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舞钢市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）舞民初字第995号 原告：刘庆欣，男，1947年2月25日出生。 原告：刘群英，男，1979年9月7日出生。 原告：王芳，女，1980年11月3日出生。 三原告委托代理人：宋天义，河南首位律师事务所律师。 被告：舞钢市福田房地产开发有限公司。 法定代表人：田丽娜，董事长。 委托代理人：吴亚军，男，1981年9月18日出生。 委托代理人：李国红，河南广宏律师事务所律师。 被告：李伟伟，男，1981年1月5日出生。 委托代理人：李晓光，北京李晓光律师事务所律师。 委托代理人：刘清华，北京李晓光律师事务所律师。 原告刘群英、刘庆欣、王芳诉被告舞钢市福田房地产开发有限公司（以下简称福田公司）、李伟伟确认合同无效纠纷一案，本院于2013年7月30日作出（2013）舞民初字第687号民事判决书，被告李伟伟对该判决不服，上诉至平顶山市中级人民法院，平顶山市中级人民法院于2014年9月18日作出（2014）平民二终字第151号民事裁定书，裁定撤销原判、发回重审。我院于2014年9月30日再次立案受理后，于2014年11月13日公开开庭进行了审理。原告刘群英及三原告的共同委托代理人宋天义，被告福田公司的委托代理人吴亚军、李国红，被告李伟伟的委托代理人李晓光、刘清华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘庆欣、刘群英、王芳诉称：原告刘群英、刘庆欣、王芳及刘庆欣的妻子李桂清在2006年5月12日以家庭共同财产购买福田公司11号楼东二单元一楼西户的住房一套，已签订购房合同并以按揭方式支付了款项，但福田公司为谋取不正当利益，将该住房卖给被告李伟伟。从2006年至今，该房产一直由原告经营管理，并无人对该房产的所有权提出异议。现三原告认为被告福田公司的行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，严重损害了三原告的合法利益，故诉至法院，请求依法判令：1、确认被告福田公司与被告李伟伟签订的福田龙城小区（马庄新村）11号楼东2单元1楼西户的买卖合同无效；2、诉讼费用由二被告负担。 被告福田公司辩称：原告所诉不实，客观情况是李桂清个人购买的福田公司房产，购房合同也是李桂清一个人同福田公司签订的，李桂清只交了约定的首付款，后来李桂清不愿意要房子，也没有能力再交钱，就和李伟伟协商把房子卖给李伟伟，双方一致要求福田公司变更手续，李桂清另作出书面保证，自愿放弃该房屋所有权，保证该房屋无债务、产权纠纷，在这种情况下，福田公司给二人变更了手续。在变更手续时，李桂清已将钥匙交给李伟伟，后该房交付李伟伟实际占有，李伟伟已合法取得所有权，属于善意取得。如果该财产是夫妻或家庭共有财产，另一方可要求赔偿擅自处分共同房屋造成的损失，但与本案不是同一法律关系。合同中少写购房款是因为李桂清已经付了一部分，不是为了逃税，况且就算是避税也不导致合同无效。综上，二被告签订的合同是当事人的真实意思表示，合法有效。 被告李伟伟辩称：1、二被告签订的房屋买卖合同合法、有效，系二被告及李桂清的真实意思表示，实现了三方的经济利益。2006年5月12日，李桂清与被告福田公司签订《房地产买卖契约》，购买本案所涉房屋，并支付了首付款48769元。后李桂清向福田公司表示没有能力支付剩余房款，于2013年5月4日自愿出具《保证书》，声明放弃购房权，同意将购房人变更为李伟伟。2013年5月4日，二被告签订《房地产买卖协议》，约定福田公司将本案中的房屋卖给李伟伟，合同价款为91483元，实际上李伟伟共支付了24900元。为符合房管局要求，将合同签订时间写为2006年5月12日。2、二被告是善意的合同相对人，二被告履行了因变更购房合同法律关系而约定的对价义务，原告以亲属关系、共同财产为由主张合同无效，不能对抗善意第三人。3、原告没有证据证明二被告恶意串通，也没有证据证明其对该房屋享有财产权，原告与李桂清之间如有共同财产的争议，应另案进行析产。综上，应驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：1、2006年5月12日，李桂清与被告福田公司签订《房地产买卖契约》，约定福田公司将位于舞钢市院岭办事处湖滨大道福田龙城11号楼东2单元1层西户的房屋卖给李桂清，房屋建筑面积126.38平方米，总价款153769元。李桂清于合同签订当天向福田公司支付了首付款48769元，剩余房款105000元双方协商采用按揭方式支付。2012年6月19日，李桂清诉至法院要求与本案原告刘庆欣离婚并分割财产，当时本案所涉房屋尚未取得所有权证，舞钢市人民法院于2012年8月17日作出（2012）舞民初字第787号民事判决书，判决本案中的房屋归李桂清使用。 2、2013年5月4日，李桂清出具《保证书》及《证人证言》各一份，称本案所涉房屋系其个人财产，与三原告无关，其自愿放弃该房屋所有权，将房屋卖给李伟伟，并保证该房屋没有任何债务、产权纠纷。当天，被告福田公司与被告李伟伟签订《房地产买卖契约》，约定福田公司将本案所涉房屋卖给李伟伟，合同价款91483元。合同落款时间为2006年5月12日，二被告对此解释是为了符合房管局关于办理房产证的要求。另外，被告李伟伟于2013年5月4日实际向李桂清支付房款249000元，李桂清为此向被告李伟伟出具了收据，内容为“今收到李伟伟：身份证号xx，购买福田龙城11楼中单元1楼西户购房款人民币249000元（贰拾肆万玖千元整）李桂清2013年5月4日。”李桂清收到李伟伟支付的房款后，随即向福田公司交付房款105000元（不包含已支付的首付款48769元）。舞钢市院岭街道办事处金桥社区于2013年12月30日出具的《证明》显示，本案所涉房屋由被告李伟伟及其父母、妻子共同居住。舞房权证舞钢字第14002990号房产证显示，本案所涉房屋所有权人为李伟伟，登记时间为2014年10月16日。 本院认为：根据生效民事判决书，本案所涉房屋归李桂清使用，李桂清对其享有使用、管理的权利。李桂清购买该房屋时，系李桂清一人与福田公司签订的购房合同，李桂清自愿放弃该房屋，将其转让给被告李伟伟，被告李伟伟善意向李桂清支付了购房款249000元，并与福田公司另行签订了《房地产买卖契约》，该协议是李桂清及被告李伟伟、福田公司的真实意思表示，符合合同生效要件，另该房屋被告李伟伟支付了合理对价并实际占有，且已经取得房屋所有权证，故我院认为，被告福田公司与被告李伟伟签订的关于福田龙城小区（马庄新村）11号楼东2单元1楼西户的买卖合同为有效合同，原告主张其无效的诉讼请求，本院依法不予支持。如三原告认为本案所涉房屋系李桂清以家庭共有财产购买，李桂清的行为给其造成了损失，可另案提起诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告刘群英、刘庆欣、王芳的诉讼请求。 案件受理费6201元，由原告刘群英、刘庆欣、王芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。 审 判 长 赵彩云 审 判 员 任书民 代理审判员 孟晓辉 二〇一四年十一月二十六日 书 记 员 黄 璜 附相关法律条款： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 二、《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 |
