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河南省获嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）获民初字第1376号 原告河南民立物业服务有限公司住所：获嘉县。 法定代表人王保民职务：经理。 委托代理人付艳春，男，汉族，1981年3月2日出生，住郑州市，河南民立物业服务有限公司法务人员。 被告王春彩，女，汉族，1973年3月24日出生，系获嘉县人，现住获嘉县。 本院于2014年10月21日立案受理原告河南民立物业服务有限公司（以下简称民立公司）诉被告王春彩物业服务合同纠纷一案，由审判员郭亮依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告民立公司的委托代理人付艳春、被告王春彩均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告民立公司诉称：原、被告于2013年5月2日签订了前期物业服务协议，协议中约定被告所购买的房屋面积为142.44元，应当承担的物业费为0.8元／月／平方米，按年一次性应交纳物业费1367.42元。2014年7月1日，原告向被告通知应当于2014年7月1日至2014年7月15日期间交纳下一年度物业费，否则将收取逾期不交的滞纳金，但是被告却对原告的通知置之不理，至今不交纳物业费。原告诉至法院要求判令被告交纳物业费1367.42元。 被告王春彩辩称：不应该交这么多，2013年5月份到2014年7月份是按0.6元收费的，今年涨到了0.8元，被告不认可，而且被告同一栋楼的住户有人只交了半年，被告却交了一年，小区地面脏乱，灰尘大，瓷砖损坏，物业水平达不到合同约定的标准。被告厨房的烟道不通，楼上住户的油烟影响到被告家，空调下水管应当通到下水道，别的楼都已经改好了，而被告的楼还没改，一开空调满院都是水，楼道墙面、地面的瓷砖损害了，被告说了几次，也没有人修，房产证的交付比合同约定的时间晚，应当赔偿被告。天然气接口费等各种费用收取过高，应当按照发票上的实际数额将多余部退给被告，也没有退。如果原告退还被告去年半年的物业费，仍按照0.6元，并且将上述问题全部解决了，被告就交物业费。 原告民立公司向本院提供的证据材料有：1、收费许可证正本、副本各一份，证明收费标准是按照0.8／月／㎡。2、前期物业服务协议一份，证明被告应当按照合同交纳物业费。 被告王春彩向本院提供的证据材料有：提交视频资料三份，证明地面脏乱，灰尘大，瓷砖损坏，物业水平达不到合同约定的标准。 经庭审质证，被告对原告证据1的真实性无异议，但认为上面的收费项目写的是高层住宅（带电梯）收费是0.8元／月／㎡，被告住的不是高层住宅，不应按此标准，应当按0.6元交。对原告证据2无异议；原告对被告提供的证据的真实性无异议，但认为路面脏乱、灰尘大是因为小区1、2号楼正在施工建设中，运土车经常在小区通过，原告公司事后都及时打扫了，瓷砖损毁的问题原告公司正在协调中。本院认为，被告对原告证据2无异议，故对其证明效力予以认定；对证据1的真实性无异议，但认为收费项目写的是高层住宅（带电梯）收费是0.8元／月／㎡，被告住的不是高层住宅，不应按此标准，应当按0.6元交，因庭审中原、被告均自认被告住的住宅属多层楼房，故对原告证据的真实性予以采信，对证明目的不予认定；原告对被告证据的真实性无异议，原告公司认为事后都及时打扫了卫生，瓷砖损毁的问题原告公司正在协调中，故对被告证据的真实性予以认定。 根据以上有效证据及当事人庭审中的一致陈述，可以证明以下事实：原告河南民立物业服务有限公司是获嘉县城区幸福里小区的物业服务企业，被告王春彩是该小区的入住业主。原告民立公司与被告王春彩于2013年5月2日签订了前期物业服务协议，协议中约定被告所购买的房屋面积为142.44元，物业费为0.6元／月／平方米。被告王春彩2013年5月份按0.6元／月／平方米一次性应交纳一年多的物业费（2013年5月2日至2014年6月30日）。2014年7月1日，原告向被告通知应当于2014年7月1日至2014年7月15日期间交纳下一年度物业费，被告不交纳物业费。原告诉至法院要求判令被告交纳物业费1367.42元（2014年7月1日至2015年7月1日）。 本院认为：原告与被告签订的《前期物业服务协议》有效。本案系原、被告之间的物业管理合同纠纷，现原告作为物业服务的提供方，有权基于提供服务的行为向物业服务的接受方主张收取必要的物业管理费用。根据《物业管理条例》第四十一条和第四十三条的规定，物业服务费由业主和物业服务企业按照政府有关部门制定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定，政府有关部门对物业服务收费具有监督权，获嘉县发展和改革委员会核定的收费标准系政府指导价，且该收费标准系政府有关部门为民立公司核定的最高限价标准，不是要求双方当事人必须按此执行的收费标准，民立公司要求王春彩按照政府有关部门核定的最高限价标准交纳物业服务费没有法律依据；原告民立公司与被告王春彩于2013年5月2日签订了前期物业服务协议，本案双方当事人的权利义务应依据民立公司与王春彩签订的前期物业服务合同来规范，该前期物业服务合同未对物业服务费的标准按照政府有关部门核定的最高限价执行作出规定，民立公司要求刘海燕按照政府有关部门核定的最高限价标准交纳物业服务费没有合同依据；原告向本院提供的收费许可证中注明0.8元／月／平方米是高层住宅（带电梯），而本案王春彩住宅楼是六层，属多层住宅，原告要求被告按照高层住宅交纳物业服务费明没有事实依据；本案中双方当事人在协议中约定被告物业费为0.6元／月／平方米，被告王春彩2013年5月2日以0.6元／月／平方米按年一次性应交纳2013年5月2日至2014年6月30日物业费，双方当事人对2014年6月30日前的物业服务费交纳标准并无争议，在双方未对物业服务费标准达成新的协议前，仍应按原标准执行，即被告王春彩应按照0.6元／月／平方米缴纳下一年度物业服务费，被告自认未向原告支付2014年7月1日以后的物业服务费，原告民立公司要求被告交纳2014年7月1日至2015年7月1日物业费共计1367.42元，被告王春彩应向原告民立公司交纳2014年7月1日至2015年7月1日的物业服务费为1025.57元（142.44平方米×0.6元／月／平方米×12月＝1025.57元），符合合同约定及法律规定，应予以支持，对原告要求的超过部分不予支持；被告辩称部分，经庭审质证，在物业公司管理过程中，确实存在物业服务不到位的情况，物业管理服务确实存在需要改进的方面。综合本案的情况，原、被告双方都应转变观念，物业公司应搭建与业主沟通的桥梁，业主监督物业管理行为，就物业服务瑕疵向物业公司提出意见和建议后，物业公司应积极做好解释和改进工作，靠优质透明的服务来争取业主的支持；业主也应树立公共责任意识和自我管理意识，在行使个人权利时，兼顾小区整体利益的平衡。物业公司与业主之间应多一些宽容和理解，以创建和谐、幸福小区未目标，避免出现业主通过拖欠物业管理费的方式抗议物业服务瑕疵，物业公司因收不到物业管理费而降低服务质量，进而最终损害整个小区业主利益，影响小区居住品质。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告王春彩应于本判决生效之日起五日内向原告河南民立物业服务有限公司支付2014年7月1日至2015年7月1日的物业服务费1025.57元； 二、驳回原告河南民立物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告承担。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于新乡市中级人民法院。 审判员 郭 亮 二〇一五年一月十五日 书记员 李佳伟 |
