|
焦作市山阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）山民一初字第00031号 原告焦作市国有经营用房管理所，住所地焦作市解放区民主中路82号。 法定代表人靳克明，所长。 委托代理人魏世俊，该单位房管科科长。 委托代理人丁小金，河南华凌律师事务所律师。 被告冯菊梅，女，46岁，汉族，住焦作市解放区太行中路华园北区11号楼1单元2号。 委托代理人尤越，男，60岁，汉族，住焦作大学教授公寓。 原告焦作市国有经营用房管理所诉被告冯菊梅租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月7日作出受理决定，立案后向被告冯菊梅送达了起诉书、应诉通知书、开庭传票、举证通知书、风险告知书等诉讼材料，向原告焦作市国有经营用房管理所送达了开庭传票、举证通知书等诉讼材料。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月14日公开开庭进行了审理。原告焦作市国有经营用房管理所的委托代理人魏世俊、丁小金，被告冯菊梅及其委托代理人尤越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告焦作市国有经营用房管理所诉称，2012年4月13日，被告与原告续签了一份《房屋租赁合同》，被告为承租方，原告为出租方。合同约定：1、房屋座落于山阳区和平东街2号院改建1号楼1层，面积为37.85平方米；2、月租金1450元，按季结算，在每季度首月5日支付。3、乙方逾期交纳租金，自逾期之日起每日按应交付租金的20%向甲方支付违约金。之后，被告开始向原告交纳租金，并交纳至2012年12月31日。但是，自2013年1月1日起至2013年5月31日止的租金，被告却一直未能交纳，该期间被告所欠交的租金数额为7250元。被告逾期交纳房屋的行为，违反了双方协议的约定，亦违反了国家法律的规定，给原告造成了较大的经济损失。故请求人民法院依法判令：1、被告向原告支付租金7250元及违约金15000元（从欠租金之日起计算至判决书确定的付款之日止，按应交付租金的20%计算）；2、本案诉讼费由被告承担。 被告冯菊梅辩称：1、该案发生在拆迁阶段，被告承租本案标的房屋已达14年之久。2、在被告租赁房屋拆迁过程中，原告及拆迁方存在违法行为，没有履行提前通知被告的义务，也没有对被告进行补偿；根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，原告应当给予被告补偿，房屋的拆迁涉及到第三方利益，拆迁安置补偿协议涉及到三方当事人，包括承租人、拆迁人、被拆迁人，应当签订三方协议，具体内容应该以相关法律规定为准。3、拆迁方在拆迁过程中存在违法违规的行为，侵犯了承租人的经营利益，对承租房进行断水断电，给承租人造成的经营和生活造成很大伤害；限制承租人的人身自由和殴打承租人，随意侵害承租人店铺附属设施的所有权。4、被告要求对整个拆迁赔偿过程中的补偿标准公开、透明，按照有关法律法规对被告进行合理补偿，赔偿相关损失。另外原有的租赁合同中原告存在违法行为，请求驳回原告对被告的诉讼请求。 根据原、被告的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：原告各项诉讼请求的事实与法律依据。 围绕争议焦点，原告焦作市国有经营用房管理所提交下列证据：证据一、原告事业法人单位证书复印件一份；证据二、原告单位组织机构代码；以上证据证明原告的主体资格；证据三、被告的身份证复印件，证明被告的主体资格；证据四、房屋产权证，证明出租房屋位于山阳区和平东街；证据五、房地产租赁合同一份，证明房屋月租金1450元，违约金为每日应交租金的20%；证据六、租金发票，证明被告将租金交纳至2012年12月31日，之后的租金并未交纳；证据七、通知一份，证明原告于2013年5月17日下午四点将该通知送达被告，原告要求被告在2013年5月25日之前搬迁，并告知了被告搬迁后的奖励方式。以上证据证明被告未按照约定交纳租金，并应承担违约责任。 被告冯菊梅质证意见如下：对证据一、二、三、四无异议；证据五系被告为了贷款而与原告签订的合同，该合同现存放于小额贷款担保中心，签订的时候合同上并没有约定违约金，原告提供的合同上的违约金条款是后来添加上的，故该违约金条款无效，被告未交房租是因为该房屋拆迁，原告还应该给予被告补偿；证据六是被告于2012年12月交纳了2012年7月到12月的房租，但是原告于2013年5月28日才给被告开具了发票；对证据七，原告是在5月17日下午向被告发的通知，但是原告于5月7日下午已经签过拆迁协议。 围绕争议焦点，被告冯菊梅提交下列证据：证据一、三份证人证言，证明拆迁过程中的违法行为；其中阴国林的证言证明客户取货，被拆迁人员阻拦；尤异的证言证明拆迁人员随意封锁现场；郭莎莎的的证言证明拆迁人员存在违法行为；证据二，照片两张，证明拆迁过后的场景目前仍然存在；证据三，焦作市小额贷款担保中心提示还贷通知书，证明原告没有提前三个月通知被告解除合同，使被告将7万元贷款全部投入店里，后来原告与被告解除合同，给造成被告全部损失。 原告焦作市国有经营用房管理所质证意见如下：证据一的三份证言不能作为证据使用，没有证明效力，证人的基本情况不清楚，证人也没有出庭作证，与本案也不具有关联性，租赁合同已于2013年4月30日到期；证据二、三与本案无关。 经合议庭评议，本院依法对本案的证据认定如下：对原告提交的证据一、二、三、四，因被告无异议，本院予以认定；对原告提交的证据五、六、七的的真实性予以认定，对证据所要证明的内容，本院将结合案情予以综合认定；被告虽对证据五有异议，但未举出有效证据予以反驳，故本院对其异议不予采信。被告提交的证据一系证人证言，三名证人均未出庭作证，故本院对其不予认定；被告提交的证据二、三的真实性本院予以认定，对证据所要证明的内容，本院将结合案情予以综合认定。 本院根据当事人的陈述、举证、质证及有效证据，对本案事实确认如下： 2012年4月13日，原告焦作市国有经营用房管理所（甲方）与被告冯菊梅（乙方）与签订了《房地产租赁合同》，合同约定：甲方自愿将座落在解放区和平东街2号院改建1号楼的房屋（建筑面积37.85平方米）出租给乙方使用；合同期限为壹年，即2012年5月1日至2013年4月30日止，租金按照季结算，由乙方在每季首月前5日内交付给甲方，月租金1450元；乙方逾期缴纳租金，自逾期之日起每日按应交付租金的20%向甲方支付违约金；租赁期间，任何一方提出提前终止合同，需提前三个月通知对方，经双方协商一致同意后方可终止合同，若有不可抗力因素或政府规划、拆迁等原因需终止本合同的，乙方应无条件服从。合同签订后，被告向原告交纳租金至2012年12月31日，之后被告未再向原告交纳租金。租赁期间届满后，双方未再签订租赁合同，被告继续使用该房屋。因被告所承租的房屋需拆迁，原告于2013年5月17日向被告发出通知，要求被告于2013年5月25日之前从承租的房屋中搬出，并到原告单位缴清所欠房屋租金。被告于2013年5月29日从租赁的房屋搬出。 另查明，被告龚兴彬承租的山阳区和平东街2号院改建1号楼1层营业房系国有（直管产），该房屋所有权人系焦作市房产管理局，原告焦作市国有经营用房管理所为焦作市房产管理局的下属机构，系事业单位法人，其业务范围为人民群众提供房产服务，并进行国有直管非住宅用房租金收缴、房产维护与管理。 本院认为，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人应当按照约定的期限支付租金；租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期间转为不定期；对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同的应当在合理期限通知承租人。本案中，原、被告签订《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同履行。被告应该按照合同约定向原告缴纳租金，该租赁合同虽于2013年4月30日到期，但被告仍继续使用该房屋至2013年5月29日，故对于被告应当按照合同约定每月1450元的标准支付2013年1月1日至2013年5月29日租赁房屋的租金，共计7155元。因被告已于2013年5月29日搬出该承租房屋，且合同约定的交付租金之日系每季首月的前五日，故被告应当按照合同约定自2013年1月6日起按照日租金20%的标准向原告支付违约金至2013年5月29日，共计1382元。被告辩称该房屋系拆迁房屋，原告与拆迁人并未对其就拆迁事宜进行赔偿，因拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成补偿安置协议产生的纠纷，不属于人民法院受理范围，故被告可依据法律规定向有关部门申请裁决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》之规定，判决如下： 一、被告冯菊梅应于判决书生效之日起十日内向原告焦作市国有经营用房管理所支付租金7155元以及违约金1382元； 二、驳回原告焦作市国有经营用房管理所的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费356元，由原告焦作市国有经营用房管理所承担221元，被告冯菊梅承担135元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。 审 判 长 牛守海 审 判 员 王亚华 人民陪审员 宋 欣 二〇一四十二月二十日 书 记 员 闫若男
|
