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焦作市解放区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）解民一初字第776号 原告焦作市金望物业管理有限公司。住所地：焦作市解放区。 法定代表人路建芳，董事长。 委托代理人郭莲蓬，河南路通律师事务所律师。 被告高志国，男，1978年5月出生，汉族，现住焦作市解放区。 原告焦作市金望物业管理有限公司（以下简称金望物业）诉被告高志国物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金望物业的委托代理人郭莲蓬、被告高志国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金望物业诉称，原告系从事物业管理的专业公司，被告系丽景园小区业主。被告购买的房屋于2007年3月交付，房屋面积为118.42平方米。根据焦作市发改委颁发的收费许可证，被告需向原告支付物业费每月每平方米0.4元。从2007年5月1日起，被告无故拒绝支付物业服务费，经原告多次催交，被告以各种借口推脱。据此，原告诉至本院，请求判令：1、被告向原告支付从2007年5月1日至2012年12月31日的物业费3221元及违约金2222元，合计5443元；2、本案诉讼费由被告承担。 被告高志国辩称，原告要求被告支付2007年5月至2012年12月期间的物业费用，被告从没见到过原告催交物业费的要求，且该请求已过诉讼时效；原告提供的服务存在瑕疵，被告所住单元没有楼道灯，没有单元防盗门；被告房产证是经济适用房，经济适用房的物业费收费标准被告认为不应该等同于商品房的收费标准。 根据原、被告诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、原告的起诉是否超过诉讼时效；2、原告主张被告支付物业费和违约金的诉讼请求是否成立，应否予以支持；如应支持，其数额应如何确定。 原告金望物业为支持自己的主张，向本院提交如下证据： 1、营业执照、组织机构代码证、资质证书，证明原告的诉讼主体资格；2、物业管理委托合同一份，证明焦作市金山置业有限公司于2004年9月1日委托原告对丽景园小区进行物业服务，物业服务费从2005年7月1日起按每月每平方米0.4元收取；3、焦发改服务（2005）684号文件一份、收费许可证一份，证明焦作市发展和改革委员会批准的物业费为住宅每平方米每月0.4元；4、商品房买卖合同一份、水费清单一份，证明被告所购房屋的面积及被告的房屋从2007年2月已交付使用；5、计算清单一份，证明被告拖欠物业费的数额及计算方式。 被告高志国对原告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议；对证据2有异议，被告是2007年购房，原告与焦作市金山置业有限责任公司2004年签订的合同被告不清楚；对证据3收费许可证的真实性无异议，对焦发改服务（2005）684号文件真实性有异议，该文件有改动，被告不予认可，且此收费标准针对的是商品房物业收费，被告房产证显示为经济适用房；对证据4商品房买卖合同的真实性无异议，被告商品房买卖合同购房时间为2007年9月26日，而原告从2007年5月1日开始征收物业费。对水费清单的真实性不认可；对证据5有异议，被告与原告没有签订物业合同，不应产生违约金，即使违约也是物业公司违约在先，被告家中财物被盗及电动车被盗。 被告高志国为支持自己的主张，向本院提交如下证据：丽景园小区环境的照片4张，证明业主公共活动场所被占用，地下停车场不让停放电动车，小区存在私搭乱建现象，下水道损坏而物业未去修理，原告提供服务不达标。 原告金望物业对被告提交的证据质证后，发表如下质证意见：被告所提供的照片无法确定拍摄的时间与地点，无法确认与本案的关系。从照片中可以看到丽景园小区的道路整洁、花草是经过修剪的，这些都是原告付出的劳动。 本院对当事人提供的证据认证如下：原告所提交的证据1，被告无异议，能够证明原告的诉讼主体资格，本院予以采信；证据2能够证明焦作市金山置业有限公司于2004年9月1日委托原告对丽景园小区进行物业服务，本院予以采信；证据3能够证明焦作市发展和改革委员会批准原告按每月每平方米0.4元的标准收取物业费，本院予以采信；证据4中商品房买卖合同能够证明被告房屋的面积，本院予以采信。水费清单没有加盖出具单位公章，不能证明原告的证据指向，本院不予采信；证据5，计算清单是原告单方制作，且被告不予认可，本院不予采信。 被告提供的证据拍摄时间标明为2014年10月28日，不能证明2007年至2012年期间丽景园小区的环境卫生状况及金望物业的服务情况，该证据不能证明被告的证据指向，本院不予采信。 本院根据当事人的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：原告系焦作市新园路9号丽景园小区的物业管理公司，2004年9月1日，原告与焦作市金山置业有限公司签订了《物业管理委托合同》，焦作市金山置业有限公司委托原告对丽景园小区进行物业管理。该合同第十六条约定：委托管理期限自本合同签订之日起至本物业区域内业主委员会成立止。第二十条约定：2005年7月1日至本小区业主委员会成立之日，原告按每平方米每月0.4元向业主或使用人收取物业管理服务费。2005年12月21日，焦作市发展和改革委员会作出关于丽景园住宅小区前期物业服务费的批复，批复载明住宅的收费标准为每平方米每月0.4元。2011年5月23日焦作市发展和改革委员会为原告颁发收费许可证，有效期限从2011年5月至2014年5月。被告高志国系丽景园小区5号楼3单元4楼9号房屋的业主，该房屋面积为118.42平方米。2007年9月起，被告认为原告提供物业服务存在瑕疵，未再向原告交纳物业管理服务费用。据此，原告诉至本院，要求被告支付从2007年5月1日至2012年12月31日的物业服务费3221元及违约金2214元，合计5435元。 另查明，丽景园小区内业主委员会成立于2012年7月。 本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，原告与焦作市金山置业有限公司签订了前期的《物业管理委托合同》，对丽景园小区的业主具有约束力。根据该《物业管理委托合同》第十六条“委托管理期限自本合同签订之日起至本物业区域内业主委员会成立止。”本院查明，丽景园小区业主委员会于2012年7月成立，故原告金望物业与焦作市金山置业有限公司签订的《物业管理委托合同》于2012年7月终止。金望物业在合同到期后，仍按照原合同标准为丽景园小区提供物业服务，故从2012年8月至今原告与丽景园小区的业主之间成立了实际的物业服务关系。 关于诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法通则》相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案作为物业服务合同纠纷法律对其诉讼时效并没有特殊规定，故该诉讼时效为二年。本案中，原告主张2007年5月1日至2012年12月31日的物业费，但其没有提交相关证据证明其在2007年至2012年期间曾向被告催要过物业费。且根据《物业管理委托合同》的约定，每月物业服务费的缴费期限为当月的10日之前，而本案中原告起诉之日为2014年5月28日，故原告要求被告支付2012年5月及之前的物业费的主张，已经超过诉讼时效，本院不予支持。但原告关于2012年6月至2012年12月期间物业服务费的主张符合法律规定，应予以支持。 关于被告提出其所住丽景园小区5号楼3单元4楼9号房屋为经济适用房，不应参照商品房物业费收费标准收费的问题。在焦发改服务（2005）684号文件中关于丽景园住宅小区前期物业服务费的批复，批复载明为住宅的收费标准为每平方米每月0.4元，且被告高志国未提交相关证据证明其房屋为经济适用房，故被告的辩解，本院不予支持。 关于被告提出原告提供的物业服务存在瑕疵的问题。原告金望物业提供了物业服务，被告作为小区业主，应按照约定及时支付物业费用。被告提出原告提供的物业服务存在质量问题的答辩，证据不足，本院不予支持。物业服务系连续、常态服务，即使存在服务瑕疵，也并不构成根本违约，不足以成为被告拒交物业服务费的抗辩理由。原告与焦作市金山置业有限公司签订的《物业管理委托合同》约定住宅物业服务费为每平方米每月0.4元，焦作市发展和改革委员会颁发的收费许可证也确定了该收费标准，故原告主张被告按每平方米每月0.4元交纳物业服务费的请求依法成立，本院予以支持。被告应支付原告2012年6月至2012年12月期间共7个月的物业服务费，合计332元（0.4元x7个月x118.42㎡）。关于被告提出其房屋所在的5号楼未安装单元防盗门致被告家中失窃，要求原告赔偿的主张系另一法律关系，被告可另行主张。 关于原告要求被告支付违约金的主张，因原告与焦作市金山置业有限公司签订的《物业管理委托合同》中对违约金没有明确约定，且原告与被告也没有重新签订物业服务合同并约定违约金，故原告的该主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告高志国于本判决生效后十日内支付原告焦作市金望物业管理有限公司物业管理费332元； 二、驳回原告焦作市金望物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取为25元，由原告承担20元，由被告高志国承担5元。被告承担部分暂由原告垫付，待执行时一并结清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。 代理审判员 李艳 二〇一四年十二月八日 书 记 员 宋颖 |
