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焦作市解放区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）解民一初字第744号 原告柴武珍，女，1966年6月出生，汉族，现住焦作市山阳区。 委托代理人吴长保，男，1966年3月出生，汉族，现住址同上。 被告河南省万联置业有限公司。住所地：焦作市解放区。 法定代表人郭有平，经理。 委托代理人杨延鸣，张伟，河南敬事信律师事务所律师。 原告柴武珍诉被告河南省万联置业有限公司（以下简称万联公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告柴武珍及其委托代理人吴长保，被告万联公司的委托代理人杨延鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告柴武珍诉称，被告与原告于2013年5月6日签订《商品房买卖合同》，约定原告所购商品房为万联世纪城第11号商住楼1层63号房，房屋总价款为621539元。在签订该合同之前，原告已于2013年4月26日支付部分房款160000元，双方在合同中约定剩余房款461539元待网签合同时一并付清。合同签订后，由于被告私自改变第11号商住楼的用途，造成原告所购买的这套房屋不能在房管局备案。期间，原告多次找被告催促询问，被告一直拖延，不告知具体原因。按照合同约定，被告应于2014年2月5日前将房屋交付给原告，由于该套房屋在房管局不能备案，无法办理后续购房手续，该套房屋至今也没有交付给原告，而是由被告对外出租并获取收益。原、被告所签订的《商品房买卖合同》约定，“逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金”。由于被告已经逾期交房超过180天，原告寻找到被告，要求被告根据合同约定承担违约责任，但遭到了被告的拒绝。据此，原告诉至本院，请求判令：1、解除原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告已付房款160000元，并按合同约定支付逾期交房违约金48000元；3、本案诉讼费由被告承担。 被告万联公司辩称，根据双方签订的商品房买卖合同第六条第二项约定，剩余房款461539元于网签合同时一次性付清。现在房屋具备网签条件，是原告拒绝交清剩余房款、拒绝办理网签合同，同时还拒绝领取标的物，被告没有违约，应当驳回原告的诉讼请求。除此之外，即便支付违约金，原告所要求的违约金标准过高，应当按照已付房款的利息损失来计算违约金。 根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、原、被告双方签订的商品房买卖合同是否具有依法解除情形，应否予以解除；2、本案中被告是否具有违约行为，应否对原告承担违约责任，如果应该承担违约责任，该违约责任应如何计算。 原告柴武珍为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1、商品房买卖合同一份，证明被告应于2014年2月5日交房，被告已经违约。按照合同第九条约定，被告应当按照已付房款的百分之三十向原告支付违约金。按照合同第六条约定剩余房款应于网签合同时一次性付清，原告之所以没有交齐剩余房款，是因为原告所购房屋不能网签；2、收据一份，证明原告已向被告支付房款160000元；3、2014年8月6日在被告售楼部录制的视听资料三份，证明原告曾寻找被告希望进行网签，但被告明确承认该房屋没办法网签；4、2014年8月20日在所购房屋外拍摄的视听资料一份，证明原告所购房屋已由被告出租。 被告万联公司对原告提交的以上证据质证后，发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，但对证据指向有异议。该证据恰好证明了原告所有主张不能成立。合同第六条第二项约定，剩余房款461539元于网签合同时一次性付清，到目前为止原告方没有付清剩余的房款，才造成网签合同不能进行。由于该条款中对“网签合同”没有约定具体日期，根据合同法的规定，支付款项应当与提取标的物同时进行。而在原告没有交清剩余房款的时候，原告无权取得房屋。在商品房合同附件3附件4中，根据双方签订补充合同的第七条的约定，原告不交付房款时，被告有权拒绝交房，并不承担违约责任。在合同的第九条第二项，约定解除合同的条件是买受人应当通知出卖人，由于原告一直没有通知被告，所以解除的条件不存在。网签就是备案，需要双方共同配合。网签之后才能在房管局查到，因为没有网签，所以在房管局没有备案；对证据2无异议，但是不能证明剩余房款已交清；对证据3有异议，第一段录像所录的男性不是万联公司公司的人员，而是物业管理人员，没有权利代表被告，其所陈述的内容只代表他个人的分析。第二段录像中叫小丽的女性，没有在谈话中做出任何实质性表示，只说让原告去找领导；对证据4有异议，该视频拍摄没有具体时间，房主身份不明确，不能证明原告的证明指向。 被告万联公司未向法院提交证据。 本院依职权到焦作市房管局调取万联世纪城第11号商住楼1层63号房屋的相关信息，焦作市房地产监理所向本院出具了《查询情况告知书》，该告知书载明：“截止2014年11月20日止万联世纪城11号商住楼1层63号房屋我单位电子系统无此房信息。”原告柴武珍对该证据质证后无异议，认为该证据正好能够证明原告所购房屋不具备交房条件，不能网签，被告应该承担违约责任。被告万联公司对该证据质证后无异议，认为是因为双方没有办理网签，所以房管局电子信息系统里才没有该房屋的相关信息。 本院对当事人提供的证据认证如下：原告提交的证据1、2，能够证明原、被告双方签订购房合同，约定交房时间、违约责任等内容，并交付部分房款的事实，本院予以认定；证据3，视听资料中无法证实拍摄人员的身份信息，对该证据本院不予认定；证据4，视听资料没有具体时间，无法证实拍摄地点和房主身份，被告的异议理由成立，对该证据本院不予认定。 本院到焦作市房管局调取的《查询情况告知书》，原、被告双方均无异议，可以证实截止2014年11月20日，在焦作市房管局电子系统中查询不到万联世纪城11号商住楼1层63号房屋的相关信息，对该证据本院予以认定。 本院根据当事人的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：原告柴武珍与被告万联公司于2013年5月6日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的万联世纪城第11号商住楼1层63号房屋，房屋总价款为621539元。在签订该合同之前，原告已于2013年4月26日向被告支付购房款160000元，双方在合同中约定剩余房款461539元待网签合同时一并付清。但此后，因所购房屋手续问题，双方一直未能继续履行合同。双方未在房产管理部门对所签《商品房买卖合同》进行网签备案，原告也未再向被告支付剩余购房款，讼争房屋由被告万联公司委托一家管理公司进行管理使用并获益，并未交付原告。按照双方所签《商品房买卖合同》第八条、第九条约定，出卖人应于2014年2月5日前交付房屋，如果出卖人未按合同约定期限交付房屋，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人应当退还全部已付款，并按买受人已付款的30%向买受人支付违约金。由于合同未能继续履行，原告柴武珍向被告万联公司要求解除合同，并要求其按照合同约定承担逾期交房的违约责任。双方协商不成，原告诉至法院。在审理过程中，经本院向焦作市房管局查询，焦作市房地产监理所向本院出具《查询情况告知书》，该告知书载明：“截止2014年11月20日止万联世纪城11号商住楼1层63号房屋我单位电子系统无此房信息。” 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告柴武珍与被告万联公司2013年5月6日所签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同依法成立且有效。该合同约定，原告所购房屋为万联世纪城第11号商住楼1层63号，原告柴武珍签约时首付房款160000元，剩余房款461539元于网签合同时一次性付清。而截止到2014年11月20日，原告所购买的万联世纪城11号商住楼1层63号房屋在焦作市房管局电子系统中查询不到房屋相关信息，该套房屋无法办理后续的网签、备案、产权登记等相关手续。根据合同法的相关规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以要求解除合同。本案原告所购买的房屋在房产管理部门查询不到相关信息，也无法办理后续的网签、备案、产权登记等手续，已经导致合同目的无法实现。同时，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，出卖人应于2014年2月5日前交付房屋，如果出卖人未按合同约定期限交付房屋，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，由于被告万联公司一直未将房屋交付原告柴武珍使用，并且已经逾期交房超过180天，因此本案商品房买卖合同同时具备法定解除和约定解除的事由，原告要求解除合同的诉讼请求依法成立，本院予以支持。 按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，买受人因出卖人逾期交房超过180日要求解除合同的，出卖人应当退还全部已付款，并按买受人已付款的30%向买受人支付违约金。原告据此要求被告退还已经支付的160000元购房款，并按照已付款项30%的标准支付违约金48000元的请求符合双方约定，依法成立，本院予以支持。 关于被告辩称，房屋具备网签条件，是原告拒绝交清剩余房款，拒绝办理网签合同，同时拒绝领取标的物，被告没有违约的说法，由于被告没有提供相应的证据证明其上述主张，故该辩解理由不能成立，本院不予支持。关于被告辩称，因为原、被告没有办理网签手续，所以焦作市房管局电子信息系统中才查询不到万联世纪城第11号商住楼1层63号房屋信息，该辩解理由与本院在房产管理部门所查询到的事实不符，本院不予支持。关于被告辩称，原告要求违约金标准过高的问题，合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原、被告约定逾期交房违约金按照已付款项的30%来计算，是原、被告双方的真实意思表示，合法有效。除此之外，原告所购房屋为商铺，所处地理位置较好，如果合同能够正常履行，具有较高的预期收益。被告作为房屋销售者，理应了解所售房屋的属性与地理位置，并且在本案合同无法继续履行的情况下，被告将原告所购房屋交由一家管理公司进行管理使用并获益至今。综合考虑本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院认为，原告诉请的违约金计算标准适宜，被告的辩解理由不能成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告柴武珍与被告河南省万联置业有限公司于2013年5月6日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告河南省万联置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告柴武珍购房款160000元； 三、被告河南省万联置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告柴武珍违约金48000元。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 本案诉讼费4420元，由被告河南省万联置业有限公司承担。暂由原告柴武珍垫付，待执行时由被告河南省万联置业有限公司一并给付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。 审 判 长 周荣应 审 判 员 陈 娟 代理审判员 李 艳 二〇一四年十一月二十五日 书 记 员 王华强 |
