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焦作市解放区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）解民一初字第804号 原告焦作市金望物业管理有限公司。住所地：焦作市解放区。 法定代表人路建芳，董事长。 委托代理人郭莲蓬，河南路通律师事务所律师。 被告秦敏安，男，1953年5月出生，汉族，现住焦作市解放区。 原告焦作市金望物业管理有限公司（以下简称金望物业）诉被告秦敏安物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金望物业的委托代理人郭莲蓬、被告秦敏安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金望物业诉称，原告系从事物业管理的专业公司，被告系丽景园小区业主。被告购买的房屋于2007年3月交付，房屋面积共计136.09平方米。根据焦作市发改委颁发的收费许可证，被告需向原告支付物业费每月每平方米0.4元。从2007年5月1日起，被告无故拒绝支付物业服务费，经原告多次催交，被告以各种借口推脱。据此，原告诉至本院，请求判令：1、被告向原告支付从2007年5月1日至2012年12月31日的物业费3723元，违约金2569元，合计6292元；2、本案诉讼费由被告承担。 被告秦敏安辩称，被告与原告并未签订过物业服务合同，故不存在违约金的问题；原告要求被告支付从2007年5月1日开始计算的物业费，但被告于2008年2月份才购买该房屋；被告购买房屋原为经济适用房，该房屋不能买卖交易，经过业主多次交涉后，才换为商品房的房产证；原告管理不到位，被告家中阳光玻璃幕墙有两块玻璃破裂，多次找原告协商，但原告一直不予答复；2012年8月份以前，被告主要在外地居住，长期无人居住原告也要收取物业费不合情理；小区配套设置不完善，被告居住的单元防盗门未安装，被告的电动车在单元门口被盗；5号楼4单元1楼墙外的下水道损坏堵塞长达一年时间，原告一直未进行管理维护；原告起诉已过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。 根据原、被告诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、原告的起诉是否超过诉讼时效；2、原告主张被告支付物业费和违约金的诉讼请求是否成立，应否予以支持；如应支持，其数额应如何确定。 原告金望物业为支持自己的主张，向本院提交如下证据： 1、营业执照、组织机构代码证、资质证书，证明原告的诉讼主体资格；2、物业管理委托合同一份，证明焦作市金山置业有限公司于2004年9月1日委托原告对丽景园小区进行物业服务，物业服务费从2005年7月1日起按每月每平方米0.4元收取；3、焦发改服务（2005）684号文件一份、收费许可证一份，证明焦作市发展和改革委员会批准的物业费为住宅每平方米每月0.4元；4、商品房买卖合同一份、水费清单一份，证明被告所购房屋的面积及被告的房屋从2007年2月已交付使用；5、计算清单一份，证明被告拖欠物业费的数额及计算方式。 被告秦敏安对原告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，对法定代表人路建芳有异议；对证据2中物业管理合同是金山置业有限公司签订的，原告起诉应该起诉金山置业有限公司而不是起诉被告，而且现已到2014年，前期的约定已不适用于现在。原告代理人提供的法律依据原告也在此合同范围内受到约束，原告违约在先，应该向被告支付违约金，具体的计算方式庭后提交，管理方式存在问题，照片可以作为证据证明，对5号楼进行歧视管理；对证据3中收费许可证有异议，2011年5月份拿到收费许可证，收取2011年以前的物业费没有依据；对证据4的真实性无异议，对商品房买卖合同上的时间与起诉状上的时间不符，被告实际购房时间为2008年2月5日。对水费清单真实性有异议，消费者的消费情况属于隐私；对证据5计算起止日期不认可，应该是从2008年2月5日开始计算，被告2012年2月15日拿到房产证，在拿到房产证之前是经济适用房，收费标准应按经济适用房标准收取而不是按照商品房标准。 被告秦敏安为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1、丽景园小区环境的照片8张，证明业主活动场所被占用，地下停车场不让停放电动车，小区内存在私搭乱建现象，下水道损坏物业未去修理；2、被告家阳光室的玻璃墙照片1张，证明是业主自己安装且费用由自己承担，物业公司拒绝修葺。 原告金望物业对被告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1，凭照片无法确定拍摄的时间与地点，无法确认与本案的关系；从照片中可以看到小区的道路整洁、花草是经过修剪的，这些都是原告付出的劳动；对证据2，被告所说玻璃墙，如果该部分属于房屋专有部分，物业公司负责管理，如果该部分属于公共部分，应由全体业主缴纳维修基金来进行修葺，但是该小区的业主未缴纳维修基金。 本院对当事人提交的证据认证如下：原告所提交的证据1、被告无异议，能够证明原告的诉讼主体资格，本院予以采信；证据2能够证明焦作市金山置业有限公司于2004年9月1日委托原告对丽景园小区进行物业服务，本院予以采信；证据3能够证明焦作市发展和改革委员会批准原告按每月每平方米0.4元的标准收取物业费，本院予以采信；证据4中商品房买卖合同能够证明被告房屋的面积，本院予以采信。水费清单没有加盖出具单位公章，不能证明原告的证据指向，本院不予采信；证据5，计算清单是原告单方制作，且被告不予认可，本院不予采信。 被告提供的证据1，拍摄时间为2014年10月28日，不能证明2007年至2012年期间丽景园小区的环境问题，本院不予采信；证据2，照片显示被告家中玻璃幕墙与邻居不同，但不能证明被告的证据指向，本院不予采信。 本院根据当事人的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：原告系焦作市新园路9号丽景园小区的物业管理公司，2004年9月1日，原告与焦作市金山置业有限公司签订了《物业管理委托合同》，焦作市金山置业有限公司委托原告对丽景园小区进行物业管理。该合同第十六条约定：委托管理期限自本合同签订之日起至本物业区域内业主委员会成立止。第二十条约定：2005年7月1日至本小区业主委员会成立之日，原告按每平方米每月0.4元向业主或使用人收取物业管理服务费。2005年12月21日，焦作市发展和改革委员会作出关于丽景园住宅小区前期物业服务费的批复，批复载明住宅的收费标准为每平方米每月0.4元。2011年5月23日焦作市发展和改革委员会为原告颁发收费许可证，有效期限从2011年5月至2014年5月。被告秦敏安系丽景园小区5号楼3单元2楼4号房屋的业主，该房屋面积为136.9平方米。2008年2月起，被告认为原告提供的物业服务存在瑕疵未再向原告交纳物业管理服务费用。据此，原告诉至本院，要求被告支付从2007年5月1日至2012年12月31日拖欠的物业服务费3723元及违约金2569元，合计6292元。 另查明，丽景园小区内业主委员会成立于2012年7月。 本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，原告与焦作市金山置业有限公司签订了前期的《物业管理委托合同》，对丽景园小区的业主具有约束力。根据该《物业管理委托合同》第十六条“委托管理期限自本合同签订之日起至本物业区域内业主委员会成立止。”本院查明，丽景园小区业主委员会于2012年7月成立，故原告金望物业与焦作市金山置业有限公司签订的《物业管理委托合同》于2012年7月终止。金望物业在合同到期后，仍按照原合同标准为丽景园小区提供物业服务，故从2012年8月至今原告与丽景园小区的业主之间成立了实际的物业服务关系。 关于诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法通则》相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案作为物业服务合同纠纷法律对其诉讼时效并没有特殊规定，故该诉讼时效为二年。本案中，原告主张2007年5月1日至2012年12月31日的物业费，但其没有向本庭提交相关证据，证明其在2007年至2012年期间曾向被告催要过物业费。且根据《物业管理委托合同》的约定，每月物业服务费的缴费期限为当月的10日之前，而本案中原告起诉之日为2014年5月28日，故原告要求被告支付2012年5月及之前的物业费的主张，已经超过诉讼时效，本院不予支持。但原告关于2012年6月至2012年12月期间物业服务费的主张符合法律规定，应予以支持。 关于被告提出原告提供的物业服务存在瑕疵的问题。原告金望物业提供了物业服务，被告作为小区业主，应按照约定及时支付物业费用。被告提出原告提供的物业服务存在质量问题的答辩，证据不足，本院不予支持。物业服务系连续、常态服务，即使存在服务瑕疵，也并不构成根本违约，不足以成为被告拒交物业服务费的抗辩理由。原告与焦作市金山置业有限公司签订的《物业管理委托合同》约定住宅物业服务费为每平方米每月0.4元，焦作市发展和改革委员会颁发的收费许可证也确定了该收费标准，故原告主张被告按每平方米每月0.4元交纳物业服务费的请求依法成立，本院予以支持。被告应支付原告2012年6月至2012年12月期间共7个月的物业服务费，合计383元（0.4元x7个月x136.9㎡）。关于被告提出被告家中玻璃幕墙修葺费用需由原告承担，系另一法律关系，可另行主张。 关于原告要求被告支付违约金的主张，因原告与焦作市金山置业有限公司签订的《物业管理委托合同》中对违约金没有明确约定，且原告与被告也没有重新签订物业服务合同并约定违约金，故原告的该主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告秦敏安于本判决生效后十日内支付原告焦作市金望物业管理有限公司物业管理费383元； 二、驳回原告焦作市金望物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取为25元，由原告承担20元，由被告秦敏安承担5元，被告承担部分暂由原告垫付，待执行时一并结清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。 代理审判员 李艳 二〇一四年十二月八日 书 记 员 宋颖 |
