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河南省漯河市召陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）召民二初字第287号 原告李清江，男，1930年7月18日出生，汉族。 委托代理人王中英、王刚毅，河南强人律师事务所律师。 被告李卫杰，男，1952年4月15日出生，汉族。 被告王平汁，女，1953年7月1日出生，汉族，身份证登记住址漯河市郾城区黑龙潭乡河沿李村4组32号，。 二被告委托代理人李俊杰，漯河市召陵区天桥法律服务所法律工作者。 原告李清江诉被告李卫杰、王平汁房屋买卖合同纠纷一案，本院2012年7月5日立案后，于2012年10月31日作出（2012）召民一初字第360号民事判决书后，被告李卫杰、王平汁不服上诉。漯河市中级人民法院于2013年5月3日作出（2013）漯民四终字第2号民事裁定书，撤销原判，发回重审。重审后，于2014年1月23日又作出（2013）召民初字第823号民事判决书，二被告仍不服提起上诉，漯河市中级人民法院又于2014年8月14日以程序违法发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2014年10月13日公开开庭进行了审理。原告李清江及委托代理人王中英、王刚毅、被告李卫杰、被告王平汁及委托代理人李俊杰到庭参加了诉讼。庭审后，本院主持双方进行调解，未达成协议，本案现已审理终结。 原告李清江诉称：2009年3月24日，原告与被告签订了《售房协议》，双方商定：被告以十万元的价格将原告已居住的化建公司家属楼东起第二户的房屋一套卖给原告。当日双方签订了协议，被告即将房产证交给原告，原告支付完毕购房款。现双方因该房发生争议。原告特诉至法院，要求依法确认原、被告之间签订的售房协议有效，二被告协助办理房屋过户手续。 被告李卫杰辩称：一、本人从未与李清江签订过售房协议，也未将自己名下的房屋卖给李清江，更未委托或同意他人将自己的房屋卖给李清江，2009年3月24日的售房协议不是本人与李清江所签，事后也未得到本人的追认，售房协议是无效的。二、售房协议是在李清江欺骗蒙蔽下王平汁才签的，这有当时在场证人作证；协议也未实际履行，李清江未支付一分钱的购房款；该房房产证登记在本人名下，协议签订后李清江、王平汁一直瞒着本人，直到2012年5月本人才知道该协议。三、李清江为了取得该房产的所有权，在2010年3月10日办理房产过户时做了很多假的东西，向房管局提供2010年3月10日的假房产转让协议、假购房款收条10万元、假房屋转移登记申请表、伪造李卫杰的身份证、假售房中介人等，这些假东西说明李清江自己知道2009年3月24日的售房协议是无效的。2012年11月23日河南中允司法鉴定中心的司法鉴定意见书、漯河市郾城区法院2012年12月15日撤销李清江房产证的行政判决书、漯河市中院2013年3月18日维持郾城区法院判决的行政判决书，可以证明上述事实。四、2009年3月24日售房协议上写明房价壹拾万元已交齐，说明在签订协议的当天就已交齐房款，可李清江提供的取款凭证，没有一笔是当天或前两天取款的日期，两个取款条是2008年5月24日共3.2万元，比协议签订日期整整提前10个月，一个是2009年3月25日1.6万元，一个是2009年3月25日5万元，已超过协议签订日期，很明显他当时取款不是付房款用的。五、李清江和王平汁签订的售房协议违反了《婚姻法》第十七条关于夫妻在婚姻关系存续期间所取得的财产归夫妻双方共同所有、《城市房地产管理法》第三十八条第（四）项关于共有房地产未经其他共有人书面同意不得转让的规定，根据《合同法》第五十二条第（五）项关于违反法律、行政法规强制性规定的合同无效的规定，应认定该售房协议无效。六、李清江2012年7月5日起诉，已超出诉讼时效。 被告王平汁辩称：一、该售房协议不是本人的真实意思表示，本人与原告之间是借款关系。1、2008年11月份，本人之弟王玉春和弟媳李爱云因买车需要资金向本人借钱，因本人家里没有钱借给他们，他们拜托本人借钱。本人看望原告时提出向原告借钱，原告说他有十来万块钱可以让本人弟弟使用，但提出买李卫杰位于双汇路的房子，本人说要买也得给李卫杰说，本人做不了主。原告说给李卫杰说过，李卫杰不同意卖房给他，如果本人做不了签协议的主，钱也不借。但事后没几天，原告又同意借钱给本人，讲明是二年或三年期限，本人便给原告写了10万元借条一份，钱由本人弟弟用了，就此双方的借款关系正式成立（该款在2013年6月份已归还原告）。2、原告以欺骗的手段迫使本人签订售房协议。原告将钱借给本人三个多月后就以急需用钱为由，要求本人还钱，本人无钱偿还，原告便要求本人签订售房协议，本人不签，原告便说“你就当是从心里安慰安慰我，让我心里高兴，让我多活几年，房子是李卫杰的名字，我又不过户，百年后我老了房子还是你们的。协议签好后借条我给你，钱你可以长期用。但签协议的事你千万不要告诉（李）卫杰，因为他很固执”。当时原告还找了一个人给他帮腔。原告一再嘱咐不能让（李）卫杰知道。本人想原告毕竟是李卫杰的父亲，不会坑害李卫杰；另一方面，只有本人的签字，原告也过不了户；还有原告是自己的公爹，为了让原告高兴，本人才与原告签了售房协议，原告将借条给了本人。但本人签订协议不是真实卖房，签订售房协议的事本人一直没有告诉李卫杰，直到2012年5月份，李卫杰才知道有售房协议。由此可见，原告是早就计划好的，以借给本人钱为由迫使本人签订售房协议，但本人万万没想到原告会伪造售房协议、房款收条、房屋转移申请表、李卫杰的签名，办理过户手续。二、该售房协议是无效协议。1、售房协议是在李清江欺骗蒙蔽下签订的，前面已经阐述。2、《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中售房协议处分的房屋是本人与李卫杰的共有财产，但未经共有人李卫杰同意。3、《婚姻法》司法解释（一）第十七条第（二）项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。根据该规定，本人签订售房协议时应该与丈夫李卫杰取得一致意见，但本人是受原告欺骗，在李卫杰不知道的情况下签的协议。4、原告不是善意取得。《婚姻法》司法解释（三）第十一条第一款规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案因为：1、本人不是真心实意地卖房，签订售房协议纯粹是受原告的欺骗和蒙蔽；2、原告明知是李卫杰的房产而不找李卫杰签订协议，却让本人签订协议，收到卖房款的收条不让本人亲笔书写，而是采取模仿李卫杰的签名伪造，办理过户手续时不让本人及丈夫李卫杰到场，而是采取伪造李卫杰签名的手段欺骗房屋登记部门办理过户手续，显而易见，二被告夫妇是不愿意出售房屋的，原告也不是善意取得。三、该协议没有实际履行。2012年9月4日原一审时，原告不认可和被告存在借款关系，那么原告购买被告夫妇的房屋就应该支付房款，但原告没有提供支付购房款的证据；原告提供的取款凭证不能证明支付了房款仅能证明在相关时间取过款，并且取款金额和日期与售房协议上的金额和日期不符，直到目前被告夫妇也没有收到原告的一分钱购房款。四、原告起诉已超过诉讼时效。综上，本人和原告签订的售房协议是无效协议，应依法驳回原告的诉讼请求。 审理查明：原告李清江与被告李卫杰系父子关系，李卫杰与被告王平汁系夫妻关系。本案争议房屋位于漯河市双汇路化建公司家属楼一楼东起第二户，面积90.4平方米，因原房主与他人发生经济纠纷，李卫杰作为购房人让李清江及老伴为自己占房，李清江及妻子于2001年搬到该房屋居住。有关经济纠纷结束后，李卫杰于2005年办理了该房屋的房产证，房产证号为漯河市房权证源汇区字第0000033033号，登记在李卫杰名下。2009年3月24日，在争议房屋内，被告王平汁书写了一份售房协议，内容为：“售房协议，漯河市双汇路化建公司家属楼有李卫杰房屋一套一楼东起第二户，经协商双方同意出售给父亲李清江居住为业，房价壹拾万元整，现钱已交齐，卖方原房产证已交给买方，交易成功，特立字据为证。卖房人签字：李卫杰（代笔王苹枝），买房人签字：李清江，中介人签字：陈庆典，2009年3月24号。”原告承认李清江与王平汁签订该售房协议时陈庆典并未在场，亦非中介人，而是事后应原告要求在售房协议上签署本人名字。被告王平汁称没有收到过10万元的购房款，售房协议是原告说一句其写一句，因此写了“钱已交齐”。其经手向原告一次性借过10万元钱，是给她娘家弟弟王玉春买车用了，这个钱于2013年6月20号左右还给了原告，是与丈夫李卫杰一起还的，当时原告没有打收条。李卫杰对此在原审时又补充称“我与王平汁一起还钱10万元给我父亲时，我让我父亲打条，我父亲说借条也给你们了，收条也就不用打了”。李卫杰在本次2014年10月13日庭审时对还10万元钱的时间称“原一审已陈述过现在记不起来了”。根据被告申请，王平汁娘家兄弟媳妇李爱云在原一审期间于2012年9月4日出庭作证称，家里买车借过姐姐王平汁10万元，她没有要过，才还给她，本人不知道姐姐王平汁借其公爹的钱。 原告李清江对该售房协议称：该协议一式两份，自己保存的是复写纸下面的一份，王苹枝保存的是复写纸上面的一份。2009年3月24日售房协议签订后，王平汁当时没有把房产证拿来，第二天王平汁把房产证拿来后，原告同王平汁一起到中国银行漯河解放路支行取出1.6万元给了王平汁，然后到农行双汇路支行取出5万元，当时王平汁拿有李卫杰农行的存款折子，原告直接把这5万元存入到李卫杰的农行账户，后又在光明中路邮政储蓄银行取了2000元交给了王平汁，加上此前李卫杰曾借我两笔款，是我2008年5月24日从中国银行漯河解放路支行分两笔取出的，数额分别是1.2万元和2万元，该3.2万元借款折抵房款，以上共计10万元，说明房款已经交清。原告提交2008年1月4日、2008年1月30日中国银行漯河解放路支行定期存单及2008年5月24日相应取款凭条各一份，两份定期存单金额分别为2万元及1.2万元，期限均为12个月，两份取款凭条显示2008年5月24日李清江将该2万元及1.2万元提前结算利息支取。原告另提交2009年3月17日中国银行漯河解放路支行定期存单及2009年3月25日该行相应取款凭条各一份，定期存单显示期限为6个月，取款凭条显示2009年3月25日李清江将相应1.6万元提前结算利息支取。原告还提交2009年2月20日中国农业银行漯河双汇支行定期存单一份、2009年3月25日利息及代扣税款清单一份，定期存单显示金额为5万元，利息及代扣税款清单显示原告于2009年3月25日将相应5万元结算16.5元利息提前支取。经原告申请，本院依法调取中国农业银行漯河双汇支行2009年3月25日存款凭条一份，显示李清江该日将50016.5元存入李卫杰的农行16-284200460013306号账户。 被告李卫杰对原告以上陈述不认可称：本人的房产证一直在原告的住处存放，没有王平汁先签售房协议第二天再给原告拿房产证一说。原告在中国银行漯河解放路支行于2008年5月24日两次所取款项3.2万元及2009年3月25日所取款项1.6万元给了谁、用于何处其不知道，其没有收到这些钱；只收到了原告2009年3月25日在中国农业银行漯河双汇支行取的款50016.5元。李卫杰在原审时称此款是借父亲的，用于其儿子2009年4月28日结婚事宜，此款与房子无关。原告李清江否认因孙子结婚李卫杰向其借款。 二被告另称当时签订售房协议时还有保险公司业务员曹某某在场并申请曹某某到庭作证。曹某某作证称：本人此前在新华人寿保险公司做业务员，在双汇路烟厂花园发保险宣传单时认识李清江。2009年3月24日李清江给本人打电话说要给他孙子买保险，让到他家谈谈。到他家碰到他正在和儿媳王平汁说签订售房协议的事情，当时看见王平汁很不情愿，听见李清江说：“你给我签个售房协议，我不让你过户，你只当心理上安慰安慰我，百年后我老了房子还是你们的。”王平汁说：“这事以后万一卫杰知道怎么办？”李清江说：“协议的事你不说我不说，卫杰怎么会知道？我是他爹，有啥事我给卫杰说，他不会怎么样的。”随后王平汁按她公爹说的就写了售房协议，李清江说：“这十万的借条你拿走吧。”但让本人没想到的是李清江要让本人当售房中介人，让本人也在协议上签字，被本人拒绝。 二被告还称：原告2010年3月份向漯河市房管局提交伪造李卫杰签字并捺印的房产转让协议、10万元购房款收条、房屋转移登记申请表等文件，致使房管局注销了本人的原漯河市房权证源汇区字第0000033033号房产证，并为原告办理了漯房权证召陵区字第20100003978号房产证，后经司法鉴定及漯河市郾城区人民法院（2012）郾行初字第203号及漯河市中级人民法院（2013）漯行终字第4号行政判决，原告所办理的房产证被撤销，漯河市房管局于2013年7月8日为本人重新颁发了漯房权证召陵区字第20130009671号房产证。并称李清江此前在漯河市郾城区人民法院进行行政诉讼期间，向法庭陈述“在2009年3月24日签了购房协议之后，3月25日李卫杰把证给我拿过去，我把余款给李卫杰了”，与本次重审期间所作“第二天（3月25日）王平汁把房产证拿来”的陈述不一致，说明原告多次说假话。 原告李清江对二被告以上陈述及曹某某证言不认可并称：王平汁说向其借款10万元这回事不属实，这10万元其实就是买房款，二被告称2013年6月20日左右还10万元这回事根本没有。其不认识曹某某，2009年3月24日其和王平汁签售房协议时曹某某根本不在场。其有7个亲戚在保险公司工作，没有必要找她买保险。因后来李卫杰不同意给其办过户手续，其找了个自称是房管局的人帮忙办理的过户手续。后来房产证被撤销只能说明办房产证的程序不合法，但是不影响原、被告之间售房协议的效力。并称关于在漯河市郾城区人民法院陈述“3月25日李卫杰把证给我拿过去”，是郾城区法院记录错误。 2014年11月28日，原告诉讼请求变更为要求二被告返还其购房款10万元、请求居住在涉案房屋内、放弃利息及房屋权属请求。其申请对争议房屋采取诉讼保全措施时，经本院向房管部门查询，李卫杰已将涉案房屋于2014年4月17日卖给名叫黄桂连的人且已过户到此人名下。 本院认为：本案争议焦点为：1、原告李清江与被告王平汁2009年3月24日签订的售房协议是否有效，2、二被告从原告处收取的10万元是否已经返还。针对焦点1，诉争房产系二被告夫妇共同财产，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项有关夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人的规定，本案中，二被告李卫杰、王平汁夫妇均称王平汁在与李清江签订售房协议时未与丈夫李卫杰协商过，故王平汁签订售房协议的行为属无权处分行为，该房房产证尽管登记在李卫杰名下，但李清江作为二被告父辈，有理由相信其儿媳王平汁与其签订售房协议的行为系王平汁与其子李卫杰夫妻双方的共同意思表示。根据《最高人民法院关于审理买卖合同适用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故原告李清江与被告王平汁签订的售房协议应确认为有效。二被告所称原告与被告王平汁签订售房协议商议对李卫杰隐瞒且以不办理过户为条件并提供有曹某某的证言，原告不认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条（二）项有关物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言的规定，证人曹某某证言的证明力小于原告所持有的由王平汁书写的售房协议的证明力，故二被告辩称王平汁系受原告欺骗蒙蔽而与原告签订售房协议，证据不充分，本院不予采信。二被告所称王平汁曾向原告借过10万元且已归还、2009年3月25日李清江存入李卫杰农行账户的50016.5元系借款而非售房款、未收过原告10万元售房款等合同未履行的问题，原告均不认可。因合同的履行问题与合同的效力问题并非同一法律层面的问题，所以二被告关于合同未履行而无效的抗辩，没有法律依据，本院不予采信。关于二被告所称李清江在2010年3月份伪造李卫杰签名及指印骗取漯河市房管局为其办理房产过户手续的问题，原告称系因李卫杰当时不同意办理过户手续原告才托人办理，原告相应行为系合同签订后的不当行为，亦属合同履行方面的问题，不足以决定合同效力，故二被告因此而主张合同无效，本院不予采信。关于二被告所称原告于2012年7月5日起诉超过诉讼时效的问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，而本案中，确认合同效力属于形成权，故二被告此项抗辩，没有充分依据，本院不予采信。针对焦点2，二被告认可收到过原告10万元，只是双方所陈述的理由不同，原告称系购房款，二被告称系借款，所以二被告从原告处取得10万元的事实，本院应予认定。但二被告称已返还给原告，原告否认，二被告没有提供相关证据，且从被告原审时陈述的还款时间“2013年6月20日”看，在双方发生争议后的诉讼阶段，被告称已返还，有背常情，所以二被告辩称10万元已返还给原告，本院不予采纳。鉴于涉案房屋已出卖给他人且已进行了房屋登记，被告的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条有关当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的规定，原告不请求被告继续履行合同而请求被告返还10万元购房款，本院应予支持。原告不要求被告赔偿损失，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同适用法律若干问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第（二）项、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，判决如下： 一、原告李清江与被告王平汁于2009年3月24日签订的售房协议有效； 二、被告李卫杰、王平汁于判决生效后十日内返还原告李清江人民币10万元。 本案受理费100元，由被告王平汁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。 审判长 韩春莹 审判员 于胜华 审判员 刘瑞华 二〇一五年一月五日 书记员 周珈亦 |
