后所签订新的场地使用合同具有约束力，即：被告应保证场地使用期限及收费标准不变。被告按照其内部的管理要求，与原告另行签署的两份场地使用合同，虽然租期改为一年，但只要其做到保证原告使用该场地三年以及收费标准不变，则不能确定被告违约。原告自双方签订合同至今，一直占有点位编号为DB1001和DB1002的场地，因DB1002场地的使用与相邻商户存在问题、暂未缴纳DB1001场地使用费的行为符合法律关于先履行抗辩权的规定。被告要求与原告签署2013年8月1日之后的场地使用合同，属于遵守第一份合同中“保证场地使用期限及收费标准不变”的约定，该约定对原告无约束力，原告可以拒绝签署，原告未与被告另行签署租赁合同，实际占用该场地至今，此期间双方租赁关系形成不定期租赁；原告占用期间理应支付场地使用费，交费标准应按照双方所签订第一份合同的价格标准不变。因原、被告的租赁关系仍在履行期间，故被告反诉要求原告支付租金的请求并未超出法律规定的诉讼时效，原告应支付拖欠的租金。对原告的诉讼请求不予支持；对被告的其他反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百一十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项的规定，经合议庭评议判决如下： 一、原告（反诉被告）刘新刚拖欠被告（反诉原告）洛阳宝龙商业物业管理有限公司2013年5月1日至2013年7月31日的租赁费6000元，在判决生效后十日内交付； 二、驳回原告刘新刚的诉讼请求； 三、驳回被告洛阳宝龙商业物业管理有限公司其他的反诉请求。 如未按判决书指定期间履行给付金钱义务，则按照银行公布的同期同类贷款利率双倍支付迟延履行期间的利息。 本案诉讼费2971元、反诉费2980元合计5971元，由原告刘新刚负担3971元、被告洛阳宝龙商业物业管理有限公司负担2000元。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五内向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。 审 判 长 姚光辉 审 判 员 李 芳 人民陪审员 李艳红 二〇一五年一月四日 书 记 员 王 丽 |
