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河南省获嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）获民初字第1380号 原告河南民立物业服务有限公司住所：获嘉县。 法定代表人王保民职务：经理。 委托代理人付艳春，男，汉族，1981年3月2日出生，住郑州市，河南民立物业服务有限公司法务人员。 被告刘海燕，女，汉族，1979年1月8日出生，系获嘉县人，现住获嘉县。 委托代理人周在广，男，汉族，1968年3月3日出生，系辉县市人，现住获嘉县，系被告刘海燕丈夫。 本院于2014年10月21日立案受理原告河南民立物业服务有限公司（以下简称民立公司）诉被告刘海燕物业服务合同纠纷一案，由审判员郭亮依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告民立公司的委托代理人付艳春、被告刘海燕及其委托代理人周在广均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告民立公司诉称：原、被告于2013年6月29日签订了前期物业服务协议，协议中约定被告所购买的房屋面积为137.78元，应当承担的物业费为0.8元／月／平方米，按年一次性应交纳物业费1322.69元。2014年7月1日，原告向被告通知应当于2014年7月1日至2014年7月15日期间交纳下一年度物业费，否则将收取逾期不交的滞纳金，但是被告却对原告的通知置之不理，至今不缴纳物业费。原告诉至法院要求判令被告交纳物业费1322.69元。 被告刘海燕辩称：对原告公司的物业服务不满意，小区机动车车位少，非机动车车棚少，物业公司服务意识不强，法院应当驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告承担。 原告民立公司向本院提供的证据材料有：1、原告公司营业执照、机构代码证、法人身份证明、法人身份证复印件以及被告身份证复印件，证明原、被告双方诉讼主体资格。2、前期物业服务协议一份，证明被告应当按照合同交纳物业费。3、收费许可证正本、副本各一份，证明收费标准是按照0.8／月／㎡。4、房屋钥匙交接表一份、入住手续进程确认书、幸福里房屋交接单各一份，证明他们已经入住。5、收物业费通知以及照片各一份，证明我们已经通知过被告交物业费。 被告刘海燕向本院提供的证据材料有：1、前期物业服务协议一份，证明原、被告签订协议时约定住宅0.6元／月／平方米。2、收据一份，证明2013年6月29日到2014年7月29日一年度收费992元，每平方米0.6元。 经庭审质证，被告对原告提供的证据均无异议；原告对被告提供的证据1的真实性无异议，但认为在该协议第四章第五条第一段中说明可根据物价上涨指数或政府指导价调整作调整报物价管理机关备案后实施（无须征得全体业主的同意），因该小区2014年经发改委批准每平方米调整为0.8元每月，故原告按此标准收取。对证据2的真实性无异议，但在2013年6月29日被告交纳了一年的物业费以后，过一段时间后又向被告退了半年的物业费。本院认为，被告对原告的证据均无异议，故对其证明效力予以认定；原告对被告证据1的真实性均无异议，对其真实性予以认定；对证据2的真实性无异议，但认为被告交纳一年的物业费后原告方又退还半年的物业费，因被告方否认，原告方未提供证据证明，故对原告的异议不予采信，对被告证据2的证明效力予以认定。 根据以上有效证据及当事人庭审中的一致陈述，可以证明以下事实：原告河南民立物业服务有限公司是获嘉县城区幸福里小区的物业服务企业，被告刘海燕是该小区8号楼1单元302室的入住业主（8号楼共6层，系多层住宅）。原告民立公司与被告刘海燕于2013年6月29日签订了前期物业服务协议，协议中约定被告所购买的房屋面积为137.78元，物业费为0.6元／月／平方米。被告刘海燕2013年6月29日按年一次性应交纳2013年6月29日至2014年7月29日物业费992元。2014年7月1日，原告向被告通知应当于2014年7月1日至2014年7月15日期间交纳下一年度物业费，被告未交纳物业费。原告诉至法院要求判令被告交纳物业费1322.69元（2014年7月1日至2015年6月30日）。 本院认为：原告与被告签订的《前期物业服务协议》有效。本案系原、被告之间的物业管理合同纠纷，现原告作为物业服务的提供方，有权基于提供服务的行为向物业服务的接受方主张收取必要的物业管理费用。根据《物业管理条例》第四十一条和第四十三条的规定，物业服务费由业主和物业服务企业按照政府有关部门制定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定，政府有关部门对物业服务收费具有监督权，获嘉县发展和改革委员会核定的收费标准系政府指导价，且该收费标准系政府有关部门为民立公司核定的最高限价标准，不是要求双方当事人必须按此执行的收费标准，民立公司要求刘海燕按照政府有关部门核定的最高限价标准交纳物业服务费没有法律依据；原告民立公司与被告刘海燕于2013年6月29日签订了前期物业服务协议，本案双方当事人的权利义务应依据民立公司与刘海燕签订的前期物业服务合同来规范，该前期物业服务合同未对物业服务费的标准按照政府有关部门核定的最高限价执行作出规定，民立公司要求刘海燕按照政府有关部门核定的最高限价标准交纳物业服务费没有合同依据；原告向本院提供的收费许可证中注明0.8元／月／平方米是高层住宅（带电梯），而本案刘海燕住宅楼是六层，属多层住宅，不是高层住宅，原、被告双方均予以确认，原告要求被告按照高层住宅交纳物业服务费明没有事实依据；本案中双方当事人在协议中约定被告物业费为0.6元／月／平方米，被告刘海燕2013年6月29日以0.6元／月／平方米按年一次性应交纳2013年6月29日至2014年7月29日物业费，双方当事人对2014年7月29日前的物业服务费交纳标准并无争议，在双方未对物业服务费标准达成新的协议前，仍应按原标准执行，即被告刘海燕应按照0.6元／月／平方米交纳下一年度物业服务费，对被告的相应辩称予以支持；原告民立公司要求被告交纳2014年7月1日至2015年6月30日物业费，因被告刘海燕向本院提供原告民立公司收据上注明被告物业服务费交纳至2014年7月29日，原告要求被告支付2014年7月1日至2014年7月29日物业服务费没有依据，不予支持对被告的相应辩称予以支持；被告自认未向原告支付2014年7月30日以后的物业服务费，被告刘海燕应向原告民立公司交纳2014年7月30日至2015年6月30日的物业服务费909元（137.78平方米×0.6元／月／平方米×11月＝909元），符合合同约定及法律规定，应予以支持，对原告要求的超过部分不予支持；被告辩称部分，经庭审质证，在物业公司管理过程中，确实存在物业服务不到位的情况，物业管理服务确实存在需要改进的方面。综合本案的情况，原、被告双方都应转变观念，物业公司应搭建与业主沟通的桥梁，业主监督物业管理行为，就物业服务瑕疵向物业公司提出意见和建议后，物业公司应积极做好解释和改进工作，靠优质透明的服务来争取业主的支持；业主也应树立公共责任意识和自我管理意识，在行使个人权利时，兼顾小区整体利益的平衡。物业公司与业主之间应多一些宽容和理解，以创建和谐、幸福小区未目标，避免出现业主通过拖欠物业管理费的方式抗议物业服务瑕疵，物业公司因收不到物业管理费而降低服务质量，进而最终损害整个小区业主利益，影响小区居住品质。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告刘海燕应于本判决生效之日起五日内向原告河南民立物业服务有限公司支付2014年7月30日至2015年6月30日的物业服务费909元； 二、驳回原告河南民立物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，依法减半收取，由被告承担。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于新乡市中级人民法院。 审判员 郭 亮 二〇一五年一月十五日 书记员 李佳伟 |
